我是蘇叔，擁有多年蘇州房產研究和投資經驗，長期持續關注蘇州地區的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學區房信息，歡迎關注及交流。
以下蘇州購房答疑內容，來自微信公眾號「蘇叔說房」的粉絲精選提問：
提問：蘇叔，你好，蘇州本地人買房，已婚家庭三套房，已經沒有購房名額了，但是還有一筆資金閒置，打算投資，公寓是不限購的，所以想問一下啊公寓能不能買呢？很多人都說公寓不要碰，但是我覺得公寓出租租金還是很可觀的。如果買公寓的話可以給我一些購房指導嗎？
蘇叔：你好，一些想買房但苦於房價太高很難上車的購房者，可能會考慮相對價格更便宜的公寓房，但是除非不得已，不建議選擇公寓。公寓是商業用地，土地性質和住宅不一樣，權益也要少很多，產權只有40年，貸款年限短、利率高、水電費以及稅費都比住宅高。相同的總價下，購買、持有和出讓公寓的成本都比住宅要高。而且公寓的市場並不好，在蘇州二手市場上除了園區帶學區性質的公寓，其他板塊都成交數據慘澹，周期長，成交均價較低，供大於求。購買公寓的價值在於長期持有出租，或者預算非常有限的年輕人購買公寓自住，所以公寓不是不能買，而是要選擇租售比高、有收益價值的公寓。實在要選擇公寓時，要儘量選擇總價低，投資回報率高的，地段要選擇在城市核心，有產業支撐且交通便利的區域，產品要儘量品質高，較為稀缺，避免同質化過高，還要有核心競爭力，如擁有獨特生態環境資源。最後城市的選擇也很重要，買公寓也和住宅一樣是看城市發展前景的，寸土寸金的一線城市公寓也更值錢。
提問：蘇叔，你好，單身，本人名下無房無貸，蘇州有購房資格，年收入在35萬左右，今年買房，新房，請問在木瀆買房的話，好不好，未來升值潛力大嗎？木瀆板塊發展怎麼樣，值不值得買？
蘇叔：你好，木瀆位於獅山南，能夠享受獅山除學區以外的幾乎所有配套，而又無需承受獅山的高房價。胥口香山雖然和木瀆相對獨立地發展，但前者日常生活中地醫療、購物等需求可以在木瀆得到解決。當然，該板塊也有一些看得見的劣勢：光大環保的污染問題一直遭板塊內人民所詬病，學區不夠好，教育資源不豐富；由於木瀆主要依靠本地民營經濟，所以街邊小作坊偏多，導致板塊內群租房多，城市界面較差。具體買房選籌，詳見知識星球內部。
提問：蘇叔，你好，在蘇州工作，單身無房，打算買一套合適的的房子自住，蘇州幾個新城看起來發展的都不錯，高鐵新城、平江新城、科技城選哪裡買房比較合適？
蘇叔：高鐵新城配置高，界面潔淨，是一座很有未來的相城中心城，這裡的蘇州北站是規劃的國家級高鐵樞紐；高鐵新城的地鐵5軌交匯，十分具有交通優勢；商業方面，有萬科美好薈印象水街、圓融購物中心、吾悅廣場等商業配套。太湖科技城生態環境非常好，產業方面十分優秀，高科技新興產業大量駐紮；教育方面，已經投入使用了各種學校16所，還規劃的有大量學校；平江新城的城市界面不如前二者，但是因為發展最早，生活配套成熟，包括商業配套、蘇州站、醫療資源和許多學校的教育資源等；目前所倡導「古城復興」將會為為平江新城帶來新的生機，逐漸已經有重點項目接洽進入了；平江新城更適合看中成熟配套、在周邊工作或是有古城情懷的人。總之，可以根據個人工作生活的區域、生活習慣以及買房需求去選擇，如果希望生活便利，配套成熟，建議選擇平江新城；如果希望環境優美居住品質高，建議選擇科技城；如果想要便捷的交通，願意等待規劃兌現，建議選擇高鐵新城。具體買房選籌，詳見知識星球內部分享。
提問：蘇叔，你好，請問在園區上班，是買尹山湖還是甪直呢？
蘇叔：你好，這兩個板塊都是園區外溢，近園區，尹山湖到湖東湖西都比較近，配套也較為成熟，商業有陽光天地和愛琴海，交通有地鐵2號線和在建的地鐵七號線。一月份，尹山湖二手房成交量撐起了吳中的半壁江山，但是成交價卻穩步不前。甪直目前定義為園區飛地，甪端新區，有園區牽頭引進的教育資源，後期也會由園區牽頭引進產業，而且目前房價在兩萬左右，屬於價格窪地，如果選配套成熟，就選尹山湖，想投資博一博未來就選甪直
提問：蘇叔，你好，想買新房，預算在200萬-300萬，請問吳中城南未來升值潛力大嗎？
蘇叔：你好，吳中城南城市界面比較差，大量的老舊居民區、廠房，限制了土地的開發利用。近幾年吳中城南的新房供應加大，如今，板塊內匯聚了十幾個樓盤，市場競爭壓力很大。不過供應量有好有壞，一方面板塊內新房不斷入市，供大於求，造成周邊房子漲幅不大；另一方面大量新房入市供應，推進城南板塊規劃發展，相關配套的落地兌現，未來吳中城南的發展還是看好的。
提問：蘇叔，你好，本人名下有套自住房，目前還有些存款，買房貸款的話，壓力還不太大，今年蘇州哪些板塊發展潛力大可持續關注
蘇叔：你好，科技城、高鐵新城、吳江太湖新城與吳中太湖新城四大新區發展潛力較大，擁有重磅規劃，市場預期高，板塊內樓盤也將有不錯的成交量。木瀆、元和、城南、郭巷等板塊建成較早，規劃不足，缺乏學區優勢、價格優勢，與新城相比競爭力不足，樓盤去化壓力可能較大。滸關、澄陽、通安科技城代管項目,也一樣缺乏價格競爭優勢，去化存在壓力。至於剛需可選板塊如太湖旅遊度假區、胥口、運東、甪直等。具體價值高的板塊及樓盤分析，詳見知識星球內部。
篇幅有限，只能涉及到這些城市。
查閱大量資料，對於全國300多個城市進行了盤點，做出全國城市風險名單。
一共可以分為四類：
第一類：可以密切關注，但是現階段限制在主城和地鐵一小時非主城範圍
第二類：可以關注，現階段購買範圍限制在主城範圍
第三類：自住可買，現階段購買範圍現在主城三類地段：行政區板塊+金融產業板塊+主導高科技產業板塊
第四類：除了自住不建議購買，而且最好購買範圍限制在主城產業板塊。
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