#又一長租公寓爆雷##在幸福內敲門看測評#
大家好，我是勇談。杭州#又一長租公寓爆雷#的消息再次引起了房東和租房客的注意，長租公寓爆雷已經不是什麼秘密。根據公開的信息來看已經有寓見公寓、熙家公寓、好租好住等長租公寓相繼爆雷，爆雷的結果就是無論是租房客還是房東都受到利益損失。已經有越來越多人感覺「長租公寓就是個資本騙局，是一個龐氏騙局」，做好對於長租公寓行業的監管理應提上日程了。藉此機會簡單談談我的觀察。
長租公寓的出現是為了幫助租房客解決租房難的問題，其發展思路跟「平台經濟」很像
- 高房價、高消費的今天，居住類消費占據絕大多數人的比重越來越高，長租公寓的出現對於房東和租房客都是好事，通過市場的力量讓資源進行更合理的匹配並沒有錯
租房難和出租難同時存在，長租公寓的出現確實能夠很好的解決這個問題。這個生意的邏輯其實也很簡單，公寓運營方通過做好服務等方式來獲取收益，租房客能夠解決住房需求，房東能夠獲取一筆不錯的租房收益。畢竟商品房經濟發展這麼多年，確實存在了資源錯配的情況，大量房屋空置與大量人租不到合適房子的矛盾並存。
近10年來國內住宅商品房銷售面積累計超過120億平米，有大量的投資性房產或者空置房產需要一個平台出租出去。如上圖所示是近10年來我國住宅商品房銷售面積走勢圖，簡單計算後我們發現僅僅這10年我國住宅商品房累計銷售面積已經超過120億平米，在實際城市常住人口增長只有1.78億的情況下，大量房屋空置是必然。那麼通過長租公寓將這些房屋合理的出租出去，進行資源合理分配本身並沒有錯。
- 長租公寓出現的時間其實並不算長，真正開始發展起來的階段還是了2015年後，不過誰也沒有想到長租公寓短短几年已經成為資本圈錢的遊戲，加強對於租房市場監管刻不容緩
長租公寓行業興起的初衷其實很簡單：幫助白領、上班族解決租房難的問題，畢竟在大城市買得起房的外來人還是少數。當然其實際操作方式也很簡單，將房東的房屋收集過來然後通過裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。因為其可提供的房源多，而且服務相對專業，這個行業出來後就受到很多年輕人上班族和單身人士的歡迎。不過發展幾年後，資本的貪婪屬性已經開始表露出來，「低收高租」「長租公寓要求租客的租金一年一付，卻按月給房東打款」等情況開始普遍出現。為何會出現這樣的情況？幾點觀察：
- 一直試圖通過資本的力量來解決租房、住房問題，從出發點其實就是錯誤的。解決大家住的問題是一個長期過程，商品房發展這麼多年也沒能完全解決老百姓的住房問題，已經證明了一個基本事實「單獨靠資本力量解決民眾住房問題不現實」。資本本身就是逐利的，試圖希望資本有良知，本身就犯了理想主義錯誤。
- 長租公寓作為一個新興行業普遍存在監管和法律缺失的問題，這也是導致資本找准漏洞最後「爆雷」的主要原因。作為大陸法系國家，很多法律條文的制定和實施都有不可避免的滯後性，長租公寓作為新興行業更是缺少必要監管。在已經爆雷的事件來看，作為市場主管部門（住建部門）能做的只是風險警示而已，頂多的處理意見是對於違法企業進行通報。已經有越來越多的人意識到長租公寓其實是一個「龐氏騙局」，拿著房東的房子來圈錢的資本操作。
- 長租公寓爆雷後從理論上來說是三方受損，不過從現實中來看長租公寓經營方風險最低，租房客損失最大。一個十分簡單的問題，房租是租房客掏的，長租公寓經營方按照月（頂多按照年）交付給房東。當長租公寓跑路的時候，從理論上來說應該是收回了足夠的房租才會這樣做。作為房東頂多在1-2個月收不到房租後就會收回房屋使用權，租房客承受絕大部分損失已經是鐵一般的事實。
