前不久，南京東路上「老牌商場」置地廣場落下帷幕，引不少上海市民惆悵感懷。與此同時，在申城市民的手機鏡頭下、微信朋友圈裡，一些新的商業空間開始展露英姿。張園、蘇河灣萬象天地等新興商業綜合體的出現，似乎正在重新定義商業發展與城市治理之間的關係。新一批實踐者們能否引領申城商業空間開拓出一條新路，實現更可持續、更有創見的商業空間探索？
同濟大學建築與規劃學院教授、同濟大學中國特色社會主義理論研究中心特聘研究員王楨棟及其研究團隊帶來他們的觀察與思考。
城市的生命力源於人的集聚與互動
長期以來，我有通過手機關注朋友們最近去了哪些新商場的習慣。蘇河灣萬象天地是2022年出現在我朋友圈中次數最多的商業綜合體。尤其是那個穿著紅色運動鞋、大步邁向前方的長腿男孩雕塑，也有人說它是大型戶外藝術裝置，是許多人打卡拍照的取景點。趁著空閒，我來到了這座名為「邁上！Up We Go!」的雕塑旁。它一隻腳踩在地下商業空間的中庭，一隻腳向上邁出，踏在綠色的草坪上，正好迎著陽光，仿佛正向著心中的憧憬前進。我被一旁排隊拍照的阿姨爺叔們的笑容所感染，也舉起手機記錄下了這個溫暖的場景。前些年，面對國內商場中層出不窮的公共藝術作品，我一度感到審美疲勞。但在經歷了疫情期間的長期居家生活之後，我愈發珍視城市中這種紛繁卻富含生機的日常瞬間。
「邁上！Up We Go!」雕塑
城市是集結了人類各種偉大發明與美好希望的綜合體。城市的生命力正是源於人的集聚與互動。恰如知名商業建築設計機構美國捷得建築師事務所曾指出的，「零售功能是將城市內部黏合在一起的膠水，其中縈繞著各種形式的商業、市民和文化的交流。在零售環境裡，人們不僅交換貨物，同時還在交流經驗。」
聯想到在線交易愈發便捷、購物選擇更加多樣的當下，可以預見，實體商業空間將在承載公共生活和社會關係方面發揮日益凸顯的重要作用。從昔日裡的「百貨商店」到如今的「商業綜合體」，現代商場不再是純粹的商品售賣者，而是轉變為致力於聚集更多消費者和商戶的連接平台。憑藉全新的價值創造途徑和經營者敏銳的市場洞察力，商場正在重新成為創新城市生活方式的引領者。有心人可以發現，如今，在零售、餐飲和娛樂三大基礎功能之上，商業綜合體的經營內容愈發包羅萬象，逐步融入了社交、時尚、文化、教育、健身、綠色低碳生活方式等元素。人們可以在消費和社交的同時體驗摩登風尚，陶冶文化情操，提升知識儲備，增進身心健康。在商業空間中，人們體驗著城市之美的豐富變化，感受著城市的發展與溫度。
從地下空間仰視「邁上！Up We Go!」雕塑
與城市環境共生與市民需求共振在平台化的商場中，消費者與消費者、消費者與商戶、商戶與商戶之間，都存在著互相吸引和相互幫襯的協同效應。商場正是通過引發並促進這種正向循環，帶動整個系統實現價值激增，繼而實現高效贏利並與城市分享成果。為此，新空間、新業態乃至新的合作模式逐漸被引入商場，成為吸引集聚，增進協同的運作機制。這些新現象足以引發我們對商業空間價值的重新審視。比如，現今大量新興商場十分注重空間整體的活化與打造，重視與城市環境共生。究其原因，在擁擠的高密度城市中，提供免費優質的公共空間是有效的聚客手段。越來越多的新興商場開始介入城市更新，通過自身建設助力完善城市的公共空間結構，為市民創造出更多便捷可達的相聚目的地。新近開業的蘇河灣萬象天地化身蘇州河畔一座「城市峽谷」。其大部分商業空間被埋藏於4.2萬平方米的綠色公園之下，通過6個「峽谷洞口」與地面公園互為風景。在這裡，保留的老建築「慎余里」和「天后宮」延續著歷史記憶，公共藝術作品「長腿男孩」「親子象」等形成了新的場所意象。該項目填補了蘇州河畔的綠廊空缺，並為周邊居民和遊客提供了新的濱河漫步落腳點，成功實現未開先火，至今熱度不減。
