熊貓貝貝專欄內容：地產話題第三百六十五期（NO.365）

專欄內容提要：

2020年跨年系列文章：即將到來的2021年，會不會有更多的人在買房這件事上面吃虧？

資深地產人，憑良心寫作，講人話，結善緣，有態度。

客觀行文，理性看事。 還請各位讀者朋友多多支持。

拒絕標題黨，堅持耕耘深度專業內容

（獨家內容，侵權摘抄必究，首發頭條號）

我是@熊貓貝貝小可愛，地產行業策略研究者，房產樓市觀察者，歡迎關注。

這是熊貓貝貝第365篇原創文章

當下這個時代，是一個暢所欲言，百花齊放的自由開放的輿論環境，但是越自由，就越要有底線，對於紅線，規則，態度的認識就越需要樹立起來。

不是不能談論宏觀，研究政策趨勢，也不是不能針砭時弊，對社會現象進行表態和思考，甚至不是不能對政府和當局者進行批評和建議。

但有一個很關鍵的原則就是：有理有據，實事求是，有因有果，文明表達。

這個世界沒有任何一件事物的發生能夠脫離因果關係，種善種，得善果是亘古不變的規律。

任何的言論意見，文章表達，只要最終的目的是為了生養自己，讓自己生存發展的國家社會和城市環境變得更好，那就是有意義有價值的輿論內容，而不是純粹的情緒性發聲和戾氣爆棚的宣洩。

為了宣洩情緒而進行諷刺吐糟，陰陽怪氣，帶刺鋒利，污言穢語，甚至有用絕對性的語言誇大事實，捏造事件，亂帶節奏，激化矛盾，這樣的言論，只有破壞性和污染性，而毫無建設性和價值意義。

網際網路時代，是一個信息高速化時代，網絡是信息通道和認知空間，而不要因為隔著網絡的安全感存在，就當做無法之地和情緒垃圾站。

這就是筆者在堅持整整一年的自媒體創作之路，所理解體會的一個重要寫作心得。

言至於此，懂的自然就懂，不懂的可以多看看各類文章的留言區，也能理解。

以下是正文：

2020年還有不到20天就即將結束了，對於這一言難盡的年份，相信大家都已深有體會。

時至年關，當然不是傳統意義上中國的春節年關，但是對於2020年所帶來的衝擊，影響還有不確定性的現實教育來說，即將到來的2021年無疑更充滿了希望和預期。

最近見了很多曾經的同事，也結交了不少的新朋友，老朋友也好新朋友也好，上市公司CEO也好，普通流水線打工人也好，對於2020年，都有一個比較共同的情緒表露，那就是焦慮。

