浙江衢州樓市的危機,昂貴的衢州房價與衢州市樓市的潛力

橫店亂說亂唱 發佈 2024-02-27T16:40:46.837835+00:00

浙江省衢州市是浙江十一座地級中心城市之一,衢州地處浙江西部,是浙皖贛閩四省交界重要的區域中心城市。特殊的地理位置,自然讓衢州這座城市的發展不會太差,衢州的經濟發展與城市建設在這幾年也高飛猛進。

浙江省衢州市是浙江十一座地級中心城市之一,衢州地處浙江西部,是浙皖贛閩四省交界重要的區域中心城市。

特殊的地理位置,自然讓衢州這座城市的發展不會太差,衢州的經濟發展與城市建設在這幾年也高飛猛進。

嚴格意義上說,衢州是浙江省一座山區城市,可用於開發的平面面積少之甚少,衢州任何區縣可用於建設與生產的土地資源都是相當的匱乏。

在有限的土地上進行建設與生產,就要滿足工業發展需求,又要滿足城市必要的住房需求。

所以現在的衢州房價其實是比較昂貴的房價,因為當地的土地樓面價高,所以這個城市的房價不得不高。

整個衢州全域範圍內,二手房的平均房價大約為1.68萬,新房的平均房價大約為1.72萬。

衢州的房價在全國300個可統計的中心城市中處於第30位,衢州的房價在浙江省還超過了兄弟城市當中的紹興、湖州、舟山等3座中心城市。

論城市的經濟綜合實力,衢州遠不及紹興、湖州、舟山,衢州這座城市的房價根本也不能用經濟的發達程度去衡量。

衢州地處浙西,這片區域常住人口總量大約為228.7萬人,衢州市的常住人口總量在浙江省11座城市當中排名第10位,由此可見,衢州算不上是人口大市。

雖然衢州地處浙西,但衢州的人均富裕程度遠超全國城市平均水平。

在過去的2022年,衢州市的城鎮居民人均可支配收入為57,465元,同比2021年增長了6.1%。

在過去的2022年,衢州市的農村居民人均可支配收入為31,468元,同比2021年增長了7.5%。

這兩項人均收入均比全國平均值高太多太多,城鎮人均比全國平均值大約要高8000元左右,農村人均要比全國平均值大約高11,300元左右。

由此可見,衢州算不上貧窮,這座城市相對於全國大多數城市也算得上是相當的富裕。

衢州既然是一座多山的城市,那麼衢州的常住人口實際是較為分散。

衢州最為核心的中心城區是柯城區,這座城區的常住人口大約為53.24萬人,柯城區的管轄面積大約為609平方公里,當地的人口密度大約為每平方公里870人。

對於衢州而言,把較為分散的常住人口聚集到一塊兒去,其實是一項非常艱難的任務。

但衢州做到了,衢州通過高標準城鎮化建設,也讓柯城區的常住人口總量從10年前的46萬人攀升到現在的53萬人以上。

這幾年衢州還在大力推進衢江區的城市建設,衢江區在過去10年人口也出現了3萬以上的淨增長,現在的衢江區常住人口總量已達37.6萬人。

衢州除開兩大城區外,還有一座縣級市和三座山區縣,江山市的常住人口總量大約為49.6萬人。

龍游縣常住人口總量大約為36.2萬人,常山縣與開化縣的常住人口總量基本處於26萬左右。

由於各大縣域人口較為分散,各大縣城的常住人口總量並不多,目前城區人口總量達到20萬或准20萬人,基本也只有江山市。

就各大區縣房價而言,柯城區與江山市的房價差不多。

柯城區的二手房平均房價大約為1.87萬,江山市的二手房平均房價大約為1.83萬。

柯城區的新房房價要高一些,柯城區的新房平均房價大約為2.12萬萬,江山市的新房平均房價大約為2.02萬。

柯城區與江山市相鄰,兩大城區距離也不遠,隨著未來城鎮化發展,這兩個區域相向相連的概率還是有一定可能。

