裝標不低於3千元/㎡,吳江太湖新城低密宅地引房企關注 | 土拍前瞻

樂居新媒體蘇州 發佈 2023-05-28T20:09:50.373634+00:00

樂居新媒體蘇州 蘇州土地市場連環轟炸!二批次土拍還未開拍,三批次土地已經掛牌亮相。兩場土拍中吳江區共有3宗地塊待出讓,其中吳江太湖新城2宗、平望鎮1宗。

樂居新媒體蘇州 蘇州土地市場連環轟炸!二批次土拍還未開拍,三批次土地已經掛牌亮相。兩場土拍中吳江區共有3宗地塊待出讓,其中吳江太湖新城2宗、平望鎮1宗。

這其中,位於吳江太湖新城笠澤路的WJ-J-2023-004號地塊,據說目前已被多家房企緊盯,包括已在吳江太湖新城打造了笠澤之星的中建三局。該地塊位置相對核心,且是二批次土拍中出讓面積最大、起拍總價最高的一宗地。

裝標3000元/㎡以上,吳江太湖新城又迎一宗低密宅地

4號地塊具體位於吳江東太湖度假區(太湖新城)笠澤西路南側夏蓉街西側,為純住宅用地,占地面積67976.38㎡,容積率1.3,起拍樓面價17500元/㎡。

根據規劃,地塊建築限高24米,綠地率≥37%,住宅全裝修交付,裝標不低於3000元/㎡,品質要求不低。地塊建築風貌為現代江南水鄉風格,地塊內不得設置開敞陽台,封閉陽台應全部計入容積率。

規劃條件

地塊北側為笠澤路、東側為夏蓉街,均為區域主幹道,西側近距太湖蘇州灣大橋,可快速通達蘇州市區。根據實探,地塊比較平整,與天健和景緊鄰,距離笠澤之星也就兩個路口,在這裡可以搭乘軌交4號線(笠澤路站)。

地塊現狀,近距天健和景

笠澤路主幹道

通往蘇州市區的快速路

值得一提的是,地塊東側為吳江太湖新城全新規劃的幼兒園及中小學用地。根據官方回復,規劃幼兒園為公立性質,目前正在辦理前期手續,按計劃2025年9月投入使用;小學與初中項目目前處於前期設計階段。

區域學校規劃

規劃條件整體低密,再加之地段較為核心,04號地塊被不少房企關注或在情理之中。

同樣將在5月29日出讓的還有平望地塊。平望鎮WJ-J-2023-005號地塊距離吳江運河實驗初中、平望中學較近,地塊占地面積不足萬方,容積率1.8,大概率是打造幾棟高層住宅,以改善周邊居民居住條件。地塊起拍樓面價僅5004元/㎡。

另外一宗WJ-J-2023-006號地塊將於6月25日開拍。從位置上看,該地塊不屬於吳江太湖新城核心區,而是吳江的老城區,旁邊即吳江汽車站(軌交4號線)。地塊出讓面積3萬餘方,容積率1.8,建築限高60米。建築風格為現代簡潔風,封閉式陽台,住宅全裝修交付,裝標不低於1000元/㎡。整體來看,應該就是打造普通的高層住宅小區。

吳江太湖新城全面改善

近幾年,吳江區的掛地節奏相較往年,數量與頻率都降低了不少,且中間還有不少老城區地塊。因此,核心區一旦掛地,多少還是會有一定吸引力的。

目前吳江太湖新城主要在售新盤有6個左右,分別為中建笠澤之星、天健和景、朗詩樂府、中海悅湖東方、潤樾江南、天健泓悅府。

前面提到WJ-J-2023-004號地塊最大容積率1.3,加上建築限高24米,因此該地塊產品類型基本鎖定低密洋房類住宅。

從產品上來看,目前吳江新房市場,同樣是改善主導的市場。

2大純新盤潤樾江南、天健泓悅府,前者為純洋房社區,後者規劃了大量的疊墅產品,主力戶型均在180㎡以上,首批房源備案均價也都超過了3.1萬/㎡,都衝著改善去的。

不過兩盤都在吳江老城區,置業客群有一定局限。與吳江太湖新城核心區距離上,潤樾江南相對較近,但項目體量實在太小僅68戶,預計很快清盤;天健泓悅府實際距離上就比較遠了,周邊配套也大不相同。

潤樾江南效果圖

天健泓悅府上疊露台實景

天健泓悅府周邊城市界面

放眼4號地塊周邊,目前還有中建笠澤之星、天健和景、朗詩樂府等項目還有房源在售。

其中,中建笠澤之星堪稱區域目前的改善新標杆,項目三開三捷,銷售額達26億元。笠澤之星打造26棟7-17F洋房、高層住宅,高層主力戶型約139-160㎡,洋房主力戶型約149-225㎡,頂復戶型建面約244-280㎡,銷售均價超3萬/㎡,225㎡戶型總價直抵千萬。4月22日,項目最後一批洋房已加推。

笠澤之星約205㎡樣板間實拍

笠澤之星約225㎡戶型

天健和景和朗詩樂府,均為待交付樓盤。

距離4號地塊最近的天健和景同樣是一個改善樓盤,項目規劃了26棟6-7層純洋房住宅,主力戶型約110、125、140㎡。外立面打造也比較有設計感,陽台半封,窗牆比較大,整體來看還是比較低密的。但項目銷售情況卻相對堪憂,2021年所有房源均領取預售,截止目前全盤僅去化49%。

另一個接近現房的樓盤朗詩樂府去化相對較好,超過80%,即將收官。

天健和景項目實景

朗詩樂府項目實景

吳江太湖新城WJ-J-2023-004號地塊最終將被誰拿下,又將為區域補倉什麼類型的產品,接下來一起關注。

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