熊貓貝貝專欄內容：地產話題第三百六十四期（NO.364）

專欄內容提要：

2020年雙12地產專欄：2020即將結束，2021即將到來，到底該不該買房子？

資深地產人，憑良心寫作，講人話，結善緣，有態度。

客觀行文，理性看事。 還請各位讀者朋友多多支持。

拒絕標題黨，堅持耕耘深度專業內容

（獨家內容，侵權摘抄必究，首發頭條號）

我是@熊貓貝貝小可愛，地產行業策略研究者，房產樓市觀察者，歡迎關注。

這是熊貓貝貝第364篇原創文章

今天的文章不談宏觀，不做分析，也不講道理，就和各位朋友用直白的語言，聊一聊「該不該買房」這個話題。

雙十二嘛，無數的（具體一點按照官方數據統計應該是9.4億）網民，共同構築了這個網際網路經濟時代下的消費節日，商品買賣這一延續了幾千年的商業活動，也終於有了屬於自己的日子。

所以，在這種「消費主張」的日子裡面，談一談房產買賣的話題，很應景。

一言難盡的2020年已經走向了尾聲，都雙十二了，再折騰也沒有幾天晨光了，已經發生的呢，也不得不去面對和接受了，這場2020年的疫情，大到對整個世界的經濟格局，小到行業和個人的生存環境，都造成了出乎意料的影響。

當然穩定正常的狀態之下，誰都不喜歡外部影響，主動改變永遠是艱難的，被動接受也永遠是痛苦的。

時間仿佛又回到了2008年那場席捲全球的金融危機，但是又大不一樣，金融危機是人禍，而2020年是天災，衝擊，影響，還有傷害，都不是一個量級可比的，2020年的疫情對全球經濟，產業，甚至是金融的影響，是呈現倍數級別的。

很多人，包括理論研究群體，都喜歡用歷史當做規律，用曾經的經驗去推測未來的趨勢。

很諷刺的是，經濟學家往往很少能成為時代的弄潮兒，很少能提前看準很多趨勢的變化。

這就是一種思維誤區，對於當下的問題，應該用未來的眼光看現在，而不能用過去的經驗想未來。

在這個新舊交替，撲朔迷離，甚至說的上是具有劃時代意義的時間點，對於絕大多數中國人來說，買房子這件事，就很容易糾結。

萬一被套，或者是決策不當，和預期心理產生偏差，都是難以彌補和扭轉的。

畢竟，個人的能量再大，也不可能與時代與趨勢為敵。

這篇文章就花時間講一講，在這樣的關鍵時間節點，應不應該買房和需要注意的幾個要點知識。

乾貨很多，建議各位在享受網絡購物消費的快樂之餘，能夠給予這篇文章一些耐心和認真。

因為消費是花錢，而買房可是有機會幫你賺錢的，賺錢重要，還是花錢重要？

以期通過本文，能夠以微見著，洞悉未來。

不抓本質，不懂現象，難辨是非，難跟趨勢，難尋方向。

PS：本文系2020年年終系列話題文章中的第一篇，計劃在2020年最後的一段日子裡面，至少進行5-10個關鍵話題的選擇和撰寫發布，總結過往，展望未來。

選擇大於努力，思維決定層次，是任何時代任何環境下的重要規則。

讀者通過文字選擇作者，作者也在通過文字選擇受眾。

如有幫助，歡迎關注，每天看點有深度的房產和樓市的內容，幫助您更好地認知中國房地產的那些事兒。

1

建立真正房子的資產屬性認知

很多人，特別是名下沒有房子的群體，對於中國房產的資產屬性，是長期深惡痛絕，高度反感的。

其實大可不必，相信買不起奢侈品的人一朝發達，用上奢侈品，過上好日子，曾經仇富和牴觸的情緒和心態會馬上一掃而光。

對於房子這件事來說，對於所有人都一樣，遵循著「真香定律」：無論是誰，有了自己的房子以後，都不希望自己的房子貶值掉價。

從當下的經濟模型來看，不分國內外，都是凱恩斯主義（印鈔通脹解決所有經濟問題）當道，而且這個趨勢在很久的未來，都不會發生什麼改變。

長期來看，貨幣膨脹，房子作為資產來說，價格一定會持續上漲。

但是這是有前提的，得看經濟周期的順逆期定義，房子，只有在順周期才有資產屬性，而在經濟下行，逆行周期，伴隨金融屬性的喪失，房子就變成了純粹只有使用價值，具有耐用品的特徵的商品。