開化縣的房價在徐州也是處於前列,開化縣的二手房平均房價大約為1.55萬,新房的平均房價大約為1.48萬。

龍游縣的二手房平均房價大約為1.44萬,新房的平均房價大約為1.11萬。常山縣的二手房平均房價大約為1.16萬,新房的平均房價大約為1.53萬。

衢江區雖是衢州第二大城區,但衢江區的房價遠不及縣級城區的房價,衢江區的二手房平均房價大約為1.38萬,新房的平均房價大約為1.09萬。

從衢州各大區縣的房價分布也基本可以看到,這座城市的房價的確不低,這樣的城市房價實際要比部分省會城市房價還要高。

很多剛前往衢州工作的外來群體或許不能夠理解,為何一座山區城市房價也會這麼高。當然在衢州呆久了,他們就基本能夠釋懷。

衢州市的房價高與整個浙江房價整體偏高有直接關係,浙江有多座城市的平均房價超過了2萬。

而且浙江不僅只是地級中心城區房價比較高,連縣級城市甚至部分發達的鄉鎮房價也非常高。

在浙江省鄉鎮能夠找到萬元以下的小區都為數不多,更不要說到浙江的縣城去找萬元以下的小區。

衢州市的土地資源匱乏,開發一塊將來就少一塊,另外城市每年大量的固定資產投入,也讓衢州樓市的土地價值不斷增值。

城市開發房地產賣給當地的居民,居民要拿出百萬甚至200萬的資金,而城市的布局不僅僅只是房地產,包括了醫療、教育、市政、公路、園林。

這一些都需要錢,都需要大量的資金投入,成立任何區域的房地產,固定資產價值,實際都離不開這些配套的襯托。

城市每推進一平方公里的城市框架,所需要投入的固定資產至少要達到若干個億以上。

越是發達的城市房價只會越高,因為發達的城市在配套建設上都是高標準。

全國大多數縣城的醫療配套還是二甲醫院,但現在浙江大多數縣城的醫療配套基本都往三級甲等綜合醫院靠攏,就算沒有申請到三甲,至少整個設施要達到三甲水平。

城鎮化是發展的必然,也是城市發達的標誌。

城鎮化的推進離不開工業的發展,也離不開閃地產開發。在過去的2022年,衢州市全域房地產開發投資金額為265.57億元。

在過去的2022年,衢州市的商品住房類別銷售面積為121.66萬平方米,成交額為173.06億元。

按照每套新房建築面積100平米平均折算,衢州一年的新房住宅類成交量仍然可以達到1萬套。

更何況過去一年是樓市近10年最差的一年,衢州都可以成交這麼多套房子,而隨著經濟發展越來越好,衢州的樓市成交量實際會有很大幅度的增長空間。

也說明衢州這個地方每年都有1萬個家庭或者個人前往各大區縣的城區,購房安家,這些人要麼是改善群體,要麼是響應城鎮化發展號召從農村往城鎮聚集。

衢州常住人口總量雖少,但這個區域的城鎮化仍然還有很大的發展空間。

目前衢州全域的城鎮化率大約為60%,相比於浙江平均水平,還有很大很大的差距。

隨著經濟的發展,城鎮的建設,現在衢州兩大城區的建成區面積大約為152.7平方公里,兩大中心城區的城區人口總量大約為88.56萬人。

現在的衢州還沒有建成大城市,但衢州成為大城市是一種必然,柯城區與衢江區未來的城區常住人口總量必然能夠突破100萬人。

也就是說位於整個衢州全域範圍,柯城區與衢江區成為網格都市型大城市,將夯實衢州市成為四省交界的區域中心核心城市。

衢州的江山市、龍游縣、常山縣、開化縣,也必然會成為衢州全域範圍內的四大小城市,將點綴在浙江西部地區,成為浙江共同富裕樣板並閃耀的現代化都市新城。

個人觀點,僅供參考。

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