年末倒計時，諮詢買房的朋友也多了起來。
綿陽房價是不是很穩定？預算不高，還有哪個區域可選？綿陽哪個區域有發展潛力？
還有網友直接問，南充房價降了，綿陽什麼時候降？
問得好問得妙，問得我直接懵掉..
從2017年開始，房價就似火箭一般上竄，從千人萬人瘋搶買房的賣方市場到供大於求的買方市場，樓市雖偶有波瀾，但大體上是穩且上揚的。
在上月發布的《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》里，第八條—優化國土空間布局，推進區域協調發展和新型城鎮化，再次提到堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。
未來五年將租購併舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。
深化戶籍制度改革，完善財政轉移支付和城鎮新增建設用地規模與農業轉移人口市民化掛鈎政策，強化基本公共服務保障，加快農業轉移人口市民化。
優化行政區劃設置，發揮中心城市和城市群帶動作用，建設現代化都市圈。推進成渝地區雙城經濟圈建設。推進以縣城為重要載體的城鎮化建設。
推進城鎮化，深度融入成渝經濟圈建設，鋪墊在科技城集中發展區的十年大計上，產業和人氣並進。下一個五年，在國家定下的發展基調上，綿陽房地產市場大機率是以穩為先。
最具體的表現是：樓市量價齊漲。
科創園領漲，綿陽房價4年漲2557元/㎡
去年同期成交價排末位的兩個板塊，房價都實現了質的飛躍。
價差最大的科創園區，上漲2975元/㎡。
朗基香醍灣（參考售價9000-13000元/㎡）、尚文苑2期（參考售價8600-12000元/㎡）、狀元府邸（參考售價9000-13000元/㎡）、新亞錦雲瀾（參考售價9500-12000元/㎡）先後開盤，可選性強的房源均價普遍9K、1w+，扭轉區域無房可賣的低迷現狀，價格居高不下。
其次是高新區，雙碑新開盤近萬單價，讓區域再度成為風口浪尖。
再以今年11月綿陽新房成交數據（未統計商業、車位）為例，同比前三年，漲幅從33.59%→4.52%→1.04%。
最瘋狂的2017年，11月新房均價6226元/㎡。
翻年過後，同期（特指2018年11月）房價飆漲到8317元/㎡，之後持續維穩在8K方陣。
四年時間，綿陽房價漲了2557元/㎡，漲幅約41.1%。
價格一路走俏，主城齊齊上漲，雙板塊步入9K台階，7000+正在成為過去時。
土地、房源供應雙向增長，高價地再增6塊
11月13日和12月1日，小梘、經開、青義累計出讓580.12畝，新增7幅高價地（樓面價均在3000以上）。
經開、小梘地價上限再刷新，城南土地成本最高達到了5567.86元/㎡。
主城推地熱度持續攀升，主城成交樓面價3000以下地塊，正在銷聲匿跡...