而這些焦慮，往往最終都匯聚到一件事上面，那就是房價：

沒買房的感覺房價一直在漲，高不可攀，買房不易，一年比一年難；

有自己的房子的人整天提心弔膽，怕自己的房子跌價，好不容易達到中產，屁股還沒坐熱乎，一場疫情就教育做人不要太飄；

房產投資的也是有苦難言，特別是前面買的房子遇到有價無市的情況，在後疫情時代變現能力正面臨著從未有過的挑戰。

2020年，越來越多的人都感受到，買房子不再是穩賺不賠的好生意。

沒買的怕虧，買了的怕虧，投資的很多虧，投機被槓桿壓著虧。

這是典型高度統一的市場預期被顛覆的狀態，中國普遍存在的「唯房至上」的資產價值觀，開始受到動搖和質疑。

那麼，進入2021年，會不會有更多的人，在買房這件事上面吃虧呢？

這篇文章，就和各位讀者朋友聊聊這個話題：告別2020年，我們應該如何理性客觀的看待2021年的房產價值趨勢呢？

當然本文中的某些觀點和結論，對於已經重倉房產投資領域，甚至是炒作房產投機牟利的一些個人和群體來說，可能會難以接受認可，或者是激烈反駁，其實完全沒有必要。

因為錢是你們的，投資也是你們做的，房子也是你們買的，最後為結果買單的，還是你們。一時的口舌之快，是不可能改變真金白銀的結果的。

如果沒有開放包容的心態，守著自己的一畝三分田就好，2020年不願接受現實，不進行思考，2021年也就不要心存幻想。

以期通過本文，能夠以微見著，洞悉未來。

不抓本質，不懂現象，難辨是非，難跟趨勢，難尋方向。

PS：本文系2020年年終系列話題文章中的第二篇，計劃在2020年最後的一段日子裡面，至少進行5-10個關鍵話題的選擇和撰寫發布，總結過往，展望未來。

選擇大於努力，思維決定層次，是任何時代任何環境下的重要規則。

讀者通過文字選擇作者，作者也在通過文字選擇受眾。

如有幫助，歡迎關注，每天看點有深度的房產和樓市的內容，幫助您更好地認知中國房地產的那些事兒。

1

房價邏輯，其實已是「明牌」

在中國，和所有經濟關聯的商業行為，都離不開「政策市」背景，大政府小市場，有困難找領導，就是這麼簡單。別的不說，銀行都是國家的，貨幣政策就是國家意志，在任何商品市場，投資領域，還有商品經濟活動中能夠賺到的錢，沒有國家的允許，都是無根之草。

放到樓市和房價上面來看，也是一樣的。

經歷了從1998年房產改革以來的22年的野蠻成長和高度發展，國家對於房產樓市和房價的態度其實已經非常明確了，不說什麼嚴肅的行業語境，也不用對政策進行過多的揣摩和解讀，只需要看市場規律就可以了。

當下中國對於樓市和房價的戰略思路非常清晰和明白：

一線嚴格控制；

對應到現實，就是北京，上海，廣州這三個城市的房價，在過去2-3年裡面，其實是非常平穩，甚至是陰跌橫盤狀態的。

唯獨深圳不能算進去，深圳這個一線城市太特殊，簡單說就是市場經濟對資本主義和自由市場的先行試驗田城市，從某種程度上，和雄安新區的本質是一樣的，那就是對未來中國經濟和城市發展的測試對象，一個深圳，靠近香港這樣完全資本化地區，根據就近原則進行承接學習模仿複製，發現問題和風險，積累經驗和方法。

所以深圳的房價，是獨立於中國宏觀房價環境的獨立樣本，完全沒有必要揪著不放，拿來反覆說事。同樣對於雄安新區也是一樣，就沒有房產買賣這個生意生存的土壤。

所以，最近幾年投資一線城市（除深圳以外）房產的人，帳面收益一定不會理想，甚至是虧損的，即使有上漲的，也跑不過宏觀經濟增量，這個不用抬槓，事實如此。

新一線，二線，高首位度省會適當控制；

在這樣的城市裡面，在剛剛過去的2-3年裡面，可謂是精彩紛呈。

具體的表現就是冷熱不均，平穩之中互見漲跌，市場經濟自由度遠遠高於一線城市，和一線城市相比，要麼是增長強勁，要麼是穩定調整，要麼是出現明顯下跌。

反正一句話，房價在這樣的城市裡面，比一線城市活躍多了。

特別是2020年，比如天津，石家莊，鄭州這樣的省會城市，整體房價出現了下降。著實讓很多長期看好省會，看好高首位度城市的人，大跌眼鏡。

這是一個很有價值的趨勢表現，房價永遠漲的市場慣性和預期被打破，是典型的市場去泡沫的過程。

三四線到十八線城市，好自為之，自生自滅，如果有需要，一定是首當其衝的「炮灰」。

和以上兩類城市相比，基數龐大，數量眾多的中小城市房價，很多都在持續不斷的明顯上漲，即使是很多人口流出，缺乏經濟內向型動力的城市，房價上漲的趨勢在新房市場中更是突出。

但其實這樣的價格現象，都不用什麼分析了，身在局中的每一個參與者，都是心慌：大城市都漲不動，憑什麼小城市能漲，圖個啥？撐得住嗎？

中國房價最沒有底氣，最顛覆常識的表現，就集中在中小城市。

透過現象，有一些本質現實，常常容易被忽視：

1、有很多中小城市的一手房新房價格依然在虛漲，虛張聲勢的行情是地方政府土地依賴和財政收入的支撐，二手房有價無市，一二手房價差距持續擴大，差距驚人。

就像筆者在年中的時候，到河南省幾個地級市中調研發現，新房價格竟然能達到二手房的一倍之多。

2、一線城市，除了深圳以外，其實二手房市場的熱度一直沒有降下來過，新房價格穩定，不代表二手房市場穩定，在房價穩定的一二線強經濟省會，二手房市場價量雙升的現象非常明顯。