既然租房客作為長租公寓「爆雷」的最大受損方，目前情況下學會選擇和甄別很重要，不少地方的住房保障和房地產管理部門已經開始發布租房信息，開始參與租房市場
- 房地產市場的亂象普遍存在，不僅僅是在商品房買賣階段，在租房階段也是如此，這是由我國購房者和租房客的弱勢地位決定的
毫無疑問的一個事實是「購房者和租房客是當之無愧的弱勢方」，這樣的弱勢地位短時間內很難解決。畢竟房地產經濟的依賴性還是普遍存在的，作為租房客來說只能通過多了解、多觀察，學會選擇和甄別才是根本。幾點觀察：
- 目前在部分主要大城市的住房保障和房地產管理部門網站上已經有租房信息發布，作為主管部門發布的租房信息肯定是真實有效且明碼標價的。從觀察來看目前市場上常用的租房軟體多數都被房產中介和長租公寓運營方所霸占，甚至因為某些原因原本房東可以直發的出租信息也被不允許，這個時候不少城市的住房保障和房地產管理部門在專門頁面允許發布租房信息不得不說是一個利民舉措。
- 網際網路經濟如此發達的今天，在哪裡租房？選擇哪家長租公寓？大家應該提前做好了解，學會租房是社會年輕人上的第一課。通過媒體報導來看，但凡是租房被騙或者長租公寓爆雷的受害者都是很年輕，多數都是畢業2年以內的年輕人，為何會是這個群體被集中「傷害」？這個是值得思考的問題。
- 監管部門必須加強監管力度，簡單的警示和通告已經不能阻止「資本的瘋狂」，一查到底，從嚴處罰，絕不姑息是基本的執法態度。2020年的此次疫情發生後爆雷的長租公寓越來越多，被媒體報導的相關事件也越來越多，房東拿不到房租，租房客被攆走的情況也越來越多。可以說進入長租公寓的門檻過低，監管力度缺失負有不可推卸的責任。
專家說長租公寓爆雷屬於正常的市場現象，作為租房客來說必須「擦亮眼睛」，警惕「資本騙局」
- 可以肯定的是隨著資金監管新規的出台後，會有越來越多的長租公寓加入「爆雷」的隊伍中，租房客必須得擦亮眼睛了
從時間上來看長租公寓絕對屬於一個新興行業，而且是在資本加持下的野蠻生長行業。隨著資本在長租公寓行業的興風作浪已經引起了監管重視。2018年北京某長租公寓私自上漲房租後被約談；各地監管部門開始出台新的資金監管新規等，總算是給這個行業開始「立規矩」。這個就不得不說是大陸法系的一個弊端，我們的今天的重視是建立在大量租房客利益受損的基礎上。作為租房客來說，選擇正規合適的中介或者自己找房東直租無疑是最恰當的選擇。
- 保護租房客利益應該提上日程，要想真正實現「租售同權」必須改善租房客弱勢地位的局面
歐美國家是國內很多專家學者提出「租售同權」的觀點的起源地，不過不少專家學者都忽略了一個基本事實「歐美國家是十分保障租房客利益的」，租房客繳納了房租（無論是給中介還是房東）在合同期內被趕出來是違法行為。要想真正實現租售同權的前提就是要努力改善租房客的弱勢地位，最終實現租房客願意租房而不願意買房的理想局面。
綜上，#又一長租公寓爆雷#對於長租公寓市場長期健康發展來說是好事，不過對於租房客來說卻不是什麼好事。對於經濟發達的城市來說，因為房東和租房客已經逐步形成了對於長租公寓的依賴，長租公寓爆雷是建立在他們利益受損基礎上的。如何解決好這部分人的利益受損問題？如何避免不合規長租公寓入市問題等？不能像不少專家學者提出的那樣「把所有問題交給市場解決」，這是最不負責任的做法。各位覺得呢？歡迎下方留言參與討論。原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產等問題的朋友可以點讚、關注勇談房產壹貳叄，更多優質內容繼續貢獻中。