城東板塊，最近幾年一直不溫不火，似乎一直缺一點什麼。
論區位，緊鄰武林核心和錢江新城；論交通，開通和在建的有4條地鐵，更有重磅樞紐杭州東站；論商業，已經有三花國際、杭州之翼，還有已經被王府井接手的港龍城。
在房產方面，早早就有大批大牌開發商在此布局，小雞之前已經介紹過，僅開創街沿線大約3公里範圍內，就有綠城、濱江、萬科、融創、龍湖等一眾大牌。
但是，眼看著錢江新城已經乘勢崛起，眼看著江河匯也已經一飛沖天，唯獨緊貼錢新和武林的城東，還在原地踏步。
在小編看來，幾乎各方面都比較完善的城東，還需要有一個催化劑，才能激活板塊價值。
就像萬象城、來福士之於錢江新城，城西銀泰、大悅城之於申花，新鴻基項目之於江河匯，城北萬象城之於北部新城，城東也需要自己的硬核商業。
上文提到的三花國際、杭州之翼都體量較小，港龍城雖被王府井接手，但何時開業尚未可知。這個月19號開業的東站萬象匯，體量也只有3.6萬方。
什麼時候，城東能有一個拿得出手的硬核商業，可能就是激活板塊價值的啟航時刻。
現在，這個時刻似乎來了。
下個月5號，地鐵4號線筧新路站TOD地塊即將出讓，體量約15萬方，明確要求商業建築面積不少於8萬方。這意味著，未來在這裡將要打造一座大型TOD綜合體，大幅提升城東的商業配置。
可以預想，未來這裡將成為城東的一個新的商業中心，吸引大量板塊流量，成為板塊新的聚焦點。
小雞覺得，一個大型硬核商業，能夠給板塊發展起到一定的催化作用。城東板塊的蛻變，可能正由此開始。
而現在，與武林和錢新這兩個中心相比，城東還是一個對改善一族十分友好的板塊。
這樣的現狀，恰恰預示著巨大的潛在價值。
在城東板塊內部，同樣存在著紅利空間。
拿前面提到的開創街來說，位置就恰好位於板塊限價交界，一條德勝快速路之隔，限價卻是4.65萬與4.08萬之分。
而位於開創街上的金隅·森臨瀾府，距離筧新路站TOD直線距離只有約1.1公里，受整盤限價制約，高層均價在4萬/㎡左右，非常引人注目。
上個月初，森臨瀾府首開，小編曾專門做過介紹。結果，188套房源吸引了400多組登記，首推房源全部售罄。對於一個400萬級別的新盤來說，這樣的熱度是少見的。
如今，森臨瀾府即將加推，同時還推出少量稀缺洋房改善戶型。需要注意的是，此次加推，剛好趕在筧新路TOD出讓之際，關注城東的人群，必然會首先注意到森臨瀾府。森臨瀾府會更難搖嗎？此次加推都有什麼房源？產品品質如何？小編決定再次前往一探。
最新消息，森臨瀾府目前預售證已領，登記時間為12月25日-27日，文末附有一房一價選房表。
森臨瀾府高層均價4萬/㎡左右，洋房均價4.3萬/㎡左右。與高層相比，洋房價格係數比只有1.1左右，同樣讓人驚喜。要知道，洋房的得房率通常要比高層多上幾個百分點，這樣換算下來，洋房的性價比就顯得更為突出。
除了高層，洋房的價格優勢也比較明顯。一路之隔的濱江龍湖東潮府，洋房均價為5.49萬；即便同在德勝快速路東側，龍湖大家九龍倉·璟宸府，洋房均價也達到了4.98萬。森臨瀾府洋房均價4.3萬左右，確實有著很高的吸引力。
森臨瀾府到未來杭州新封面——江河匯板塊，直線距離約5公里，到錢江新城直線距離約6里。從附近的地鐵4號線明石路站（暫未通車）出發，前往錢江新城和武林廣場的路程，剛好都是6站。
