#在幸福敲門看測評#
前不久，黨媒經濟周刊發表了一篇名為《個人房貸應當加以更審慎管理》的文章。文章指出，儘管個人房貸貸款小且借款人分散，但如同量變引起質變一樣，由於個人房貸連續多年的快速增長，也導致了宏觀效應的不斷凸顯。因此，對於個人房貸的風險管理，也應該進行重新審視。同時，文章也指出了個人房貸不斷增長產生的三個問題：
第一個問題，銀行對個人房貸的偏好度越來越高。我們知道，自2000年以來，房價就走向了總體大漲的趨勢，而對於百姓而言，買房已經越來越困難了。由於房價上漲過快，很多百姓工資上漲的速度遠不如房價上漲的幅度，因此，越來越多的購房者都選擇了貸款買房，而如今房貸也是絕大多數購房者的貸款方式。
這樣就造成了兩個不良影響，第一，購房家庭整體債務負擔增加非常明顯。根據今年4月央行公布的城鎮居民家庭負債統計報告來看，絕大多數家庭負債主要集中房貸上面，且資產主要以房產為主。相關數據顯示，中國目前房貸總量為29.8萬億，其中個人商業貸款有六千多筆，如果疊加上公積金貸款的話，那麼至少有3億房奴背負著高房貸。第二，對於低收入家庭組和新購房家庭，這種看似蟄伏中的局部性風險，客觀上對穩就業、穩收入等宏觀任務提出了更高的要求。
第二個問題，房地產企業的資產負債率明顯過高。我們知道，前不久在央行與銀保監會的一次座談會上，對於房企資產負債進行了「三道紅線」的約束。原因是由於作為資金密集型產業，同時房企成立門檻很低，因此很多房地產公司都是高負債的狀態下運營的。但隨著樓市這塊「大蛋糕」不斷縮小、分割，越來越多的房企由於資金問題破產倒閉，而這些破產倒閉的房企就造成了不良資產流入了樓市中。因此，需要對此進行約束。
那麼房地產企業資產負債率過高和個人房貸有什麼關係呢？事實上從2015年起，我國房地產企業負債結構中非常重大的一個變化就是來自非金融部門的融資占比快速飆升，而其中大部分的資金來源就是由居民房貸轉化而來的購房款。比如我們常說的「期房」，就是開發商通過預售的方式來進行融資建設，因此也造成了房地產企業的負債率過高。
第三個問題，過高的房價抑制了消費意願、阻礙經濟發展。前不久有關經濟討論最熱烈的就是「經濟內循環」了。如何發展經濟內循環呢？主要就是打通百姓的購買力。但由於房價過高，對居民部門消費能力與消費意願的抑制作用極為顯著，大部分百姓都是通過房貸的方式買房的，每個月面臨的房貸壓力已經過大，因此也沒有多餘的經濟去消費。
正如同文章結尾所說的一樣：
應因這種新的形勢，有必要對個人房貸加以更審慎的宏觀管理，畢竟只有這樣，才能在一個恰當的外力介入下，及時消除掉銀行和購房者在短期逐利性驅動下，「合謀」催生並不斷放大非理性繁榮的可能性。
那麼黨媒這次發文，是否是「空穴來風」呢？並不是，事實上早在3個月之前，銀保監會對於商業銀行網上貸款內容進行了修改。首先，收緊額度以及期限：資金不能超過20萬，一次性償還的授信期間最多只有一年。其次，收緊銀行貸款用途：貸款的資金不能用於金融衍生產品以及股本權益性投資，比如購房、償還房貸、股票、債券等都是被禁止的。最後，收緊放款條件：當地銀行主要服務於當地客戶，有些人可能想著鑽跨區域的空子，那麼就實行嚴格檢查，識別是不是符合要求。
由此可見，未來對於「個人房貸」可能會迎來更加嚴厲的審查制度。
「個人房貸」門檻提高後，一類人受益，一類人受損
01剛需會受益
可能有人會認為，未來剛需貸款買房會更加困難。但並非如此，事實上無論是房貸門檻提高還是房貸審查制度變嚴格，對於剛需來說都是有益的。因為如果剛需買房更困難的話，與當前樓市調控政策相悖，當前樓市調控除了打擊炒房行為以外，就是對於無房剛需支持。
另一方面，上文已經提到過「房價過高抑制了消費意願、阻礙經濟發展」。因此未來主要調控方向還是提升百姓的購買力，如何提升百姓購買力呢？那就是儘快使房價回歸理性，這點也與樓市調控的主要方向不謀而合。所以說，未來無房剛需會受益。
02「囤房族」會受損
在早期城市化進程大力發展過程中，大量人口流入城市也帶來了大量的住房需求，有需求就有市場。而房價也成為了一個重要的投機目標，很多炒房客都投資了多套住房囤在手中，等到房價上漲到一定的高度再賣出，從中賺取差價。
如今隨著樓市調控不斷密集、深入，「房住不炒」的理念也已經逐漸貫徹到整個樓市。現在的炒房行為已經大大減少了，但是仍然還有不少的「囤房族」。但隨著樓市調控的不斷收緊，很多炒房客發現囤房不僅不能賺錢甚至開始虧錢的時候，也紛紛將房子拋售，目前二手房市場掛牌量暴增也能夠很好說明這個事實。
而很多囤房也是面臨著高負債的壓力，需要很強的變現能力，但是現在二手房市場的情況大家也知道，掛牌量在不斷上漲，但是成交量和成交率卻穩中有跌。房子不好賣出去，因此這些囤房族只能選擇貸款來還債，但是目前貸款的門檻也提高了。
因此，對於這類囤房族來說，一方面不斷有人退場，另一方面「房貸」的門檻也大大增加，幾年後囤房族或將「全部消失」。