就這麼簡單。想明白這個邏輯，就不容易被一些似是而非的觀點給帶節奏和忽悠住了。

中國只要繁榮富強，核心城市經濟發達，持續增長，這房價還能便宜了？

往往在房價問題上長期糾結，甚至是吃虧套牢的群體，兩個毛病，要麼是好大喜功，過於樂觀，要麼是急功近利，急於求成。

買到房價橫盤，甚至是下跌的房子，別的不說，除非是全款買了，就當做消費失誤，否則，只要用了貸款槓桿的，特別是那些抱著投機炒作心態的高槓桿手段，時間就成了個人和家庭財富的最大敵人，因為每一天都是虧損。

談房子的資產屬性避免不了，也不用迴避，因為真正的剛需，買了自己住了，或許會因為房子的資產屬性表現不佳而煩惱幾天，但是絕對不會成為個人和家庭的長期核心關注點，日子還得過，房子終歸拿來自己住了，倒騰盈利也不現實，愛咋咋吧。

但是對於投資，甚至是投機群體來說，那就絕對是滅頂之災了。

別的不說，2017年以前，買了環京北三縣，環上海花橋和嘉善地區，環深大亞灣淡水，想著抄底撿便宜的買房投資群體，3年過去了，房價要麼腰斬，要麼橫盤，要麼漲幅別說通脹了，還覆蓋不了持有成本。

所以，在中國，投住融合的心態，早已成為買房決策過程中的主流思維。

2

買房的目的：為什麼要買房，想清楚。

為什麼要買房，這一點必須要提前明確，並且形成清晰堅定的認知。

不管出於什麼背景，什麼目的，買房這件事如果不是和買把白菜，下個館子這樣的消費能夠劃等號，那就必須要提前弄清楚自己想要買房的核心訴求。

為了賺錢，為了保值，為了改善，還是為了自住？

不同的訴求，就決定了完全不同的買房邏輯。

人心不足蛇吞象，想要的太多，風險就會越高，失望就會越大。

所以買房的目的，一定要純粹，單一，明確，特別是自身能力和經濟水平在買房這件事上面做不到遊刃有餘的個人和群體，這一點，值得你們多看幾遍。

什麼都想要，別說買房了，幹啥都不成，這不是打擊，這只是事實。

買房自住，有三個關鍵：

生活工作的便利平衡（就是地段便利性是否兼容兼顧）；

學區戶口（是否和落戶關聯，是否具備目標的學區配套和入學資格）；

居住品質（社區環境，房屋新舊，物業管理，社群氛圍……）

買房投資，核心關鍵就非常簡單了，那就和投資三要素一毛一樣：安全，收益，流動。

安全不用說，除了爛尾樓和產權問題，基本沒有安全層面的問題。

最關鍵的就是盈利，就是收益，就是賺錢！

談投資不說收益，還是別談了，愛錢想錢不談錢，別說是投資了，談個戀愛都不可能。

投資不為賺錢，就和談戀愛不想著結婚一個道理，都是耍流氓。

買房投資的核心考量，只有一個，那就是賺錢，不管是租賃收益，還是房價上漲，只要這個能確定，其他的統統不用多想。

想多了，可不是一個好詞。

至於流動性，那是投機炒作專用名詞，因為投機是價差牟利，賣不動就行不通。

按照正常的經濟邏輯來說，適合投資的對象，一般不適合使用，誰見過世界名畫買下來放客廳裡面天天欣賞，用來作裝飾的？炒鞋也好，炒藏獒也好，都是這個邏輯。

但是在房子這個事情上面，這個經濟邏輯就行不通了。

適合居住，地段優越的房子，往往更具有保值增值的能力。

所以投住融合的心態，對應的投住群體的矛盾。這種撕裂感，是因為房子這個商品的特殊性所決定的，那就是個人和家庭的生存發展的重要基礎生活資料。

本質上來說，和炒作糧食這樣的生存基本保障產品的性質一樣，所以在中國，投資房產和自住剛需在買房上的矛盾，是難以調和的。

特別是中國房價在過去22年裡面「不等不漲，一等暴漲，越等越漲」這樣的表現，讓房子的投資屬性，資產屬性，和金融屬性，被持續強化和鞏固放大。

和什麼股票期貨，甚至是階段興起的各種資金盤，金融遊戲相比，在中國，有什麼能和房子一樣，兼顧了投資的安全性（心理保障），流動性（需求保障）的基礎上，還能實現長期穩定的收益性呢？

階段效率比房子高的投資多如牛毛，時間拉長都是弟弟；

長期穩定收益的安全投資也不會少，收益一看都是渣渣；

高收益，流動性強的投資不是沒有，安全風險不容忽視。

在中國，對於廣大的百姓和基層群眾來說，必須要承認這麼一個邏輯：

基本上在中國的資產，金融和投資市場環境中，至少是目前來看，是找不到比房產更好的，更均衡的，更安全穩健的替代品，不僅僅是資本代言群體，對於剛需群體，同樣如此。

但值得表明的一個重要觀點是，中國房產投資，絕對不是表面上，大眾口耳相傳中的那麼「無腦躺賺」和天真美好。

安全沒問題，增值收益也能平衡，但是流動性，是房產作為不動產的投資硬傷。即使長遠在通脹環境中房子會持續上漲，能夠享受到投資紅利的，永遠只有兩種人，要麼剛需被動，要麼是長期主義。

