這是一個大家共同關注的話題，目前有很多種說法。有說房價已經撐不住了要跌的，這是主流聲音；也有說核心城市房價必然上漲的，比如葉檀。

但其實，說房價問題，不能簡單以漲還是跌來論，而是應該區別不同的背景或不同的規律來論。不同時間、不同地域、不同經濟條件下房價表現可能是不同的。

要談房價，重點是看影響房價的幾個核心因素。下面要說的幾個要素，按照重要性和影響程度從高往低排列。

第一要素：國家政策

中國的房市，其實就是政策市。無論國家想讓房價漲還是跌，住建局制定個政策，分分鐘搞定。當前，我國最大、最持久、最堅定的政策是什麼？房住不炒！這就意味著，房子要回歸居住屬性，而減少投資品屬性。但是，「不炒」並不意味著「不漲」，只不過要控制漲幅，不能太快，慢慢漲國家還是樂觀其成的。尤其是國家經濟在中美貿易戰、疫情嚴重影響前提下，在拉動經濟「三駕馬車」乏力的前提下，通過漲房價這個有效手段拉動國民經濟是國家層面的潛在願望。疫情過後，國家很可能會加大因城施策的調控政策，給部分城市漲房價騰出空間。

相比房價漲，國家更不能容忍房價大跌。想讓房價跌個三五成，打工仔都能輕鬆買得起，那是白日做夢。房價大跌可能會嚴重影響經濟，帶動上下游產業崩潰，帶來恐怖的金融危機，老百姓也會惶惶不安，這造成的危害是絕對受不了的。而且，地方建設需要依靠土地財政，如果房價、地價大跌，地方建設怎麼辦？這不可避免地會影響地方經濟發展，這也是國家不願意看到的。

當前，國家的政策方向是把資金引入實體經濟，引入消費端，振興實體和商業，激發消費潛力，讓民間資本活躍起來。而不是讓老百姓把錢焊在房產上，負債度日，謹慎消費。尤其是貿易戰背景下，外貿口出現嚴重問題，激發國內消費潛力是當務之急。所以，國家不可能讓房地產大跌。

結論一：無論從當前還是從長遠來看，房價大漲不可能，大跌更不可能，總體房價緩慢溫和可控上漲是大機率事件。

第二要素：嚴峻的國際國內形勢。

如果出現持久戰爭、金融危機、嚴重災害，那房價下跌是不可避免的。但這三種情況短期內基本都不會出現。

我們沒有侵略擴張意圖，解決台海危機還未到時機，近期戰爭風險並不大。出現類似小行星撞地球的嚴重全球災害可能性幾乎沒有，雖然近期有顆足球場大的小行星與地球擦肩而過。這次新冠疫情可以說是嚴重災害，但也被我們同心協力撲滅了。唯一有可能出現的是房地產泡沫破裂形成的金融危機。但國家已經意識到房地產泡沫的嚴重性，通過數年的調控政策，大力去槓桿、去庫存，泡沫已經不是那麼恐怖了。

美國試圖通過貿易戰、科技戰阻礙中國的發展，短期內會有一定影響，但中國有著強大的發展定力，領導者有高超的應對智慧，長期來看不會給中國的發展帶來嚴重影響。

結論二：出現突發嚴重危機和國際爭端導致房價下跌可能性微乎其微，但一旦出現將會是爆炸性的影響。

第三要素：貨幣貶值速度

馬雲說過，未來房子將會是白菜價。真的會嗎？會。如果白菜幾萬元一斤的話。你可能會說，怎麼可能呢？但你再看看國民黨統治最後時期的法幣，再看看辛巴威幣，你還認為這是在開玩笑嗎？如果出現極端情況，一斤白菜恐怕得要幾百萬。當然，這是貨幣極端貶值的情況，國家肯定也處於一種極端惡劣的狀態下。這種情況從目前來看，是不可能出現的。

