杭州、成都、北京再現「搶地潮」 集中供地走向「少量多次」

21世紀經濟報道 發佈 2024-02-29T14:56:43.062961+00:00

21世紀經濟報導記者李莎 北京報導3月30日,合肥第一批次集中供地啟幕,共推出6宗涉宅地,吸引40餘家房企圍獵,最終5宗地觸頂競品質成交,1宗高溢價成交,平均溢價率14.29%。

21世紀經濟報導記者李莎 北京報導3月30日,合肥第一批次集中供地啟幕,共推出6宗涉宅地,吸引40餘家房企圍獵,最終5宗地觸頂競品質成交,1宗高溢價成交,平均溢價率14.29%。此前一日,杭州舉行第二批次土拍,在推出的10宗地塊中有6宗觸頂搖號,搖號地塊平均參拍企業35家,最低中籤率僅2.1%。

這並非個例,2月21日,杭州60家房企參與蕭山市北地塊搖號;3月17日,南京建鄴區某地塊開拍即收到12輪競價,觸頂搖號;3月23日,北京42家房企競逐昌平宅地,創北京參拍企業之最……重點城市房企搶地「大戲」再度上演。

在系列政策支持下,今年房地產市場出現積極變化,市場銷售降幅明顯收窄,不少重點城市迎來樓市「小陽春」,房企到位資金、開工投資情況也持續改善。房地產市場修復特徵向土地市場傳導,疊加土拍規則調整優化,「少量多次」成各地供地新特徵,近期重點城市土拍市場熱度正在回升。

重點城市土拍市場熱度回升的原因有哪些?土地市場的回暖特徵是整體性的嗎?市場會持續回暖嗎?

杭州土拍「高溫」再現

3月29日,杭州舉行第二批次集中土拍,共出讓10宗宅地,起始總價131.4億元,總出讓面積31萬平方米。根據最終土拍結果,有5宗在掛牌期報價就已經封頂,最終6宗地進入搖號階段,其餘4宗地有2宗溢價成交,2宗底價成交。10宗地共攬金144.8億元,成交樓面均價19370元/平方米,平均溢價率10.2%。

在10宗地中,世紀城核心區23號地塊最受關注,中指研究院數據顯示,據不完全統計,該地塊共有50餘家房企參與報名,地塊報名人數創新高。經過17輪報價,該地塊在掛牌期間報價就封頂進入搖號程序,成交價15億元,成交樓面價32244元/平方米,溢價率11.96%。

中指研究院浙江分院常務副總高院生表示,在杭州第二批次集中土拍中,參與搖號的房企顯著增加,6宗搖號地塊平均參拍企業數量高達35家(上批次地塊搖號企業平均數為20家),且企業類型多樣,最低中籤率僅2.1%。

「從開發商的參與度和報價溢價率看,確實土地市場較為火熱,開發商拿地積極性高。」 杭州貝殼研究院院長上官劍表示。

上官劍向21世紀經濟報導記者指出,杭州土地市場整體熱度維持高位,是房企融資改善、市場銷售回暖、拿地規則優化、亞運會機遇帶動等多因素共同作用的結果。

從房企端看,大環境持續寬鬆,房企融資難度和融資成本降低;從銷售端看,樓市「小陽春」帶動房企去化率好轉,推動開發商有錢拿地也敢拿地;從土地端看,本輪杭州出讓地塊較優質,給開發商預留了一定利潤空間,特別是能夠保證未來去化速度的錢江世紀城的地塊,吸引了47家房企參與搖號。另外,隨著亞運會腳步臨近,現在拿地還能趕在今年銷售,或者實現補倉,保證房企在杭市場份額。

杭州出現土拍「高溫」並非年內首次,2月21日,杭州今年一批次集中供地出讓,共推出13宗地,平均溢價率9.3%。其中8宗地價觸頂搖號,另有2宗溢價成交,3宗底價成交。其中蕭山區市北地塊吸引了60家房企參與搖號,創下杭州單一地塊參拍房企數量新高。

諸葛數據研究中心統計發現, 2023年,杭州供地節奏明顯加快,供地規模平穩,前兩批次供地均維持在10宗左右,明顯少於前兩年同批次的供應規模。杭州第二批次土拍溢價率仍然維持在較高水平,至此杭州已連續三個批次土拍溢價率保持在9%以上。與此同時,截止到第二批次供地,杭州已經連續6個批次實現零流拍。

