江蘇南通樓市的危機,昂貴的南通房價與南通市樓市的潛力

橫店亂說亂唱 發佈 2024-02-26T08:08:51.839119+00:00

江蘇省南通市是江蘇省經濟發展強市,南通地處上海北翼,絕佳的地理位置,也讓南通率先在江蘇崛起。現在的南通房價很貴,二手房的平均房價大約為1.64萬,新房的平均房價大約為1.76萬。

江蘇省南通市是江蘇省經濟發展強市,南通地處上海北翼,絕佳的地理位置,也讓南通率先在江蘇崛起。

現在的南通房價很貴,二手房的平均房價大約為1.64萬,新房的平均房價大約為1.76萬。

南通房價在全國可統計的300座中心城市當中名列第33位,與南通房價差不多的城市,還有浙江紹興、山東濟南、四川成都。

隨著城市的發展,東部沿海城市房價的確要高於中西部地區和東北地區, 南通這座城市的房價也要比全國多數省會城市的房價高。

高房價其實也就意味著高風險,特別對於剛需群體而言買房更為謹慎,站在樓市的角度,南通的樓市其實面臨一定的高房價危機。

當然房價高有高的道理,畢竟南通不是一座普通的地級市,地理位置特殊,而且經濟特別發達。

在過去的2022年,南通市共完成經濟總量大約為11,379.6億元,在江蘇13座城市當中名列第4位,在全國所有城市排名當中處於第23位。

隨著南通經濟發展越來越好,流入這座城市的外來人口也越來越多,現在南通市的常住人口總量已從10年前的728萬人增至現在的774.4萬人。

按照南通常住人口總量平均折算,南通的人均經濟總量仍然達到了14.71萬元,南通市的人均經濟發展水平在全國所有城市當中名列第22位。

以經濟總量或者人均經濟發展水平的角度看這座城市的樓市房價,或許南通這座城市的房價並不算高。

經濟總量全國排名第23位,人均經濟發展水平全國排名第22位,而房價全國排名第33位。

以此角度看,南通的樓市房價或許還存在一定的發展空間,畢竟這座城市還在快速的發展。

南通的陸地管轄面積大約為8001平方公里,南通是江蘇三大沿海城市之一,也是江蘇經濟綜合實力排名第一的沿海城市。

南通市共包括有通州區、崇川區、海門區等三大城區,還包括如皋市、啟東市、如東縣、海安市等四座縣級城市。

隨著經濟的發展,城市的快速建設,南通中心城區的優勢越來越明顯,這些年流向南通三大城區的外來人口越來越多。

當然這三大城區的房價均不便宜,崇川區是南通房價最貴的地方, 也是南通城鎮化建設最好的地方。

現在崇川區的二手房平均房價大約為1.98萬,新房的平均房價大約為2.44萬,這個區域的樓市基本是南通改善群體的首選區域。

海門區的房價在南通城區當中排名第二,海門區的二手房平均房價大約為1.58萬,新房的平均房價大約為1.77萬。

通州區是南通較為年輕的城區,也算得上是南通的近郊城區。這個區域的二手房平均房價大約為1.33萬,新房的平均房價大約為1.5萬。

對於南通市而言,縣級城市的房價不一定會比地級中心城區低,比如啟東市房價就比較高。

現在啟東市的二手房平均房價大約為1.56萬,新房的平均房價大約為1.11萬。

啟東市的新房房價遠低於二手房房價,主要是因為啟東市有很多鄉鎮也在進行房地產開發,自然也就拉低了整個區域的均價,實際啟東城區的房價遠比二手房平均房價高。

如果說南通哪些區域的房價相對來說低廉一些,那麼海安市、如東縣、如皋市的房價均不算太貴。

海安市二手房平均房價大約為1.34萬,新房的平均房價大約為1.25萬。如東縣二手房平均房價大約為1.23萬,新房平均房價大約為1.28萬。

如皋市的二手房平均房價概率為1.08萬,新房的平均房價大約為1.35萬。

從南通各大區縣房價分布也可以看到,在地級中心城區當中,崇川區的配套優勢最為明顯,這個區域的房價所以最高。

其他縣級城市的房價差距均不會太大,也側面反映到南通這座城市房價高在於全域,而並非是指某個板塊。

目前而言,南通的城鎮化發展水平跑贏了全國城鎮化的平均值,整個區域的城鎮化率大約為73%左右。

城鎮化率高也取決於當地居民非常認可城市的發展,紛紛前往各大區縣的城區購房安家。

當然也反映到這個區域人均收入不低,在過去的2022年,南通城鎮居民人均可支配收入就已經達到了5.96萬元。

在各大城鎮居住的三口之家,年均可支配收入接近18萬元,這樣的收入水平不亞於全國一線城市的部分城區。

南通市作為江蘇省重要的經濟強市,本身建築業就相當發達。

南通市一年的建築業總產值可以達到1.13萬億,全市具有特級資質的建築企業高達25家。

正是由於南通的建築業很發達,所以當地的住房品質也越來越高,南通各大區縣的城建水平更是領先於全國絕大多數城市。

城建越來越好,住房品質又高,所以南通每年的新房成交量基本可以達到1000萬平米以上。

就算按照每套新房間的面積100平平均折算,南通市一年的新房成交量也可以達到10萬套。

也就是說位於南通全域,每年都有10萬個家庭或者個人前往南通各大區縣的城區購房安家。

如此巨量的購房群體中,有一部分是城市的改善群體,也有很一部分是快速的從農村走向城市,有一部分是外來群體選擇到南通各大區縣城區落戶安家。

以此角度看,南通市的樓市開發存在很大的必要性,反映到這個區域的樓市發需求相當活躍。

反映到這個區域,當地居民的消費力非常強勁,當地居民的消費水平根本不亞於全國多數的省會城市。

所以以此角度看,南通房價高與當地的樓市需求、消費力都有很大的關係,也側面反映到了南通這座城市非常吸引大量的外來人口。

以更長遠的眼光看南通的樓市,未來南通的樓市仍然大有可為。

臨近上海市的地理位置讓南通未來不會差,南通未來的常住人口總量還會隨著經濟的發展而逐漸增長。

就各大區縣的樓市潛力而言,南通三大城區的潛力要大於普通的縣級城市,現在的南通已經是一座地鐵城市,未來的三大城區地鐵交通必然會越來越密集。

對於很多年輕人來說,城市能級非常重要,地級中心城區所占有的優勢也要遠遠大於普通的縣級城市。

當然南通縣級城市未來的發展空間同樣很大,比如臨近上海的啟東市,這片區域必然會吸引很多新上海人安家置業。

南通大多數縣級城市未來的樓市固定資產價值跑得贏通脹的概率高,而且大部分區域樓市固定資產價值也會隨著經濟的發展而穩步攀升。

個人觀點,僅供參考。

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