通常對貨幣貶值影響較大的，是貨幣超發。

下面引用首席財經智庫2019年7月發表的一篇文章《中國貨幣超發之謎（深度） 》中的一段話。

具體而言，房價漲幅和人均收入、實際GDP、名義GDP、CPI、M0、M1和M2的相關性分別為35%、35%、40%、31%、52%、63%和71%。細心的人會從這組數據中發現，房價漲幅與經濟增長以及收入增長的相關性是最低的，均為35%；與貨幣漲幅的相關性卻是最高的，尤其和廣義貨幣，高達71%；這說明房價上漲的最大驅動力並不是剛需，而是貨幣。另一個有意思的證據是，房價和當年CPI的關係並不緊密。在過去24年中，當年M2的增長率和次年CPI漲幅的相關性高達63%，即M2的增加先和房價密切相關，然後才傳導到CPI，而且CPI的增幅低於房價。

重點就是一句話：「房價上漲的最大驅動力並不是剛需，而是貨幣。」貨幣貶值在未來是必然的，無論是從國內的縱向來看，還是從國家之間對比的橫向來看，都是這個規律。

想想也是，歷史上不都是這麼幹的嗎？未來也只能這麼幹。

國家經濟出現困境了怎麼辦？出現了經濟危機怎麼辦？一般最有效的途徑只有一條。超發、濫發貨幣，大水漫灌刺激經濟。比如，疫情之下的美國，一下子就發了兩萬億。而且這還不算，這兩萬億隻夠用到7月份，未來發得還要更多。貨幣多了，不就貶值了嗎？

國家經濟好轉了，不差錢了怎麼辦？各大金融機構、各個企業已經習慣了鈔票豐裕的甜頭，央行也會一定程度上收縮流動性，但收縮流動性的積極性遠比發行貨幣的積極性低得多。這導致市面上貨幣巨量流動，導致包括房子在內的物價飛漲，CPI猛增，居民購買力下降。這也是大家切身的感受，十年前100萬的購買力，在今天只有40萬到50萬的購買力。

結論三：無論經濟好壞，貨幣都會貶值。水漲船高，房價浮在貨幣上，貨幣貶值房價必然上漲。只不過要看貶值的速度罷了。尤其是當今經濟增長乏力甚至倒退的情況下，更要加快貨幣超發的力度，這也就意味著貨幣加快貶值，房價加快上漲。

第四要素：流動性、聚集度

流動性越強，聚集度越高的地方，房價越高。

為什麼一二線城市的房價更高？因為經濟發達地區會形成虹吸效應，導致人口聚集、流動性強。大城市動不動就是七八百萬、上千萬人口，每年還有很多大學生留在大地市，很多人才和打工仔也在湧入大城市，這些人都有購房的慾望，房價怎麼可能不高？這個道理是顯而易見的，勿需多言。

結論四：越是大型的城市，越是經濟發達的地方，房價會越高，尤其是一二線城市。

由於虹吸效應，大城市周邊小城市的人逐漸向大城市聚集，導致周邊的小城市流動性越來越差，房價越來越低，人口越來越少，密度越來越低，房子越來越多，供逐漸大過求，房價未來會越來越低。

經濟發達的小城市，甚至知名度高的小縣城，在區域內會形成小範圍的虹吸效應，導致房價也有一定程度的上漲。比如，崑山毗連上海，附屬蘇州，房價也達到了均價二三萬。比如，依靠茅台發展的仁懷市，一房難求。

結論五：大城市周邊的小城市，經濟不發達的二三四線城市的房價會越來越低。有特殊經濟條件的小城房價也會有不錯的前景。

第五要素：預期

有特殊政策支撐或有明確未來前景的城市，房價有很大的發展空間。

比如雄安，比如南通，比如海南，比如一帶一路沿線的重要城市，比如國家重點經濟區的核心城市，比如中俄、中朝、中緬重要通商口岸的城市等。這些城市都有讓人想像的預期，這就像一支股票有題材、有預期，就可能被資本注入一樣，拉幾個漲停。

結論六：給人豐富想像的城市，未來房地產價格也會有所提升。

第六要素：輻射效應、溢出效應影響

緊鄰大城市的周邊區域，受到大城市市政規劃影響，受到大城市經濟發展的輻射，房價也會相應提升。比如，受上海影響的崑山，受南京影響的句容，房價都很高。

結論七：大城市周邊區域的房價，由於大城市輻射效應的影響，以及對價值窪地的溢出效應，也會出現上漲趨勢。

第七要素：購房者心理

炒股的朋友都知道，股民的心理極大地影響了股價。進入牛市，市場火爆，股民就有買股入市的慾望。熊市來臨，市場冷淡，股民就產生了觀望心態。也就是買漲不買跌，是股民普遍的心理。