只是大部分人只看新房市場，只看新房價格。難道你們沒有發現大城市存量市場中的交易火熱現象嗎？

在2020年這個特殊時期，眼光只盯著新房市場，只看新房價格，只知道買新房投資的。

說句不客氣的，今年買明年虧的機率非常大，當然不是絕對，而是大機率。

因為房產投資的邏輯很簡單，買一手房，賣二手房，一手房價格高不高，漲的好不好，和投資主體一毛錢關係都沒有，一手房火熱火爆火急火燎，賺錢的只有土地供應商和房產開發商，當然賺的是投資主體的錢。買房看價格，很容易陷入一種對紙面財富的收益滿足感。

你看，後面新出的項目賣的比我買的貴！我是不是賺錢了？

屁！新房市場價格就算比你買的房子貴幾百倍，對於你的房子來說，你覺得值錢增值有用嗎？

一個是市場承不承認，也就是二手房行情能不能在對應價格形成真實流通（也就是有成交表現）；

一個是有沒有人願意買你的房子，是買房人在很多房子裡面挑你的房子，還是你的房子用價格挑買房人？

二手房市場存在，二手房市場火熱，房產投資，才能說有機會賺得到真金白銀，才能說的上是「真正」的投資，而不是心理上的投資遊戲。

流通不暢，有價無市，和小朋友自己畫一幅畫，叫價500萬，有什麼區別？

現實之中，有多少人是咬著牙吃鹹菜，說自己房子很值錢的？

不僅房產，所有的投資都是這樣的，砸手上的房子，實虧。

房子作為投資對象，值多少錢，市場說了算，看不懂這點，抱著磚頭當金子，自己開心就好。

事實上，這就是中國當下最真實的投資環境，而看懂投資環境，對於投資決策來說非常關鍵，只有看懂投資環境，才能明白投資方向和資產價值所在。

清晰明白的房價邏輯之下，想要不虧，少看收益，多看流動。

2

房住不炒：沒人住的房子，談什麼價值？

宏觀思路是「房住不炒」，這裡說的房，不是所有房子，而是真正存在真實需求的房子，特別是因為人口遷移和集中而存在供需矛盾城市的房子，對應的表現也非常明顯，那就是調控，打擊投機群體，限制投資群體，杜絕資本參與。