否則，僅憑一時肆意妄為，盲目狂奔買了房子，卻不能確定是不是有效投資的資產，要知道，沒有流動性的房子只是一堆磚頭水泥，只有能流通的房子，才是資產。

所以，即使投住融合，在買房這件事上面，都會面臨同樣的一個現實需求，那就是持有資產的資金必須要能夠持續穩定。

對於剛需來說，不能因為收入的變化而導致斷供，進一步導致需要賣房維繫生活，這樣就必然陷入向下螺旋的惡性債務危機。

對於投資來說，長期主義和堅定持有是必要的態度，否則很容易在上漲到來以前被資金需求迫使賣出造成損失，也容易在資產處於低谷周期的時候造成割肉損失。

大部分在買房這件事上虧錢或者被套的人，都是用股市思維在考慮問題。股市可比樓市殘酷多了，流動性太強，不僅賺錢效率高，虧損效率更高。

但是房子是不動產，慢一點，耐心一點，長遠一點，這個邏輯對於所有目的的購房群體，都很重要。

3

買房的目的不同，需要注意的關鍵點也不一樣。

剛需買房，這裡說的是真正的剛需群體，在買房這件事上，需要關注的關鍵點，其實不是房子，而是自己的情況。

量體裁衣，量入為出，前者是根據自己最迫切真實的需求找合適的房子，後者是根據自身的財力和收入情況買合適的房子。

能輕鬆買的房子基本上都是看不上的，而買不起的房子和房價，除了給買房人添堵，沒有任何意義。

對於剛需來說，買房這件事，就和結婚一樣，高攀也好，低附也罷，都比不過合適兩個字。

投資買房，核心關注的，其實除了最重要的收益考量以外，還有風險意識是非常重要，但是又經常被忽視的關鍵點。

對於投資買房來說，各人有各人的情況，各人有各人的心態和方法，這個沒辦法進行統一的分析。

但是從風險角度來看，特別是在充滿不確定性的當下環境和趨勢中，買房投資這件事的風險考量的優先級就值得重視。

記住以下這三點，在房產投資這件事上面能得到穩健保障：

一是要儘早在條件允許的情況下，降低自己在買房這件事上面的槓桿；

二是買房投資，風險趨勢一定越做越小，直至完全資產化而不是負債；

三是要有逐步疊代的思維，杜絕一勞永逸的投資理念和習慣。

這幾個要點，不管在任何時代背景下，任何情況下，都是買房必不可少的重要認知。

4

買房糾結的癥結：房價趨勢

買房這件事，說千道萬，糾結煩惱，癥結只有一個，那就是房價。

基本上放到2020年來說，還沒有認知到房價不是由買不起的群體支撐這個重要思維，那基本和這個時代完全脫軌了。

說買房的糾結，已經不是買不買的起的問題了，買不起的狀態，是一直買不起，也沒有為買得起努力的這麼一個群體，長期持續的情況。

談買房，房價趨勢是關鍵。

剛需買房也好，投資買房也罷，不管最終的房子給個人和家庭財富帶來了什麼改變，都是認知的現實對應，投資是一場修行。

但是因為信息差和認知層面的差距存在，大多數是不可能對房價的趨勢能夠有充分的判斷和預見的，因為在樓市之中，大多數人都是處於信息鏈條的最底層，如果大趨勢沒有跟對，基本都是被套牢的結果。