地價增長，供應也在成倍增加。
據不完全統計，2018年11月綿陽新增商品住宅1571套，成交住宅用地1169.91畝；
2019年11月綿陽新增商品住宅1439套，成交住宅用地315.99畝；
2020年11月綿陽新增商品住宅2706套（特指本月開盤），成交住宅用地357.63畝。
不出意外，到明年，小梘、金家林、河東新區等盤悉數進入市場，供應還會再迎新高。
而大部分首套置業的朋友，預算普遍有限，又有偏改善居住的需求，結合現有樓盤價格，符合需求又滿足生活配套的樓盤少之又少。
剛需房源正在減少嗎？8K以下的房子，主城之內還有哪些樓盤可選？
8K以下預算的房源，正在向二環外轉移需求
以一環為圓心，新房價格呈階梯式分布，最西到安州、最北到龍門、最東到遊仙鎮，這幾個區域是目前的「價格窪地」。
以單價在8000以下的樓盤為「剛需」的判定標準，綿陽只剩下這幾個剛需板塊：
涪城區
藍潤春風九里（金家林，參考售價7420元/㎡）
九洲北郡（青義，參考售價7600-8300元/㎡）
領地東原閱城（青義，參考售價7800-8600元/㎡）
九洲北郡剩最後批次房源，春風九里和閱城的推貨和成交量是其他板塊樓盤的幾倍之多。
29號拍地之後，金家林的土地供應即將走向窗口期，在改善爆發十足強勁的當下，即便是樓面價不足2000的遠大蔚藍海岸和金湖庭院，都在以更改善的姿態，屹立樓市。
金家林與剛需正在漸行漸遠。
青義、龍門，正在成為剛需置業的主要方向。
遊仙區
美樂和府（七姓壩，參考售價7300元/㎡）
三匯人和山水（遊仙中部片區，參考售價7400—8400元/㎡）
海天瑞府（遊仙鎮，參考售價7500-7700元/㎡）
興發御府花園（遊仙鎮，參考售價7300-7800元/㎡）
遊仙分為七姓壩、遊仙中部片區和小梘三個板塊，除了偶爾的特價房活動，在小梘「撿漏」的機會已經不多。
而美樂和府是七姓壩目前唯一可選的樓盤，新開的海天瑞府和興發御府花園正在撐起板塊樓市供應。
遊仙之於剛需，可選性也不大了。
高新區
萬興公爵府桂苑（永興，參考售價7600元/㎡）
興發鉑金華府（磨家，參考售價5000-6200元/㎡）
當前永興還有幾個單價8000以下樓盤，貨量較少。
從雙碑→火炬→普明→永興這一帶，今年幾乎沒有地塊供應，多項城建大項目持續造熱板塊，高新正在甩掉剛需頭銜，這裡的價值會有顯而易見的提升。
經開區
南庭御景（塘汛，參考售價8000元/㎡）
長虹橡樹郡（塘汛，參考售價7000-7400元/㎡）
拿剛需定義經開，似乎有些蒼白。
下半年南湖板塊新開的家福來瀾苑，參考售價7700-8700元/㎡；三匯四季公園，參考售價8600-9500元/㎡。
這月初新廣廈在萬江眼科醫院旁拿下的10.64畝地塊，即便是底價成交，也拍到了4776.48元/㎡。
眼下，除了長虹橡樹郡2期、南庭御景，單價8000以下的房源沒有多少了。
安州區
匯美尚座（界牌，參考售價5400-6400元/㎡）
恆躍紫宸（安州河西老區，參考售價6300元/㎡）
安州長虹世紀城珺臨府（安州河西老區，參考售價6600元/㎡）
宏辰江山雲出（安州河西新區，參考售價6800-7000元/㎡）
東辰瀾悅（安州河西新區，參考售價6700元/㎡）
聖鼎博望府（安州河西新區，參考售價6300-6400元/㎡）
等...
主城剛需房源不可避免減少的同時，界牌、安州房價表現也相對穩定，6000+房源已成常態。
而郡臨府、瀾悅、博望府所剩房源已經不多...
而近期，在整體綿陽土地成交的信息時，以3000元/㎡為高低地價分界線，我發現包括安州區在內，綿陽主城還有44宗低樓面價地塊。（藍潤春風九里參考售價7420元/㎡
全部低於3000元/㎡，而今年一季度，綿陽居住用地價格水平已經到了3740元/㎡。
低於平均地價，這或許就是綿陽剛需的最後機會，目前已有7盤在售，2個尾盤。
除去遠大蔚藍海岸(參考售價8000-11000元/㎡）、辰興金湖庭院（改善）、聚賢山莊（參考售價8100-8400元/㎡）、南城悅府（參考售價8600-9000元/㎡）、三匯人和天悅（待開）、潤森金座（參考售價9000-9700元/㎡）。
剛需還剩38個項目，安州區占了27個，主城內剛需版圖正在大面積縮小！
到明年，一個接一個樓盤進入尾銷期時，房源可選性會極大程度的降低，有迫切購房需求的朋友，將不得不在位置和面積之間二選一。
要麼捨去主城便利區域，有更多新盤、面積可選；要麼接受更小面積更高總價的房源，留在主城內。
此時不上車，更待何時？
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