從某種意義上來說，調控其實就是房產價值的指明燈，跟著調控買，在調控限制之下買，想虧都難。

但是就是有人，而且還是很大一群人，不喜歡被約束，不習慣看本質，就是要去高度自由的樓市環境中「試試眼光，拼拼運氣」。

比如一線城市嚴格限制，就跑到環一線的「價格窪地」去挖筍盤；

比如先去不限購的小城市，低能級城市買一套增值保值，條件成熟了就往大城市去置換升級；

比如到一些有著新區，新城，大學城，科技城……等等高端大氣上檔次的規劃區域買房……

有這三種想法和打算的人，不用到2021年，今天就可以告訴你們，虧是一定的結果。

房子是因為人的居住需求才有了存在的價值，因為需求競爭才具備了資產的價值。

簡單說，就是有現實的，有一定基數的居住群體存在，房子才有市場和增值可能。

不管一些城市的規劃多麼高端理想，如果一個城市沒有內向型特色經濟，沒有人口增量支持，沒有土地緊張這三個關鍵底氣，蓋出來的房子和樓市，就一定缺乏購買力。

而對於這樣的城市來說，要麼攀龍附鳳做規劃蹭交通造概念，要麼做價格對比，進行價差營銷。

實在不行，還有什麼大健康，康養，產業孵化，養老，度假，旅遊……等等的名頭。

來，這句話建議對房產投資有興趣有想法的朋友們，多看幾篇：

包裝再美，規劃再好，理想再多，概念再新，一句話：怕不怕沒人？

房多人少，供大於求，買這樣的房子還想著增值？

老齡化嚴重，年輕人流失，買這樣的房子以後誰來接盤？

大道理也不用說，1萬元買來的商品，天天都用的上，價格漲到2萬也值，1元買來的商品，放著吃灰，一天也用不上，再便宜也是浪費。

沒有人這個最大的需求源頭，房子別說價值了，連存在的意義都沒有了。

比如，去可可西里無人區蓋個房子，看看能不能賣個好價錢？

這是其一。

還有一種，是環一線城市的房子，短線跟風炒作一把是可以的，長期來看，絕對是天坑。

對於這樣城市的房子來說，人口是有的，畢竟是外溢承接，但是這樣的城市，基本上都是極端危險的價格泡沫集中地區：別以為站在明星旁邊，自己就是明星，一個個縣城鄉鎮，因為自己離一線的距離近，就還真把自己當回事了？

這麼說可能有些不客氣，但是所有的環一線，其實只有兩個城市是長期靠譜有價值的：

一個是蘇州，一個是東莞， 這兩個城市非常具有代表性，房價堅挺和價值增長，是源於城市自身的經濟實力和真實發展支撐起來的，而不是因為它們貼著上海和深圳。

說實話，蘇州本地人也好，東莞本地人也好，其實對於緊鄰的一線城市，沒有什麼依賴羨慕的情緒，對比「北京天安門正南30公里」這樣包裝的北三縣和環京縣城鄉鎮，完全不能同日而語。

其他所有城市，用一線都市圈概念給房價做價值包裝的，統統都是土雞瓦狗，不堪一擊。

這裡完全沒有地域黑的意思，事實如此。自身不硬，靠誰都不行。

類似於這種城市的房子，絕對是中國房地產概念和價值炒作的高危地帶。

本地人買不起，外地人不方便，行政隔斷豈是張嘴胡說就能打破的？

來了北京就是河北農村人？來了深圳就是惠州人？來了上海就是崑山人？

在這樣的城市買房，純粹是為地方做貢獻了，當地人還挺嫌棄：就是你們這些炒房客讓我們買不起房子的！

這是其二。

這就是環一線，環二線，做概念規劃包裝的城市的真實投資邏輯：

想開奧迪，就是最低配的奧迪，也是四個圈，但是一旦開上奧拓，可能就沒有機會開上奧迪了。

在大城市，老破小改善換新房，投資小套換大套，一套起步變兩套，都是有可能的。

但是小城市買房，等著漲價賣掉換大城市？不好意思，那還不如你在大城市好好賺錢攢錢買房來的靠譜實際。

房產投資，非常現實殘酷，只能在需求市場裡面步步加碼，而沒有所謂窪地和機遇等你去投。

值錢的，換更值錢的，不值錢的，很難有值錢的機會。

3

馬太效應：不僅殘酷，而且現實

其實對於房產的投資，有個很現實的趨勢，那就是「城市決定論」。

成功的投資不是什麼完全投機取巧的利差牟利，而是趨勢帶來的財富發酵。

市場經濟的社會規則環境之下，想通過財富實現階層突破，只有跟對趨勢，並且在馬太效應之中，站到那20%的地方和群體中去。

殘酷嗎？其實並不殘酷，更多的應該是現實如此。

大城市，一線城市，高首位度城市，核心城市，對於其他低能級城市的虹吸，是持續，並且不可逆的。

房產投資，有一個很關鍵的要點，是錢跟著人走，投資跟著購買力走。

在人均收入水平只有3000的城市裡面，有10套大房子，抵不上在人均收入超過10000萬元的地區，有一套小房子。

這個趨勢在深圳這樣的城市已經很明顯了，更別說緊鄰的香港。

這就和年輕人「用腳投票」的大城市一樣，很多人一輩子留在小城市裡面，大機率一輩子都沒有機會和辦法在財富上實現跨越式增長，更談不上什麼資產，教育，眼界，認知，甚至是理念的代際傳承。