所以，對房價的認知，對趨勢的判斷，一定是越簡單越好：

未來的中國房價有哪些看的見的趨勢？

1、市場2個關鍵詞：

穩：特別是居住屬性明顯的，人口需求集中的城市，以穩為主，而投機特徵明顯的，那就好自為之吧。

擠泡沫：對於前期野蠻成長的城市和板塊，只要房價，特別是二手房房價橫盤和穩定，那就是在擠泡沫，而對於熱門城市，熱點一二線，調控一天不松，還是在擠泡沫。

這樣的市場，剛需儘快，投資謹慎。

2、房價的4個關鍵詞：

兩極分化：房價跟著人口走，沒有人口沒有價。

漲跌互現：需求擠壓繼續漲，泡沫壓力繼續跌、

風險浮現：爛尾樓風險，質量風險，槓桿風險，地方債務風險……

價值回歸：老破小房價等於周邊地價，能增值的房子只會集中在5-15年房齡的房子。

3、房價上漲和下跌的可見動力：

主動因素是市場預期，例如深圳的一致向好，鶴崗的普遍看空，直接決定房價高低和趨勢。

被動因素是貨幣環境，通脹房價一定漲，但是漲要分優先級，大城市這樣的資金上游優勢代表都沒有漲，小城市房價漲就玄乎了。

以上幾點，不管看到這篇文章的人在什麼樣的城市，對照思考，順序梳理，不敢說一定能確定趨勢，但是一定能對目標買房的城市趨勢，有更深入的判斷和理解。

5

後疫情時代，全新經濟周期下的房地產趨勢

如果說2020年是不確定性，黑天鵝頻飛，那2021年無疑就更加的不確定。

但這對於買房這樣的大事來說，其實是一個非常重要的分水嶺時間節點。

畢竟房子和糧食，在社會生產品的地位上來說，差不了多少，都是基礎生存發展資料。

所以只要有需求存在，房子的底線價值，是不會消失的。

但是經過疫情的打擊，中國的高層對於房產的態度其實已經發生了明顯的變化，比較關鍵的，是GDP增速和地方政績的脫鉤，這一點非常重要，直接把各個城市和地方的經濟指標壓力進行了化解，土地依賴造成的「原材料價格堅挺」和高房價的矛盾博弈，事實上已經得到了解決。

但是考慮到政策傳遞和盈利慣性的影響，雖然中國的房價已經失去了上漲的主觀動力，但是早已深度綁架中國經濟的房價問題，也絕對不允許在短期內發生劇烈波動。

特別是疫情的影響在全球範圍內依然存在強烈的不確定性的情況下，穩，才是當下的核心任務。

穩，對於剛需來說是最好的時間窗口，慢慢看慢慢挑，不用擔心房價暴擊暴漲，買房的性價比和時機最合適，莫過於當下。

而對於投資群體來說，不僅是未來，而是當下來看，中國房產的投資已經正式進入存量博弈，價值投資的階段了。

也就是說，普遍性機會越來越少，盲目投機越來越多被坑，在房住不炒和「繃緊」的調控主基調，再加上限制嚴格的地方調控政策環境中，二八定律會越來越明顯，甚至會進一步加強。

20%的房子保值，80%的房子成為正常消費（持續貶損）；

20%保值的房子裡面呢？又只有4%的房子能增值，而16%的房子只能對沖通脹。

在深入延續下去，0.8%的房子會出現高於經濟增長的價格增幅表現。

……

這才是必然的趨勢：未來的房產投資，門檻會越來越高，難度會越來越大，但是這個結果，一定需要無數的投機和貪婪的資本折戟沙場，跳坑撞頭，滿頭大包以後，才會完整的呈現出來。

畢竟，現在指望房價大漲，還想著輕鬆無憂大賺一筆的人，可還真不少。

今天這篇文章發送的時間比較晚，相信很多人依然還在享受雙十二濃厚的消費氛圍和購物快感。

只希望明天或者後天，能夠看到這篇文章的朋友，不僅僅在消費上得到了滿足，也能在對未來中國賺錢很重要的資產思維有所收穫。

沒有什麼艱澀難懂的專業知識，也沒有什麼長篇大論的思考分析，就是這麼一篇簡單直白的買房行為探討，在中國，買房永遠不是一件小事，希望今天的內容要點，能夠給看到的朋友，一些啟發，一些參考，一些提升，那就很好。

相信看完這篇文章，對於是否在當下這樣的情況中買房，應該也有所感悟有所理解了。

要知道，2020年對於房價來說，有一個很重要的信號趨勢，那就是房價只漲不跌的神話，已經破滅。

投資界有這麼一句廣為流傳的名言：趨勢的力量和吸引，永遠大於突發的風險，所以更多的人會選擇信任趨勢，從而把苗頭變成真正的趨勢。

對於資產來說，信心永遠比價格重要。

2021年即將到來，願與所有的讀者朋友共勉，共同迎接一個全新時代的到來。

思考，是對世界的尊重。探索，是對未來的準備。

每個人，都沒有選擇時代的權力，但是時代絕對可以選擇人。

這是一個長期主義的時代，是一個眼界和思維決定的未來。

希望能與有偉大格局和理念的群體同行。

做時間的朋友，做時代的弄潮兒，做命運的主宰，做財富的主人！

僅以此文，與各位讀者朋友，分享。

關於這個話題，大家如果還有什麼意見和看法，歡迎在下面留下您的想法和看法。

以上正文，來自@熊貓貝貝小可愛，熊貓地產觀，講究和追求的就是在紛雜繁亂的資訊時代，輸出一種稀缺，寶貴的經驗。

這就是本人自媒體的態度和初心：不做什麼大路貨，通過寫作分享，記錄對世界的認知。

熊貓不稀罕嗎？你覺得我的文章不稀罕嗎？哈哈哈哈……

不當什麼專家，也不敢大言不慚說自己高明，只想通過寫作分享，心存善念，廣結善緣。