不要指望有大救市,但有自住需求的確實可以買房了

雲石 發佈 2023-06-06T16:50:23.733782+00:00

記得08還是09年,金融海嘯兇猛來襲,四萬億剛剛出台效果未顯,國內房地產市場一片哀嚎,大有崩盤之勢。

記得08還是09年,金融海嘯兇猛來襲,四萬億剛剛出台效果未顯,國內房地產市場一片哀嚎,大有崩盤之勢。面對此景,初嘗土地財政甜頭,打開「經營城市」新世界的各地方政府官員們急的抓耳撓腮,一名地方政府官員情急之下甚至喊出「買房就是愛國」的口號。

不出意料,此話一出,輿論一片譁然,此官員也被初代網民們噴成了篩子和嘲笑對象。大家都認為房地產已死,不崩盤也得持續陰跌。

只不過事實卻跟大眾開了個巨大的玩笑。從09年開始,房地產又開始了一輪新的翻倍級大漲。當初相信房價崩盤的全部哭暈在廁所,反倒是聽了這個官員的話去買「愛國房」的,因此賺的盆滿缽滿。

而現在,形勢似乎又回到了14年前。如今經濟頹靡,房地產市場更是冷的讓人發抖,再結合經濟危機發酵、人口拐點、政策打壓等等各種因素,越來越多的人相信,火爆20年的房地產市場已走到了終點。

這個在樓市走勢中似乎也得到驗證。記得在之前2、3月份一二線樓市小陽春時,老雲曾寫過一篇《不必恐慌,房市絕無可能大漲》,從中美博弈的角度,斷定這一輪小陽春只是假象,樓市絕不可能快速反彈。而從4月開始,市場果然如我所料,重新恢復低迷。

但這是不是就證明中國房市徹底完了?老雲的判斷恰恰相反,這個階段的低迷,恰恰是手裡有錢的自住型客戶買房換房的最好時機。因為在我的判斷中,雖然短期內樓市絕無走牛可能(已經被4月以來的全國整體樓市走向驗證);但如果從中期來看,一輪中等規模的分化型牛市,是可以期待的,甚至是不可避免的。而只有這一輪中等牛市結束,中國房地產的20年長牛才會正式宣告終結,進而進入新的歷史階段。

為什麼這麼說?我們一一道來。

為什麼現在沒人買房?這個社會上給出的解釋有很多,但歸根結底就一句話:房價太高,買不起!

房價高不高?確實高!但這是根本原因嗎?其實並不是。中國房地產長牛的二十年裡,房價相對於居民收入水平,其實一直都是很高的,這期間還經歷了05-07、09-11、15-17這三輪翻倍級別的全面大漲。但05-07年以及09-11年,這兩輪翻倍大漲,雖然上漲過程中也是民怨四起,但過後來看,並沒有對經濟和社會造成太大的負面影響,甚至帶動了居民財富的整體增長;只有15-17這一輪大漲,才整出了一連串負面影響,遺毒至今未能散盡。

為什麼同樣是翻倍級的全面上漲,前兩輪就沒事,到第三輪就鬧出了大禍患?

原因很簡單:05-07和09-11,這兩輪房價翻番的同時,國民收入也普遍翻番!

這樣就沒有大問題。由於當年的居民收入增長大致能跟得上房價漲幅,所以這種上漲雖然會加劇貧富分化,但不會引發根本性危機——炒房的和先上車的就不說了,哪怕是後知後覺錯過了房價大漲的那部分人,後面因為收入隨著經濟爆發(10年代的前幾年,中國每年GDP都是兩位數增幅)而大幅增長,所以他們依然也能買得起房子,最多就是沒吃到上漲紅利而已。

甚至可以說,這種上漲是科學的。畢竟在人口紅利尚在、城市化紅利尚在的那些年,中國幾乎所有商品房都是具備金融價值的,都是金融資產。經濟發展帶動金融資產升值,這本來就是符合經濟發展規律的。

但到了第三輪,也就是15-17年這一輪時,情況就完全不一樣了。這一輪房價翻番後,居民收入沒有隨之翻番——科技革命紅利吃盡、中美貿易戰科技戰金融戰、新冠疫情,全球經濟危機,這一系列因素,導致第三輪房價大漲後這麼多年,GDP增幅明顯放慢,居民收入相較於15-17年並無明顯增長。

05-07那一輪,是收入和房價齊飛,09-11那一輪是收入跟隨著房價起飛;15-17這一輪,是房價飛了,收入沒飛。三輪翻倍級大牛市的不同國民收入情況,最終結論就是第一輪大牛市完全合理,第二輪大牛市基本合理,第三輪大牛市卻違反了經濟發展規律,明顯不合理——現在的調整陰跌,也就是順理成章。

但樓市會不會一蹶不振,甚至徹底崩盤呢?