因此，當武林和錢新不斷聚集人們關注的目光時，緊鄰二者的城東板塊便很難被忽視。小雞大數據分析顯示，僅森臨瀾府周邊3公里範圍內，就有產業約489萬方，辦公大廈53棟，企業總數20610個，高新企業10個，總註冊資金約268億，可見這裡聚集的產業能量。
隨著城東板塊價值的不斷凸顯，自身的不斷蛻變，相信會有更多人看到這裡的潛在價值。位居其中的森臨瀾府，自身具備的巨大價格優勢，也會被進一步放大。
不斷抬升的板塊預期，與森臨瀾府被限制在低位的價格，由此形成鮮明對比。
戶型分析
高層建面約99㎡戶型
三房兩廳兩衛格局，含贈送實際得房率89%
三開間朝南，總面寬約11.2米，客廳面寬約4.8米
U型廚房，三面環繞；入戶即廚房，動線合理
餐客廳、廚房與臥室分開，動靜分離
全明戶型，無論廚房還是主次衛，都能夠採光通風
在一個小戶型里，能夠集齊這麼多大大小小的優點，並不是一件容易的事。尤其是面寬約4.8米的客廳，在同等面積的小戶型中，小編還是第一次遇到。
高層建面約112㎡戶型
三房兩廳兩衛格局，含贈送實際得房率89%
充分利用邊套優勢，客餐廳採光優秀
U型廚房，三面環繞；入戶即廚房，動線合理
跑道式陽台設計，陽台總長度約6.5米
入戶玄關設計，全明戶型，方便採光通風
其他的類似戶型，基本上都是單陽台，陽台空間不足是一大痛點。而在這個戶型里，森臨瀾府做了跑道式陽台設計。尺寸充足的陽台，勾連起主次臥，讓居住空間向外延展更多，可以在這裡與家人進行更多休閒、互動。
洋房建面約139㎡戶型
三房兩廳兩衛格局，含贈送實際得房率88%，
三開間朝南，客餐廳面寬約5.3米，主臥面寬約4.4米
典型的改善戶型，每個房間面積都大於10㎡
全明戶型，無論廚房還是主次衛，都能夠採光通風
這是本次加推的新戶型，也是唯一的洋房戶型，只有32套，處處彰顯著闊綽的尺寸。除以上亮點之外，這個戶型還做了雙入戶設計，更多了幾分豪宅范兒。
周邊配套
交通方面
距地鐵4號線明石路站（暫未通車）直線約500米，南側緊靠德勝快速路，交通比較便捷。
商業方面
距花園城直線約1.4公里，距港龍城、杭州之翼、三花國際直線約1.5公里，距剛剛開業的東站萬象匯、西子國際直線約1.8公里。西北側，距即將出讓的筧新路地鐵TOD綜合體只有直線約1.1公里。
醫療方面
距離浙大二院江干院區直線距離約1000米，總建築面積11.25萬方，已經於10月30日正式啟用。
教育方面
周邊杭州市筧橋小學已投入使用，板塊內未來會有一所48班中學，一所36班小學，一所90班九年一貫制學校，6所幼兒園。
景觀方面
周邊未來會有筧橋歷史文化街區，約9000畝生態公園，差不多相當於整個西湖的水域面積。
整體來看，森臨瀾府周邊各項配套都比較完善，且正在升級疊代過程中。隨著浙大二院的啟用，萬象匯的開業，以及筧新路TOD的出讓，周邊介面和生活配套都在改變和升級之中。
樓盤解讀
小編來到森臨瀾府售樓處，雖然是工作日，仍然有不少人前來看房。經過首開的積累，可以感覺到森臨瀾府累積的人氣。
最吸引小編的，是森臨瀾府的雙會所設計——約670方的親子會所，還有包含四點半學堂和家庭廚房的泛會所。
親子會所打造有童玩中心，設置有各種童玩設施，有多功能教室、閱讀天地、冥想瑜伽間、童趣樂園等空間，是與家人互動的好去處。
四點半學堂是孩子放學後的第二課堂，解決了雙職工家庭照看孩子的痛點。家庭廚房的設置，則加強了家人之間、家庭與家庭之間的溝通聯繫。
森臨瀾府是金隅著力打造的「森系」低密社區，設計有精緻的藝術園林、霍克尼水景，定位目標是品質改善樓盤。
