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提問：房姐您好，聽了您的指導，最近一直在踩盤。sfsd，子彈170。以下均是商滿五唯一。1.望京新城，97年的房子，東南向高層，73平一居室，455w。2.炫彩嘉軒，06年，東西通透，頂層，56平一居室，390w。3.天通苑西二區，次頂層兩居室，138平南北，445w。4.天通苑西二區，有電梯中間層兩居室，124平東西向，387w。5.天通苑東三區法式，四層沒電梯，133平南北三居室，440w。按照投資角度，還望房姐幫忙排序，並給出哪些房子還有砍價餘地。天通苑西區和東區單價一樣的基礎上，優先選擇哪個區的房子，選籌的原因是什麼呢？阿里巴巴總部入住會對天通苑和望京的房價哪個影響更大些？謝謝！
回答：炫彩嘉軒性價比不高 5>3>4>1>2 東三區的品質相比還可以，戶型和樓層都比較合適，價格談到3左右性價比會不錯 可以重點看 東三區南部47號樓附近或者東二區北部18號樓附近，屬於不錯的位置 阿里對望京更加利好
提問：房姐，目前手裡有70萬，公積金已經交完12年，想在北京上車買房，您看能買哪裡呀，暫時居住最好能有投資價值的
回答：公積金和北京購房資格無關。 首先你的購房資格是哪種方式？ 70萬首付，上車還差些，湊到100萬出頭可以。 先解決首付和資格問題，再來看買房的事情。
提問：房姐好，有個問題請教，朝陽東壩利錦府單價6.7萬 130平三居總價880萬 是否可以出售了，以北京整體二手房市場來看，今年後續上升空間如何？還是繼續等等？另外未來東壩這邊漲幅怎麼樣，換到哪個區位成長性比較好呢？多謝多謝
回答：東壩現在價格上有點偏高，但長期還是看好的 不做短期預測，北京長期絕對看好。不建議等，房價一但啟動你再上車就來不及了，像去年深圳30%+的漲幅，那時候想等的人後來都上不了車。 利錦府可以出掉，換籌到望京比較好
提問：房姐好，首房首貸，東三環呼家樓南上班，考慮通勤10號線或其它近地鐵，兩居品質些自住，總價在700左右，請房姐推薦具體小區。成壽寺的中海城或周邊可以考慮嗎？
回答：中海城除了自身品質還行，周圍的環境實在有點糟糕，樓鳳多。可以看下蘋果社區南區、風度柏林、首城國際。位置 和居住品質會更好
提問：智慧房姐，本人47歲，工作穩定，現有兩套房用於出租，每月1.3K。另外可全款購買1100萬房產，但為了使用槓桿，想貸款一部分，只能貸20%。低評估550萬，稅費50萬，可以貸款105萬；中評估720萬，稅費60萬，可以貸款135萬；高評估910萬，稅費80萬，可以貸款170萬；選擇高中低哪種方式更合理？或者直接付全款，在做抵押方式，更利於資金的籌劃？
回答：這種肯定低評買，稅費高全款是最合適的，試試將稅費加入房價計算你就懂了 後期提高資金利用率再做抵押是正確的
提問：**新人首問** 求指點迷津 我家裡的情況是: 1. 北漂，女方有海淀工居工作在朝陽，男方無工居工作在海淀，居住在朝陽公司附近方便照顧家裡 2. 老大5歲多明年入學，老二3個月，家裡一位老人帶孩子，三個大人兩個小孩五口人 3. 17年恐慌中為了落廣州集體戶，在南沙買了帶學區小三居，價值230左右，還貸中，發展太慢，後悔來不及…現有子彈110，家庭目前稅後年收70－110 原本打算今年女方回武漢買房讀書，男方繼續北漂，疫情打亂了計劃，現在研究暫時北京讀書。糾結幾種方案: 1. 海淀租房讀書(離女方工作地較遠不方便照顧，考慮男方公司附近，又擔心租房讀不到好小學) 2. 朝陽買房讀書，目標陳經分小利澤校區，目前在看澳洲康都和利澤西園，考慮 a. 買個小一居學位房，租房住 b. 或想辦法借錢二套買個小兩居 有朋友在此小區接送小孩可以相互照應，且學校本身就在小區門口一個老人也可以搞定。 請問房姐，我要怎麼辦？ 1. 回武漢還是留京？主要考慮工居孩子讀書限制 2. 北京的話在哪邊讀書好? 朝陽的話，買占位房？還是想辦法借錢買房擠擠自住? 星球里看到二套建議淘非滿五二不唯一低價房全款後抵押，這個操作難度和風險大嗎？
回答：1. 海淀租房讀書不靠譜，建議朝陽買個學區房。 2. 你的月供能力不錯，借錢買一套可自住的最好，也有投資價值。做墊資全款抵押找機構幫助就行了，難度不大 3. 留在北京能接受好的基礎教育，以後試試考好高中的國際部或者出國，實在不行就回老家高考