這個則不一定。如果經濟繼續頹靡下去,發酵成嚴重經濟危機甚至大蕭條,那樓市確實會一路向下,甚至不排除崩盤;但如果後面經濟逆轉,民眾收入實現了較大幅度增長,當這種收入上升,與橫盤甚至持續陰跌的房價雙向奔赴,雙方只要過了那個曲線交匯點,那樓市就會迎來反轉,房價也就會重回上升通道。

兩種情況,兩種不同結局,但不論哪一種結局,現在買房,都是相對科學的:

首先我們說第一種。大蕭條導致樓市崩盤。很多情緒化民眾很期待這種情況出現。但實際上,這種情況出現的可能性不大——畢竟這意味著經濟崩潰。但即便真的出現經濟崩潰,為了挽救敗局,政府也勢必會無所不用其極。所以到那一步,利率會直接打到底、印鈔機會轉冒煙,甚至參照美國1930年代大蕭條時和國民政府1948年底經濟崩潰時的做法,連私人持有黃金都會被宣布為非法,被要求強行上交——反正經濟越崩,錢越會成紙。

如果是這樣的話,那買房反而是相對最不壞的選擇:如果不買房,鈔票會變成廢紙、黃金會被要求強行上交(不要以為自己能隱藏,真到那時候,有的是辦法讓你交出來),至於把錢洗出國——當年國民政府崩盤前,那麼多黨國高官將領的資產都洗不出去,以至於哪怕人去了台灣香港,卻連套房子都租不起;你一個普通人,有什麼信心能把錢洗走?

相反,房子因為是不動產,在經濟崩盤時又變不了現,反倒是沒人看得上——你好歹還能落一堆實打實的鋼筋水泥和一張房產證,未來形勢平穩了還有可能靠此翻身。

而如果是第二種,那就完全不一樣了。從大勢來看,現在經濟確實不景氣,但這種不景氣,其實是呈分化態勢的——從CPI、PPI數據來看,經濟確實有陷入通縮的跡象,青年失業率更是高達20%。但如果再看進出口數據,我們的數據非常漂亮,貿易順差屢創歷史新高,還是爆發式創新高——而且這還是在全球經濟衰退,其他工業國紛紛陷入逆差和萎縮的狀態下;而且對進出口數據進一步作結構細分,我們會發現,我們在汽車、新能源乃至於中低端晶片方面的產業升級還是很成功的——這些門類出口大增,進口大減。去美元化和人民幣國際化也推進的很順利,外匯儲備更是一直穩定在3萬億以上。政策方面,雖然也出了一堆修修補補的政策,但真正的核彈級政策儲備——比如全面降息等,都十分謹慎,一直捏在手裡沒出。

這是什麼意思?這意味著,經濟的底子是沒問題的——甚至還在不斷優化向好;而且政府也還有充足的政策儲備。之所以顯露頹勢, 一方面是全球大環境不佳,另一方面也是政府有意擱置,托而不舉。

經濟大環境為什麼不佳,和政府有意擱置刺激措施,這二者是緊密相關的,而這個關節點就是中美博弈和美國經濟自爆。現在美國經濟將爆未爆,這一輪全球經濟危機的最高峰還沒到來,所以中國這邊自然也就不能使出全力——現在拔的高了,等美國爆了又會把咱們拉下來,而且現在為了拔高又把牌打光了,將來美國爆了時候就沒有救市的牌可打了。

這就是政府不大規模救市的原因。同樣,也是遲遲不大範圍啟動財富再分配,不強力拉升內需的原因——一定要撐到美國自爆,或者受不了了對華妥協,到時候再火力全開,我們才能夠利益最大化,也才能最大限度的讓經濟逆轉。