從樓盤配置來看，高段位的規劃和人性化的設計，能夠體現出森臨瀾府較高的宜居屬性，對於自住改善群體，以及投資群體，都具有較大的吸引力。
選房評測
森臨瀾府即將加推高層12#、13#、14#樓棟，洋房9#樓棟，以下為相關日照、景觀、戶型評測數據，圖片較長，對評測內容比較關注的朋友請耐心看完。
樓棟朝向：
高層12#、13#約正南，14#約南偏東7.7度，洋房9#約正南
高層12#：
1-5層大寒日日照時數在2.0-4.5小時，日照中等；
6層大寒日日照時數在4.9-5.4小時，日照良好；
7-10層大寒日日照時數在6.7-7.9小時，日照優秀；
11-16層大寒日日照都維持在8小時以上，日照最好；
日照整體比較優秀 ，建議優先選擇6層及以上 。
高層13#：
1層大寒日日照時數在3.1-3.7小時，日照中等；
2-3層大寒日日照時數在5.0-6.3小時，日照良好；
4-10層大寒日日照時數在6.0-7.8小時，日照優秀；
11-12層大寒日日照基本都在8小時以上，日照最好；
日照整體比較優秀 ，建議優先選擇2層及以上 。
高層14#：
1層大寒日日照時數在3.3-4.8小時，日照中等；
2-3層大寒日日照時數在5.1-5.9小時，日照良好；
4-5層大寒日日照時數在6.3-8.0小時，日照優秀；
6-12層大寒日日照基本都在8小時以上，日照最好；
日照整體比較優秀 ，建議優先選擇2層及以上 。
洋房9#：
1層大寒日日照時數在2.4-4.0小時，日照中等；
2-3層大寒日日照時數在4.8-6.5小時，日照良好；
4-8層大寒日日照時數在6.3-8.0小時，日照優秀；
日照整體比較優秀 ，建議優先選擇2層及以上 。
通過對森臨瀾府樓棟的日照建模評測，發現其整體日照比較優秀，14#樓棟日照相對更好。
景觀評測：
高層12號樓景觀視野約16496㎡，西側視野更開闊；
高層13號樓景觀視野約15803㎡，南側視野更開闊；
高層14號樓景觀視野約16234㎡，南側視野更開闊；
洋房9號樓景觀視野約14284㎡，南側視野更開闊。
綜合日照、景觀的選房建議：高層優先建議關注14#樓，同棟從西向東選。
戶型評測：
優劣分析
項目信息
備案名稱：金隅·森臨瀾府
即將加推：高層12#、13#、14#，洋房9#
登記時間：12月25日-27日
價格：高層約4萬/㎡ 洋房約4.3萬/㎡
項目位置：德勝路與相埠路交匯處
樓盤類型：高層、洋房
樓層狀況：高層12-16層、洋房8-9層
裝修情況：精裝
容積率：2.0
綠化率：30%
自持率：無自持
建築面積：約12萬方
總戶數量：638戶
交房時間：預計2023年6月
住宅層高：3米
物業公司：濱江物業
優劣分析
亮點：
- 緊鄰城東新城核心區
- 距地鐵4號線約500米，緊鄰東站萬象匯、筧新路地鐵TOD綜合體
- 戶型設計亮點多，在實用性和舒適性上都下了功夫
- 「森系」洋房社區概念，雙會所設計，樓盤配置高
- 開創街沿線知名房產品牌集聚，居住氛圍良好
不足：
- 緊鄰德勝快速路，可能存在噪音影響
適合人群
錢江新城、武林等主城剛需或剛改人群，長期投資人群
預售證號：杭售許字（2020）第（000118）號
註：文章中提及的面積如無特殊標註，均為建築面積；涉及規劃在建信息來源於杭州市市民卡微信公眾號10月13日推文。