前段時間高鐵概念很火，拉動高鐵股票全部拉升。有隻股票叫「神州高鐵」，其實這支股票與高鐵一毛錢關係都沒有，但因為名字中有高鐵兩個字，給股民錯誤的暗示，影響了股民心理，股價一下子被拉動起來。諸如此類，不勝枚舉。

同樣的，購房者心理對房價的影響也很大。這些心理包括買漲不買跌的心理、追漲殺跌心理、買房保值心理，學區房增值心理、政府兜底心理、貪婪心理、從眾心理、怕踏空心理等等。具備這些心理的購房者達到一定數量，就會影響房價。比如，當購房者看到身邊人都在買房，售樓處里人頭攢動時，可能就會出手買房。這是受到從眾心理和害怕踏空心理影響。當這樣心理的人達到一定數量後，當地的房價就會上升。

結論八：購房者心理影響一定程度上會影響房價，如果你能掌握這些購房者心理，就能預估一個時期的房價。

第八要素：二手房價影響

當二手房大量掛牌，且有些炒房族大幅降價急售的時候，這就意味著房價可能走向下行區間。因為炒房族最為專業和敏感，他們手中大量的房子拋向市場，說明他們對未來房價有了不好的預期。作為炒房專家，他們的行為往往是房價漲跌的重要參考指標。

當然，現在有的地方開始抑制二手房交易，二手房數量逐漸積累並降價這是未來趨勢。需要與炒房者的急性拋售相區別。

結論九：二手房被炒房族大量拋售，說明房價可能會跌。目前來看，雖然有一些案例，但還沒有形成趨勢，這說明下跌趨勢尚未形成。

第九要素：地王是否頻頻出現

地王是誰創造的？當然是大型房地產公司造成的。而這些大房地產公司，都有專門的研究團隊，對未來房價趨勢有專業的研究。如果他們沒有專門的研究，又怎麼能動輒上百億、上千億的投資？又怎麼敢創造地王？

有的地王樓面價就已經超過了現在的房價，未來房價怎麼可能不漲？不漲的話，房地產公司不是得虧死？房地產公司那麼蠢嗎？

結論十：如果一個地區地王頻頻出現，這就意味著房價未來必然大漲。如果土地經常流拍，就算是拍出也是底價成交，則一段時期內房價會出現滯漲。

第十要素：趨勢影響

趨勢決定未來，把握趨勢就能看到未來。

買了房子，一般都得貸款十多年，甚至二三十年。在這麼長時間裡，趨勢的作用就不可小覷了。趨勢對未來的影響更大一些，對當下的影響要相對較小。

那麼，房地產價格受到哪些趨勢影響呢？

其一，國家復興趨勢。中華民族的偉大復興是大勢所趨，試想，未來中國在全世界獨占鰲頭，全世界資本都雲集中國，如此強盛的國家，房地產能不繁榮嗎？亂世買金，盛世買房，這是自古以來總結多少經驗教訓後得到的箴言。大家都買房，房價能不漲嗎？所以，未來房產價格會上漲。

其二，人口老齡化趨勢。老齡化趨勢意味著老年人越來越多，而年輕人越來越少。老年人基本都有房，而年輕人得到家人提供的房產，也沒了買房的動力。年輕人不接棒，房產平均價格就會有所降低。這一趨勢，在未來會導致總體房地產價格的下跌。

其三，投資品增多的趨勢。目前，國內的投資品還是比較匱乏的，老百姓買股票基金很難賺錢。買黃金、買國債，收益率不高，回報周期長。為了吸引民間資本，加之中國對外國金融機構加大了開放力度，必然會引入歐美先進的投資理念和投資產品，這會讓老百姓的投資更為多元化。這會讓老百姓的目光從房地產投資上移開。這一趨勢，在未來會導致房地產價格一定程度陷於停滯。

那上面三個趨勢，既能促進房價上漲，也能讓房價下跌。最終會出現哪種情況呢？這要看幾種趨勢的相互作用，具體情況具體分析。

結論十一：趨勢當前不會影響房價，但會逐漸影響房價。如果貸款買房，動輒二三十年還貸，那就需要對趨勢有一定的了解。據我判斷，未來房價呈現多樣性，總體平穩上漲。