提問：房姐好！新人提問，望能回復，謝謝！本人有朝陽工居，家庭名下兩套房，國美第一城2居無貸款，為自住；潤楓水尚大兩居，尚有300萬貸款，月供16000，目前出租中，房租12000左右，年收入70。因為孩子四歲了，近期打算購買朝陽學區房，在考慮朝陽外國語配套的幾個小區。看您預測朝青可能會有不錯的漲幅，請教如何配置能夠滿足學區的占位，並且儘可能跟上大盤漲幅？ 謝謝！
回答：現在的標的持有不變，國美抵押出來，如果手中還有子彈 配合一點消費貸 信用貸，全款一套學區房 獲取學票+出租回血。你的收入情況，月供3W內都是可接受的
提問：房姐好！我目前自住南五環外宇豐苑100平兩居，中介網估價330，感覺最多300成交吧？滿五唯一。無北京戶口。準備換房，準備出一套老家房子大概有70+，加上手裡現金120再減掉公積金貸款52估算一共450萬。 換房目的是給父母養老，沒嫁人前跟父母一起住，所以需要兩居，喜歡老式板樓南北通透的那種，因為養老自住，所以要附近方便生活並且有綜合醫院最好三甲吧。看了你推薦的朝陽麗水嘉園，望京等房子，看上眼的都要700+，怎麼看都比我預算多100。 問題是1.有沒有辦法能多貸出來一百可以買的到我喜歡的七百多的，或者您有什麼推薦我這種比較苛刻但總價只能六百多的小區？2.我這種換房先買還是先賣？怎麼操作最好？3.關於銀行貸款，我一年工資獎金大概不到30，去年獎金不錯所以流水近一年的應該有33吧。怎麼養流水？4.老家石家莊除了想出的一套還有兩套(老房子無法貸款)，但我不想把家裡所有錢都用來買一套房子，你怎麼看？如果再賣一套大概可以有70(出租)或者120(父母自住)。怎樣配置最佳？
回答：1. 使用消費貸，推薦看下 朝青的國美第一城、炫特嘉園、朝陽無限 2. 先賣後買更合適 3. 養流水看下精華帖，有詳細說明 4. 石家莊保留一套自住即可，另一套賣掉，投資角度押注北京才是正確方向。
提問：背景：無北京戶口，孩子剛出生。想在亦莊買房孩子上學。現金200多。家庭稅後年入50，首套。 提問：1，贏景園和新康家園是否值得入手，當前均價是否偏高？ 2，部分亦莊新房開始增多，該如何選擇？ 3 ，當前在系統調研，但沒有頭緒，該做足哪些工作才可以下決定？ 4，今年和明年什麼時間出手較好？ 感謝！
回答：1. 新康家園>贏景園 首付200的話建議看亦莊的新房，能拉高槓桿 新房兼顧學區可以看遠洋或者經開汀塘 首套考慮保值自住屬性，未來機率會換房，不要看太偏遠的地段，未來不好出手，核心區選籌為主
提問：房姐好，新人首問，非京籍，二套，現金1000，可借600過橋，想買朝陽或者海淀房最高可到2500（全款付然後抵押貸）考慮自住+保升值+好的私立或國際學校，問題1.分別首選朝陽和海淀的什麼區域？首選二手房還是新盤？2.所有資金買1套還是分拆買2套？（市內平層+郊區小別墅）3.新盤壹亮馬高板（9.8毛坯）福熙大道洋房（9.4精裝），海淀府（11.2豪裝），世華龍樾4期洋房（8.2毛坯），觀承大家合院(5.4精裝)，天瑞宸章這幾個樓盤首選那個？傾向海淀府和壹亮馬但價格高，是否溢價盤？觀承大家是否值入手4.回龍觀紫金新幹線有套2居是留著還是賣掉換其他區，比如望京？5.請推幾個符合我們需求的二手盤，謝謝
回答：海淀比較好的私立就是海淀外國語和建華 朝陽可以慮雙井附近的樂城國際，買個三居，以後孩子在旁邊的國際學校上學，這個學校還挺出名的 壹亮馬 定價過高，不太值，周邊環境較差。 海淀府品質不錯，可以考慮 觀承大家是限競房, 如果長持可以考慮。 紫金新幹線可以換籌到望京
提問：房姐您好。自住tty北二區150平，無貸款。評估500以上。手裡有50萬現金，想抵押貸買西城學區房，看了幾個廣外2000年以後的，單間已經400左右了。網上傳言要東西城合併中央區，這樣是否買了單間，也沒接盤了？學區房有什麼合適的建議嗎？
回答：東西城的房產，學票屬性已經大於房產屬性 可以認為就是買入學票，可以看之前的回答，合併我認為不是好事。 如果投資不建議買，剛需選擇自己能承受的風險範圍
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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