蘇河灣萬象天地為周邊居民和遊客提供了新的濱河漫步落腳點。不僅是新建項目，存量商場也有充足的想像空間。持續更新建設中的徐家匯商圈，利用「空中連廊」建設帶動美羅城、東方商廈、港匯恒隆等重要商場更新。經過精細的室內外空間改造，被城市主幹道分割的各大商場連成一體，共同構成景色宜人、咖啡飄香的「城市陽台」。其一經開放便吸引了眾多市民觀光遊憩，有效提升了商圈能級。通過對城市公共空間的補充，商場不僅能獲得短期熱度，還能與城市建立更緊密連接、在未來的發展中獲得更大的機遇。可以想見，隨著蘇州河兩岸「生活秀帶」全面呈現和徐家匯立體交通網絡建設愈發完善，上述商場也將受益於城市發展，發揮出更大的影響力。不久前，「老牌商場」正大廣場因空置率居高不下而備受關注。如其能抓住更新的機會，進一步融入城市結構，作為核心交通節點聯繫陸家嘴區域各個重要景點和公共建築，未來仍將成為遊客和市民必經的城市公共空間，煥發出新的活力。又如，現今大量新興商業空間十分注重對新業態的發掘與塑造，儘管試錯成本較高，但與市民需求共振是獲取未來成功的必經之路。為增進各業態之間的協同，商場尋找租戶的標準不再是最高承租能力，而是從整體收益（包括經濟收益和社會效益）的角度考慮最佳租戶組合。主題和興趣成為布局業態結構的新邏輯。由此，市民擁有更多的機會獲得更具針對性的新興服務，其中不乏優質的「公共服務」，並藉此結識更多「同道中人」。在前灘太古里，健康的生活方式成為商業主題，其中的一站式跑步服務獨具特色。該項目環繞屋頂平台打造「天空環道」，分設專業跑步道和休閒散步道，並搭載智能AI記錄系統。跑者不僅能查看自身的運動數據，還可以使用排行榜、多人PK、組隊跑步等智慧社交功能，與其他跑者共同進步。跑道不僅串聯起多家運動和時尚品牌，還配備了儲物、淋浴等輔助設施，設置專門的入口確保跑道在清晨、夜間等時段也能順利開放。商場運營者還結合周邊的體育場、公園等城市資源策劃有特色的跑步路線，並定期組織跑團活動，逐漸集聚起一批健身愛好者。
環繞商城的塑膠跑道是前灘太古里購物中心的特色之一。圖為一位市民正在該跑道上跑步。 新華社圖在豫園商城，傳統文化的新詮釋成為商業立足點。為使這一古老的上海文化地標再現生機，豫園商城在業態調整時重點引入與老字號和非遺手作契合的新國潮品牌和時尚文化IP，並組織新春燈會、國風廟會等公共文化活動。據統計，升級調改後，綠波廊、南翔饅頭店等老字號商家的銷售額均創歷史新高，到豫園遊玩的市民的比例也顯著提升。豫園開始真正成為老一輩記憶和新世代活力和諧交融的文化輸出窗口。近期，另一處重要的上海文化發源地張園也在完成第一階段的更新改造後開始了試營業。受限於項目進度，目前張園僅有奢侈品新店引人注目。我們更加期待後續開發的文化場館和公共活動空間，能為曾經的「海上第一名園」注入更具多樣性、包容性的生活方式與文化張力。推動城市治理再向前一步事實上，如今還有一些步伐更大的商場，在營造空間和組織業態之外，開始嘗試整合更多社會主體力量，通過建立長期的多元合作關係，實現互利共贏，並為城市做出孵化創新產業、優化公共服務等重要貢獻。TX淮海商場用「策展型零售」的概念重新定義商業空間。該項目所在地原是高端百貨華亭伊勢丹，在傳統百貨業衰落後先後改換為百思買、萬得城等大賣場。但後者在電商衝擊和周邊體量更大、位置更優的商場的競爭下經營慘澹。