回到房產投資上面，也是一樣的，有價值投資的房子，只有20%，而且這20%的價值會越來越強化，馬太效應會加強房子對應的財富效應。

對應到現實來看，具有虹吸能力的城市，才有投資價值。

在美國底特律，日本除東京外很多偏僻區域，還有中國鶴崗這樣的城市，房子的獲取成本幾乎逼近免費，只需要進行維護和付出使用成本就可以了。

即使有高鐵，便捷的交通，也只會加速這樣的城市萎縮坍塌，因為虹吸的效率更高了，馬太效應越來越強。

房產投資，遵循馬太效應，很重要，逆勢行事，必遭反噬。

4

比洪水更可怕的，是泡沫

中國的房產投資，其實還停留在價格增長的利差模式，也就是低進高出，資產炒作的層面。

既然是炒作，那就必然需要通脹環境來支持，貨幣環境才能決定市場購買力，大家都沒錢，這個價格想漲也難。

所以中國房產投資群體，最喜歡的，就是大水漫灌，就是貨幣洪水。

洪水一來，就能憑藉房產的資產屬性，大賺一筆，沒有洪水，那就只能低位持有。

洪水多了，會澇，也就是貨幣貶值，錢不值錢，惡性通脹，民不聊生，當然不是好事。

所以賺這樣的錢，勢必不長久，國家也不會允許長期洪水滔天，澇的澇死，乾的乾死。

沒有貨幣大水漫灌，基本上就能讓很多藉助槓桿，特別是高槓桿的投資炒房群體被債務拖垮，但是和洪水相比，其實最可怕的，還是泡沫。

中國的房子有沒有泡沫，這是一個很複雜的話題，但絕對不可能武斷的判斷有還是沒有，非要下個定義，那就是「結構性泡沫」。

深圳房價全國第一，動輒20萬一平米的中心房價，一房難求，貴嗎？

上海全市均價6萬元左右，交易活躍，貴嗎？

很多小縣城房價7-8千很常見，上萬的也不少，二手房有價無市，貴嗎？

很多地級市一言不合就是萬元以上房價，直追省會房價，新房火熱，二手蕭條，合理嗎？

泡沫在哪裡，不是一看就知道了嗎？

鶴崗房價均價只要2000元，價格逼近成本，毫無泡沫，值得投資嗎？

深圳房價動輒十幾萬，價差效應幾乎透明，高利潤空間可見，值得投資嗎？

任何投資，都是看市場預期的，預期看好，價格不是問題，因為投資不是消費，更不是撿便宜買的消費。茅台股票不便宜，也沒見人因為它貴而不買。

有市場預期的兌現，市場信心就會一直存在，這是投資心理必然的趨勢。

但是這種信心，只要一次泡沫破碎，就能徹底消除。

在可見的泡沫市場中弄潮逐浪，是典型的投機賭博，是具有僥倖心理的盲目下注。

結構性泡沫，有兩種理解，一種是局部有泡沫，局部沒有泡沫。

另外一種，是都有泡沫，而局部泡沫堅硬似鐵，局部泡沫脆弱如紙。

不管是什麼樣的泡沫，都是風險，關鍵是對應的衝擊和危險，是否能夠承受的住。

在深圳炒房崩盤，基本上就重債壓身，翻身無望，高風險高回報，玩不起不要玩。

在一般的城市炒房，虧了最多傷筋動骨，但是不傷根本。

在有泡沫存在的資產環境中，泡沫就是最大的風險，特別是對於短期炒作，急功近利的炒房來說，一次泡沫的破碎，就必然對應金融衝擊和經濟危機。

這場遊戲裡面，一天沒有上岸，都是躲不開的風險。

所以對於房產投資來說，看得見的泡沫，比不能預期的貨幣洪水是否到來，能否推動增長，更為危險和可怕。

5

結語：價格回歸價值，房產投資未來的兩個重要趨勢

結合以上的分析和研究，不僅當下，對於未來來看，房產投資，越來越成為一門技術活，對於投資主體的綜合能力的要求來說，非常具有挑戰性和考驗。

同時還考驗投資主體的資金實力和購房資格。

還想著無腦買房，躺賺就能發財的，基本上只有兩個可能，要麼是為投資所在的城市和開發商進行了經濟貢獻，投資變成消費，而且是浪費型消費；

要麼就是高位進場，持續虧損，接受損失割肉離場，或者持續貶值直至到達價值底線，為虧損買單。

就是這麼現實，沒有第三種可能，而且上面這兩種可能，一定會在很長一個階段，對資金產生鎖定，甚至是鎖死的效應。不用說未來如何如何，僅僅在2020年，這樣的情況早已不是個別案例，而是頻率出現越來越高，普遍性越來越明顯的現實情況了。