這是宏觀層面的。而具體到房地產領域,這一次房地產頹靡,其實並不完全是市場原因,一定程度上是政府主動摁下來的——21年本來有一輪牛市,結果被政府強行摁下,然後整體陰跌至今。考慮到現在離上一輪大牛市已經過去六年,樓市整體出清也持續了兩年;潛在需求累積與房價橫盤陰跌的雙向奔赴,其實相隔已經不太遙遠。

搞清楚了這個邏輯,其實對房市走向就可以作出一個基本的整體判斷:經濟方面,我們底子其實是在不斷夯實進步,政策也有足夠的儲備——所以房市回暖的底層條件是具備的,只是大環境還不成熟而已。但鑑於美國加息已至拐點,本國金融體系乃至經濟體系已經顯露出支撐不住的跡象,所以美國再怎麼硬,也硬不了多久了。只要美國金融政策轉向——不管是硬著陸還是軟著陸,中國這邊都會隨之調整,火力全開,到時候無論是經濟,還是政策,都會開閘泄洪,制約房地產的大環境因素,也會在此過程中發生逆轉。而大環境一旦改變,與拉動內需相配套的財富分配改革也會迅速啟動——鑑於內需的拉動,關係到未來中美經濟博弈的戰略主動權,可以想像這次改革一旦開啟,絕不會手段,所以接下來普通人,尤其是體力勞動者的收入也會有較大幅度增長。

當經濟環境變得寬鬆,政策儲備全部打出,普通人收入又緊跟著起來,房地產市場回暖條件,也就徹底成熟。

這是從戰略層面來說的。而具體到房地產領域的戰術層面;雖然沒房的人都會喊房價太高。但鑑於房地產市場是一個典型的邊際市場,所以這個市場的啟動,本來也不是以大多數無房者買得起為前提的。一個1000萬人口的超大城市,只要有1-2%,也就是一二十萬人在同一個時間段購買,就足以把這個城市的一二手房源掃空,帶動行情的重新開啟。而這個條件,在經濟回暖、政策寬鬆和分配改革帶來收入預期恢復的情況下,實現起來並不困難。

以美國金融政策轉向為標誌,中國經濟環境和經濟政策會隨之發生全方位逆轉,並且會以雷霆手段,迅速啟動目標拉動內需的收入分配改革,並由此引發一波新的通脹(這也是在4月CPI跌倒0.1%的慘狀時,央行報告中卻仍說長期看要警惕通脹的邏輯所在)。鑑於房地產在現階段依然是中國經濟的最大支柱,在打壓、蓄勢、調整這麼多年後,勢必會迎來一波回暖。

所以,美國金融政策轉向,就是中國房地產市場行情逆轉的風向標,它什麼時候轉,中國就會什麼時候出手救市;房地產市場就會什麼時候回暖。

當然,我們不知道美國什麼時候轉向,但從銀行業頻繁暴雷,美債沒人接盤,加息加不動了通脹卻依然持續高位等種種跡象判斷,這種轉向,其實已經不再遙遠。

當然,肯定有人會問:如果美國就是不轉呢?或者它找到了救命稻草,實現了軟著陸呢?

這種情況出現的概率較低。而且即便出現,也不影響中國房地產行情的逆轉。邏輯很簡單——我們雖然戰略上是打定主意要跟美國耗。但耗的前提,是自己還能抻的下去——如果美國還沒崩,自己經濟就先崩了,那就成國際笑話了。鑑於房地產現階段對中國經濟的重要性,雖然為了降低金融風險,可以承受它一定程度的衰退,但這種衰退也是有限度的——不能以動搖經濟的根基為前提。

而經過幾年的調整,房地產整體價格確實已經有了相當幅度下跌,房住不炒也算是深入人心。這種情況下,就算現在放鬆還不是時候,但也絕不能任其坍塌。而要穩住產業規模,自然也就得穩住房價。從這個角度來看,雖然個別城市和個別區域、樓盤不好定論,但從整體而言,經過幾年調整後,房地產的下滑,也確實已經逼近了經濟承受力的底線,這段時間央地各級政府的挺樓市表態也證明了這點——如果再這麼塌下去,哪怕被迫提前動用些政策儲備,也是要做的了。

