過年期間，我也沒閒著，大年初5去看了廣鋼，初6去看了牛奶廠。看完之後，真的有好多話要講，對於市場、客戶、價格有了不同的深刻認識。

牛奶廠VS廣鋼新城

同期開盤：都是2015年下半年，牛奶廠龍湖天宸原著VS廣鋼中海花灣壹號

價格類似：龍湖天宸原著開盤一期的7棟8棟，開盤價2.8-3.0萬/平，中海花灣壹號開盤住宅的價格也是2.7-3.0萬/平。

大開發商角逐：牛奶廠4大金剛，金地+龍湖+招商+華潤，廣鋼的保利+華發+中海+金茂+葛洲垻+碧桂園，單獨拿出來都是一頂一的好手（在當時來看的話）。

截止目前，兩個板塊的命運迥然不同，廣鋼還有一手諸如保利朗閱在售，而牛奶廠完完全全是存量房市場。

1、放盤量對比

2023年1月底，廣鋼放盤量405套，其中還未包含不具備出證2年的新樓盤，以及還處在一手銷售期內的新盤，後續廣鋼的放盤量可想而知。

相較於廣鋼新城16個樓盤的天量供應，牛奶廠就4個純粹的中等樓盤，當下統計的放盤量為197套。

廣鋼新城規劃了20萬人，總計約5.5-6.0萬套，牛奶廠總計戶數5000-6000戶，總體的量一對比，你就知道供給和需求誰緊俏了。

2、銷售價格

當下牛奶廠除了華潤的銷售單價略貴一些，達到8.2-8.5萬/平，其他三個樓盤的銷售價格在7.2-7.6萬/平之間。

而廣鋼新城除了金茂府略貴一些，達到6.5-7.0萬/平（放盤價），其他樓盤在4.8-5.5萬/平。

很明顯，在價格上廣鋼新城是牛奶廠的7折。

同一時間點出發（2015年），當時價格幾乎一樣，7-8年之後，一個板塊是另外一個板塊的7折，高下立判。

但以上這些也許並不能作為選房的唯一參考因素。接下來的分析也許能為你在選房上帶來更多的思考和思路。

3、關於廣鋼新城的思考

整座廣鋼新城幾乎沒有一座人行天橋，通車的兩個地鐵站鶴洞站、西塱站，正在修建的廣鋼新城站都離小區較遠，步行通勤幾乎不可能。等小區全部入住，填滿了人，這個地方肯定是非常堵車的，基本上雙向4車道，或者雙向2車道。

整個荔灣區，隨著廣鋼新城全部進入存量房階段，加上花地灣的萬科金域曦府，以及未來白鵝潭附近的幾個新項目，會使得整個荔灣，至少是原芳村片區形成一個絕對特徵——這個特徵就是原先老一些的小區、樓梯樓、老破小、老破大會徹底失去客戶，加上這些新房+絕對次新房的量也是天量級別，所以未來整個荔灣都會面臨供給大於需求的境地。

一方面是產品力舊的小區徹底失去人心，另外天量級別的新增供應，使得在保值增值上存在動力不足的特徵，與牛奶廠的8年博弈就看出了端倪。

同時，廣鋼隔壁芳村大道南，一路之隔的廣紙板塊，以幸福灣、濱江上都璇灣為代表的一線江景樓盤，又把整個荔灣、海珠西、部分越秀區的高端客戶群體「薅」了一遍。

可以說，自2015年以來，「廣鋼+廣紙」的雙輪驅動，為整座荔灣定了基調，從改善、置換，到投資，中高端的市場一網打盡，全部收入囊中。

但也不全是「四面楚歌」的壞消息，畢竟如果自住的話，廣鋼、萬科金域曦府等，甚至廣紙一線江景2000萬起的豪宅，還有今年上半年開盤華潤置地白鵝潭悅府中大戶型還是值得期待的，不追求未來的投資回報的話。

畢竟，荔灣也好，原芳村也好，海珠西也好，整體產業沒有太多更新換代的情況下，基建沒有大突破的情況下，未來想有太多的期待，太多的增量和爆發，其實是挺難的。

4、關於牛奶廠的思考

我不大清楚的是，如果牛奶廠的地塊放到今時今日2023年1月來拍賣，還會不會引來龍湖、華潤置地、金地、平安不動產、廣州家和等的熱追？

時間倒流回3年前的2020年，牛奶廠從4.8-5.2萬的價格開始啟動，一路飆升到有最高成交單價8.6-9.3（其中華潤最高成交達到10萬），最終又回落到7-8萬單價的過山車經歷，華潤的價格還是在8.3-8.8萬/平之間。

戶型產品來看，龍湖2期143平正南向南北對流、金地143平正南向南北對流、招商127平南北對流4房單位，都是不錯的，另外還有招商112平牛奶廠上車4房單位800多萬。

龍湖1期130平北向四房、華潤125平南向四房，多少有點「假四房」之嫌（主要沒有南北對流的雙陽台設置）。還有龍湖95-100平的三房帶主套，和華潤88平南向三房的同質化。

整個牛奶廠，流通性不好、且成交量最小的是160-168平的四房單位，以及金地5座的純剛需戶型和價格，老鐵們千萬不要被牛奶廠6.8萬單價什麼的嚇住了，那極有可能是金地5棟80多平的戶型。

上面講的是牛奶廠內部自身的情況，從外部情況來看，牛奶廠位於廣園路以北，被人詬病的「無地鐵+無良好商業配套」會一直隨著時間的推進慢慢地變成現實。

隨著生源的慢慢坐實和疊代，奧體東小學、靈秀小學會越來越好，加上珠吉路執信中學的加持，牛奶廠的學位學區肯定是其一個最大的價值賣點，這一點和過去的華景比較接近。

另外產品只有3-4年的樓齡，最新的龍湖1期產品最快是2023年6-7樾才滿五，使得牛奶廠的產品具備在天河東屬於最能打、最能抗，幾乎不帶之一，這一點可以類比當年全國十大豪宅之一的匯景新城。

匯景新城是豪宅，牛奶廠是改善+再改，從絕對的客戶群體，總價約束上不可同日而語，但產品的屬性是一致的。

也就是說，牛奶廠=華景新城+匯景新城。

牛奶廠這個小板塊的客戶群體還是很純粹的，畢竟沒有兩房小戶型，全部是最小88平的三房起步，妥妥的改善客戶群體。

所以，靈秀小學+奧體東小學的生源純粹性很好，只要給它幾年時間把成績搞出來就OK。最近2-3年，隨著牛奶廠的熱度持續上升，一些好戶型產品成了香餑餑，比如金地143平的戶型成為搶手貨，尤其是1棟、2棟這兩棟。

我通過渠道了解到，一個業主自己在牛奶廠就有6套同類型的4房單位，可見即使是在牛奶廠這個小板塊之內，也是有鄙視鏈的。

在天河東部來看，牛奶廠直接對標的板塊主要是華景新城、金融城-魚珠。

牛奶廠的業主賣掉之後，會去哪裡買呢？兩個路徑，一個是直接上珠江新城+保利天悅，一個是黃埔區更大的別墅、更大的平層，基本上是這兩個思路。

後續，整個奧體板塊，「合生縵雲+合景臻頤府」之後，整個片區的居住氛圍會更好，天河東部會形成一個以純粹居住功能為顯著特徵的高品質板塊。高端豪宅臻頤府+縵雲的後期產品，改善型的牛奶廠4大金剛，未來更可期。

我是錘哥（chuige321），專注廣州房產規劃諮詢、家庭資產配置及一站式落地，關注我，讓你買房路上少踩坑，安心買好房。