當下這個時代，看不懂未來房產投資趨勢的人，一定會被現實所教育，被社會所毒打。

未來房產投資，必然會存在以下兩個趨勢：

第一個趨勢，是門檻，認知是門檻，能力是門檻，眼光是門檻，水平是門檻，資金是門檻，甚至資格，都會成為現實門檻。

而且會有越來越多的門檻出現，讓房產投資只屬於極少數人的專有資本遊戲。

第二個趨勢，是模式，價格套利註定終結退場，價值回報逐步成為主流。

以前的房產投資是看房價漲幅，現在呢？要麼是二手倒掛（二手房比新房貴，有利差空間），要麼是長期主義。

也就是說，投機註定要被消滅，主觀上主動消滅不了，就用市場來教育，就用真金白銀的損失來考驗。

未來的房子不是沒有投資機會，也不是沒有投資空間，只是這樣的投資，越來越難，越來越講究，越來越價值化。

文章最後，在趨勢研究的背景下，給出未來三種房產投資可能實現盈利的模式：

第一種，是政策紅利，就像深圳因為限價政策而導致的價差空間，所見即所得，但是競爭激烈，手段倍出，還容易被監管問責，風險和收益對等。

第二種，是增量紅利，例如高收入高科技，品牌產業的周邊，用目標群體的收益增量來實現房產價值增加的變現，類似於螞蟻金服對杭州之江板塊的拉動效應。

第三種，是長期主義和眼光競爭，看的好還得拿得住，選擇有潛力，有增長支撐的城市進行前置投資，等待城市增長帶來的資產增值紅利，風險小，但是對投資邏輯和認知的要求非常苛刻，而且對於流水管理，投資耐心和抵禦誘惑的心態非常有考驗。

短進快出不再現實，未來的房產投資，註定是一場耐心與時間的持久戰。

當然，這不是鼓吹炒房，也不是鼓勵投機，未來所謂的房價暴擊和窪地，會越來越少的必然趨勢之下，看待投資，理性客觀，非常有必要。

人性貪婪，願意去嘗試趟雷，火中取栗的人，永遠不會少。

回到文章標題的問題，進入2021年，在買房這件事上面會不會有更多的人吃虧，這個誰也不可能給出明確的判斷，但是認知跟不上，趨勢看不懂，虧錢還是小事，被房產套住了，房子失去流動性了，就一定能應了那句調侃：「炒房炒成房東」，要是房東都當不了，沒人租，那才是一動不動，花高價買了一堆磚頭。

希望2021年，買房虧錢的人裡面，不會有看到這篇文章的讀者群體。

在這個時代下，還想著進行房產投資的人，行動以前，這篇文章一定要多看看哈~

文章就寫到這裡。希望各位讀者朋友能夠喜歡。

或贊或罵，還請留個聲音，求同存異，共同成長。

2021年即將到來，願與所有的讀者朋友共勉，共同迎接一個全新時代的到來。

思考，是對世界的尊重。探索，是對未來的準備。

每個人，都沒有選擇時代的權力，但是時代絕對可以選擇人。

這是一個長期主義的時代，是一個眼界和思維決定的未來。

希望能與有偉大格局和理念的群體同行。

做時間的朋友，做時代的弄潮兒，做命運的主宰，做財富的主人！

僅以此文，與各位讀者朋友，分享。

關於這個話題，大家如果還有什麼意見和看法，歡迎在下面留下您的想法和看法。

以上正文，來自@熊貓貝貝小可愛，熊貓地產觀，講究和追求的就是在紛雜繁亂的資訊時代，輸出一種稀缺，寶貴的經驗。

這就是本人自媒體的態度和初心：不做什麼大路貨，通過寫作分享，記錄對世界的認知。

熊貓不稀罕嗎？你覺得我的文章不稀罕嗎？哈哈哈哈……

不當什麼專家，也不敢大言不慚說自己高明，只想通過寫作分享，心存善念，廣結善緣。