這就是老雲認為現在是買房好時機的邏輯。美國金融轉向的時間節點已經逼近,中國對房市下行的忍受力也在逼近極限;這意味著什麼?這意味著下限已接近鎖死,上限天花板卻即將打開。雖然我不知道什麼時候迎來中國樓市這一輪周期的極限大底——這個沒人算的准,但可以肯定的是,現在已經處於底部區間。

當然,這只是整體判斷,具體到現實中,並不是說什麼人都可以買房,也不是什麼城市都可以買。

對普通人來說,現在買房,只能是以剛需、改善的自住型需求為目的;至於投資,除非一二線核心板塊和優質豪宅,或者你眼光特別獨到,否則不建議。

為什麼這麼說?邏輯很簡單,雖然未來房市還會回暖,但這一輪牛市,跟前面三輪已經完全不同。不管是人口結構,居民負債率,城市化率,人均住宅水平還是收入增長預期,如今的中國房地產,都已不具備過去那樣的高速增長基礎。何況財政和收入分配改革的最重要一環——房產稅,還在前面橫著,就等著樓市上漲後順勢推出。所以,這一輪牛市,即便真的到來,也不會像以前三輪那樣全面翻倍上漲——除了一二線核心板塊和豪宅,其他房子炒房客不會入市,稍微有點腦子的純投資客也不會入市,只有自住——最多就是投資+自住型人群接盤,這些群體撐不起大牛市,最多就是一個中等牛市。

但對於確實有自住需求的人群來說,現在就是一個好時機了。因為自住本身就是消費行為——甚至是一種剛性消費。剛性消費的意思,就是哪怕明知將來要收房產稅,你也同樣會買——因為你確實要住!

既然早晚都要買,那不如現在買。畢竟未來三五年,樓市就算漲個兩成三成,對投資客來說也是沒太大意義的——甚至都未必能覆蓋他的綜合成本;但對於自住客來說,自住本質上就是消費。反正都是要消費,如果能便宜個兩三成,那區別還是相當大的——如果再加上早買早享受的居住實用價值考量,那差別就更大了。

這就是投資不買自住買的邏輯。想靠買房賺錢的時代確實已經過去了,但如果不是為了投資意義上的賺錢,而只是基於消費意義上的划算,眼下可以說是一個相當不錯的時期。

這一點,不光一二線核心板塊,哪怕是邊緣板塊,甚至三四線城市同樣適用。雖然從長遠看,一二線邊緣板塊、老破小以及三四線都是貶值的,但你既然有剛性的自主需求,那同樣可以趁著底部區域買了——就像買手機,你知道手機買了後會貶值,但你依然會買,而如果能趕上廠商甩貨去庫存的話,肯定比平時沒優惠時買的划算!

這就是「划算」的內涵。「划算」不適用於投資,但適用於消費。以後除了一二線核心板塊的中高端改善和豪宅,絕大部分房子都不會再有金融價值。但金融價值沒有,居住價值總還是有的。房子作為一個消費品,當你確實有消費其居住價值的需求時,選在商品周期的底部購入,絕對是最合適不過的。而這一輪周期的底部,大概率就是從現在開始,到美聯儲金融政策轉向、中國全面救市這個時間區間內。

這就是老雲的看法。如果你認可這套邏輯,而且手裡也確實有錢——最少付了首付後還夠還兩年房貸,那除了少數城市之外,對於大部分樓市不景氣的城市,確實有自住需求的居民朋友,現在就可以開始看房了。

不過,這裡要提醒大家一下,這裡的有自住需就買,也並不意味著什麼情況下都買。尤其是一二線,如果你的錢能夠買一個所在城市中等以上的住房,那你完全可以去買;但如果你湊夠六個錢包,也只夠得上所在城市的老破小,或者遠郊邊緣板塊,那除非你有非常迫切的需要(比如要買房子結婚,孩子大了馬上要落戶讀書),否則寧可等著不買。

為什麼這麼說?因為未來的中等牛市即便來了,也是分化的。所謂的划算,即便在只具備居住價值的房子中,也只會對所在城市中等檔次以上的房子適用。而老破小和沒有配套,也不在城市發展主軸上的遠郊邊緣房,它們大概率是吃不到這輪樓市回暖的紅利的,就算吃到一點,很快也會回吐出來,甚至在不遠的未來,逐漸滑向房價如蔥的絕望深淵。

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