上官劍表示,土地市場熱度提升,會保證杭州房地產市場供應量,「和新房搖號市場一樣,價穩量足」。

重點城市土地市場升溫

土地市場回暖特徵並不僅限於杭州。同為熱點城市,成都分別於3月22日和28日進行了土地拍賣,共出讓7宗涉宅用地,無一流拍。

3月22日,成都進行今年首場土拍,共出讓4宗地,總成交金額35.64億元。其中2宗地進入搖號抽籤環節,即錦江100畝地塊和高新43畝地塊,前者有46家房企報名,25家進入抽籤環節;後者有32家企業參與搖號抽籤。兩宗地溢價率均為15%。

3月28日,成都第二場土拍熱度延續,共出讓3宗土地,全部進入搖號抽籤環節,總成交金額38.06億元,平均溢價率14.5%。據中指研究院不完全統計,該場土拍吸引了超33家房企報名。

3月進行土拍的還有北京、南京、合肥等城市。3月30日,合肥6宗涉宅用地全部成交,其中5宗觸頂競品質、1宗高溢價收官,攬金67.87億元,平均溢價率14.29%,熱門地塊參與競品質房企超20家;3月23日,北京2宗宅地全部成交,其中朱辛莊0028地塊吸引42家房企爭搶,是北京土地市場上有史以來企業參與最多的地塊;3月17日,南京11宗地塊全部出讓,其中4宗觸頂搖號成交,另有3宗溢價成交、4宗底價成交,建鄴區NO.2023G03地塊開拍即收到12輪競價觸頂進入現場搖號階段,最終溢價率14.81%。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪向21世紀經濟報導記者表示,近期杭州、北京、成都等熱點城市土地市場升溫或有兩方面原因。

一是經過2022年疫情、經濟下行等多重考驗,房企對具備樓市銷售去化表現良好、房地產市場存在韌性及抗風險能力較強的熱點城市更加看好,布局意願較高。

二是供地政策的優化調整也對市場回溫起到一定的助力作用,「少量多次」的供地模式,一定程度上緩解房企集中拿地的資金壓力,給予房企一定的投資喘息機會。與此同時,優質地塊頻推以及拿地門檻適度降低,又進一步提高了房企拿地積極性。

去年12月8日,自然資源部印發通知,優化完善集中供地政策。明確集中供地需提前3個月集中公示擬出讓地塊的詳細清單,在公開擬出讓時間段內,可以一次或多次發布出讓公告。天風證券認為,在完成規則調整後,原有的按年限定推介批次的限制得到突破,「集中掛牌,多頻少量」成為新土拍模式的主要特徵。

從今年各地情況來看,中指研究院分析師孟新增向21世紀經濟報導記者表示,截至3月23日,青島、濟南、北京、成都、深圳、杭州等16城發布2023年首批次土地擬出讓清單,擬出讓清單土地數量及規模與去年首批次基本持平,但各個城市差異較大,且多地普遍採取「少量多次」的方式組織出讓。

Wind數據顯示,今年1-2月100個大中城市宅地成交溢價率分別為3.82%和5.9%。相較1月,2月宅地成交率有所回升。但對比往年同期數據,仍有明顯差距,2019-2022年2月100個大中城市宅地成交溢價率分別為10.55%、12.52%、17.77%和4%。

關榮雪表示,當前熱點城市土拍已呈現出升溫態勢,但樓市壓力較大的城市暫時仍處於土拍平淡的瓶頸期,城市間土拍熱度分化或將加大城市間樓市成交端的分化,熱點城市或將在市場修復進程中率先站穩,且長期處於領先地位。

光大證券梳理發現,在近期完成第一批次集中土拍或完成部分土地出讓的7個城市(蘇州、杭州、鄭州、南京、北京、廣州、成都)內部,也存在分化特徵,非核心地塊以零溢價成交情況居多。

這與上官劍的感知類似。其認為,杭州土地市場也是分化式行情,利潤低和去化速度慢的區域,溢價率不高。整體來看,隨著杭州拿地難度進一步加大,會有部分需求外溢到周邊區域。下一次土拍,地塊將更偏近郊,預計後續土地市場將出現小幅降溫。

土地市場與房地產市場相互作用,關榮雪認為,熱點城市土地市場回暖將對房地產市場產生一定的積極影響,一方面,土地市場回暖從側面反映出房企投資信心正逐步恢復,有助於行業整體信心的提振;另一方面,熱點城市土地市場回暖,也折射出房企看好熱點城市後市項目開發,這將帶動當下市場銷售端信心的回升。

上官劍提醒,拿地企業還是以布局重點城市,以及核心區域為主。隨著各地二手房市場成交量回落,需要關注行情的持續性。

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