這兩天的北京樓市，話題流量王非越秀地產莫屬，它「拳打」中海，力壓群雄。
能成為行業熱議話題，主要是因為越秀地產在2月8日的北京第五批次土拍上耗資59億元大手筆拿地。
北京五批次供地，一共供應6宗地塊，越秀地產獲得了兩宗，而且都算是優質地塊。
第一塊，石景山蘋果園地塊。石景山是中海地產的大本營，但越秀地產並不因為自己是新角色就膽怯，大膽舉牌，至到中海不敢跟進。
第二塊，昌平信息院二期地塊。這塊地吸引了十幾家開發商鏖戰，越秀地產力壓群雄，成為最後的勝出者。
作為外來房企，越秀地產這種高舉高打的風格頗似前兩年進京的卓越、建發。
在北京購房人眼中，這家稍顯陌生、略顯生猛的房企有什麼來頭？生猛背後的支撐是什麼？未來會有什麼市場預期？慧聲君嘗試做一介紹分析。
1、進京趕考
越秀地產落子北京可以追溯到2021年5月，彼時，它聯合天恆地產在北京懷柔區紅螺鎮拿下一宗地塊。
因為項目位於遠郊區，越秀地產的進京首秀並不怎麼矚目。
越秀地產和天恆地產在懷柔打造這個項目案名叫懷山府。項目於2021年11月16日取證，取證房源1000多套。然而，這個項目銷售去化很是棘手，截止2023年2月9日，一年多的時間過去了，項目網簽房源才19套。
照這樣的去化速度，你可以說越秀地產算是折戟懷柔了。
懷山府項目的滯銷並未能阻擋越秀地產對北京市場的覬覦。這個項目的不成功可以算上選址失敗，或者說合作方沒選擇好。
2023年1月，原旭輝地產華北區負責人董毅離職後加盟越秀地產，擔任北京公司總經理。
董毅是一位投融資高手，在旭輝頗受董事長林中器重。天不假人，旭輝在2022年下半年發生了違約，自此企業經營也進入動盪期，董毅最終選擇了出走。
有了懷柔的前車之鑑，董毅帶領下的越秀北京團隊專門選優質地塊，不惜高成本拿下。
目前來看，新地塊將來都不愁去化。特別是昌平信息院二期，距離地鐵近、附近又有小米產業園，商業配套也不錯，屬實是碼農的最愛。
2、生猛背後
越秀地產是廣州市屬國企，1983年成立，1992年在香港上市。
廣州市國資委旗下共有6家涉房主體的國企，其中三家規模比較大，分別是：越秀地產、廣州地鐵和珠實集團。
這三家中，又以越秀規模最大。這從銷售額上就可以看出來，2022年越秀地產全年銷售額1252億元，廣州地鐵114億元，珠實集團88億元。可以說，越秀的體量是後兩者的十幾倍。
從財務數據上來看，越秀地產近幾年一直很穩健，三道紅線長期綠檔。2022年上半年財報顯示，越秀地產剔除預收款後的資產負債率、淨負債率和現金短債比分別為69.4%、59.7%和1.45倍，三條紅線均處於綠檔。
在行業趨冷的日子裡，越秀地產也是2022年少數完成全年目標的房企。克而瑞數據顯示，越秀地產銷售排名從2021年的37名躍升至2022年的第16名，同時和民企濱江成為公開披露年度銷售目標房企中僅有的兩家完成目標的房企。
越秀地產董事長林昭遠在2022年業績會上曾表示：「不差錢」。
因為穩健的財務支持，在同行普遍縮表的時候，越秀地產卻敢於逆勢擴表，加大拿地。2020年，越秀地產的土地投資支出為410億元，超出原本的土地預算近110億元；2021年，越秀地產拿地支出444.8億元；2022年，越秀地產權益拿地金額約為346億元，行業排名第9位。
在拿地過程中，越秀地產形成了一套獨特的「地產+基金模式」。越秀集團旗下的越秀金控相當於基金公司，拿地時，越秀地產和越秀金控共同成立一家投資公司，其中基金出資約90%，地產出資約10%，聯合拿地，開發則交由越秀地產完成。這種模式放大了資金槓桿效應，但又不屬於債權，不影響報表。
3、負債攀升
逆勢擴張的日子裡也並非盡善盡美，越秀地產也被爆出增收不增利、少數股東權益過大侵蝕利潤的問題。
財報數據顯示，2022年上半年，越秀地產營收312.9億元，同比增長29.1%。但利潤表現卻並不「優秀」，上半年越秀地產歸母淨利潤約17.1億元，同比下降25.8%；而少數股東淨利潤約8.76億元，同比大幅增長119%。
2020年末至2022年中期，少數股東權益分別為205.3億元、281.3億元、295.7億元，少數股東權益占總權益的比重已躍升到38.78%。
伴隨著全國性擴張，負債水平也水漲船高。負債總額從2019年2347億元攀升至2021年底的3139億元，2022上半年達到2446.93億元，其中流動負債超過70%。
逆勢舉債擴張，除了因為財務穩健支持，也跟分散業務風險有關係。
作為起家於廣州的房企，越秀地產大部分土儲都集中於廣州，集中於大灣區。2022年，越秀地產45%的土儲集中於廣州，廣州以外單城市占比未達到10%。
這種對單一市場過高依賴的模式，一旦所在區域市場發生波動，其受到影響可能難以承受。這不乏前車之鑑，例如曾經重倉海南的雅居樂、重倉環京的華夏幸福，以及重倉河南的建業地產等。
很明顯，越秀地產逆勢進取就是要彌補土儲結構上的不足。
4、「地王」之困
梳理越秀地產的歷史，這家粵系房企也曾陷入過「地王」之困，導致規模遲遲上不去，甚至行業排名一度發生下滑。
2014至2018年，越秀地產行業排名從31位跌至54位。
2013年，越秀地產拿下多宗高價地王項目：廣州海珠單價地王、蘿崗單價地王和武漢精武路地王等。這些項目拖延了五年後，一直到2018年才入市，越秀為此付出了高昂的時間成本，也錯失了上一波擴張機會，
回到北京市場來看，越秀地產此番拿下的兩個地塊，都是觸碰上限價格拿下的，未來利潤可能不高，但因為位置好，跑量銷售應該不成問題。
新領導、新氣象，拿地走紅之後，未來北京市場上，越秀地產會是一位活躍分子。