TX淮海商場突破性地採用「弱空間 強運營」策略，高頻次地邀請藝術家、設計師和有影響力的公眾人物前來，源源不斷地舉辦展覽、講座等社群活動。運營團隊充分利用快閃店模式尋找未來租戶並確定合作方式，還設有專門的基金，用於孵化有成長潛力的創業者。據百聯集團數據，TX淮海商場大幅帶動了所在地段的客流，將年輕人重新帶回了淮海路。與此同時，部分基層政府也關注到了商業空間的聚客潛力，嘗試藉助商場平台優化公共服務供給。如大寧路街道基於居民意見調研，聯合大寧國際廣場推出340平方米的公共圖書館「寧的書房」，為周邊上班族和居民提供更便利的文化服務。目前，該圖書館由大寧國際廣場零租金提供場地，由社區和專業服務人員組織管理，並與上海圖書館聯網，實現館際互借。儘管商場經營者有著充足的理由支持所在社區的建設，但僅僅依靠市場仍然具有高度的不確定性。如TX淮海商場所在地塊歷經十餘年才找到發展思路，還有大量商場仍沒能跳出同質化競爭的怪圈，僅主要將空間和服務提供給消費能力較高的少數人。
美羅城六樓天台新開放的「藝星球」空中足球場令綠茵與天空相輔相成，打造城市體育新景觀。當前，如何利用有限的城市土地，進一步增強人口承載力、激發交流並創造活力，實現環境、社會和經濟相協調的可持續發展，已成為大都市必須面對的核心挑戰。我國的快速城市化進程創造了舉世矚目的成就，使人民生活水平大踏步地邁進。但這個快速發展的過程也帶來了諸多問題，重視經濟利益而輕視環境、社會效益的現象時有發生。我們既能看到大片陷入盲目建設與同質化競爭的商業空間，又能看見不少公共設施未能契合市民的日常生活方式與出行軌跡，產生吸引力不足、服務效率低下的問題。為使寶貴的城市空間實現其應有的價值，轉變發展方式，推動城市治理，依靠政府與市場的合力優化城市資源配置顯得尤為重要。占據城市黃金地段、具備資源整合優勢和能力的商業空間，不應僅僅成為實現土地價值最大化的媒介，更應當成為讓市民變得更加健康和幸福的公共場所。藉助「商場+」的新模式，新空間、新業態和新合作的引入將營造出更加貼近市民生活的複合型場所。人們可以在優美的環境中交流、學習、進步，在實現自我提升的同時，通過合作創造更多價值，促進城市的長遠發展。從這一角度來看，商業將不再是最終目的，而是通往更加美好的城市生活的重要途徑。高質量的公共生活，是支撐商業空間活力和塑造健康宜居城市的源泉。商業空間作為城市中最具吸引力的空間之一，是凝聚人氣、激發活力的核心場所。要想獲得長遠的發展，商場必須改變唯經濟導向的發展模式。在此過程中，商場看似失去了部分短期經濟利益，卻完全可以通過共享和協作，為城市創造更好的長期發展環境和社會價值，進而獲得了更大的發展機遇。當然，要實現這一轉變，離不開城市管理者的有力支持。結合專業機構的技術配合，開發商、商戶與第三方機構有望在政府的引導下形成合力，在商業空間中共同譜寫公共生活新樂章，共同守護城市文化特色，共同分享發展進步成果，實現城市整體層面的可持續發展。在瞬息萬變的市場環境下，創新是商業的常態，每一個小小的進步，離不開多方的通力協作和共同努力。這些分散的發展成果需要在政府的科學引領下，匯聚為城市治理的一大步。對於這樣的未來，我們可以繼續心懷希望、有所期待。（同濟大學建築與城市規劃學院博士研究生蔣妤婷、陳有菲對本文均有貢獻）
欄目主編：龔丹韻 文字編輯：柳森
題圖為蘇河灣萬象天地。蘇河灣萬象天地是融合了商業、歷史文化與開放公園的綜合體。除了兩處老建築與大量的地下商業空間，其地面部分主要為4.2萬平方米的公共綠地，供市民、遊客共享。 文中配圖除特別標註外，均為解放日報資料圖片。
來源：作者：王楨棟