熊貓貝貝專欄內容：地產話題第一百九十期（NO.190）

專欄內容：多個維度，客觀公正的談談當下中國房價的合理性

什麼樣的房價才是合理合適的？或許這篇文章能夠幫到您！

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導讀：

（全文約5500字，閱讀時間約需要9分鐘）

「合理房價」這個概念，其實並不是新名詞，早在2012年全國兩會的時候，就被正式提出來並具有官方的解釋：

合理房價，就是在城市地區或一定範圍內，符合居民收入水平，和經濟可持續發展的，對社會經濟發展和居民未來生活質量能夠做到提升保障的房屋地產公開銷售價格。

沒有房子，老百姓就不能安居樂業，國家不能和諧穩定，再加上中國傳統文化根深蒂固的「成家立業+安居樂業」，絕大部分人更是把買房當做了人生必須要實現的重要階段目標。

但是，隨著剛剛過去的十幾年，中國的房價在「地產黃金周期」中，持續的增長，時至今日，已經達到了高位。伴隨著高房價和買房難的現象，購房需求得不到滿足，對於中國「高房價」的市場輿情和矛盾情緒也在不斷的醞釀和出現。

這種現象不僅反映了住房供需的矛盾，還在一定程度上造成了社會負面情緒的積累。

「房價回歸合理」成了當下中國房產和樓市的核心訴求。

房價的合理區間是多少？恐怕所有的人都想知道答案。

雖然高層對於房地產調控中不斷強調要讓房價回到合理空間，連結果（到底什麼樣的房價才合理）都不知道，如何衡量房地產調控是否見效？

房價到底高不高？不同的人群看法必然截然不同，有房族、被利益驅使的專家、地產商、中介、銀行，甚至是地產上下遊行業的從業者們這些既得利益者，一定打死都不會承認房價高。

但若以全國最普通階層的絕大多數人群的意見為準，毫無疑問房價是偏高的。

尤其是按照最近走紅網絡的「6億人人均收入只有1000元」的背景來看，當下中國的房價無疑是「天價」了——年收入不足兩萬，別說在一線城市買房，就是十八線城市想擁有一套屬於自己的房子，恐怕也要等到猴年馬月了。

這樣的房價和現實購置群體情況，想沒有矛盾都難。

今天這篇文章，區別於網絡和各種媒體簡單片面粗暴或是晦澀難懂的傳統方式。

用最貼近購房群體，最直觀簡練的語言，和各位讀者朋友們，聊一聊：衡量房價是否合理的標準是什麼？

本文提倡客觀理性，科學規範。

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一、房價合理的基礎：剛需群體的收入

買房子，本質上其實就是一種購買商品的行為，是消費和收入的一個匹配適應過程。

而商品交易匹配適應，達成成交的標準，就是這個商品的出售價格和收入的對應關係。

普通常見的商品都有三六九等高中低檔，其實就是針對不同收入群體的「精準匹配」。

用現在時髦的網際網路語言來說，就是「細分市場」。

房價合不合理，首當其衝的，就是購置群體的收入是否能夠和房價對應匹配。

畢竟能不能買東西，得先看看兜兜裡面的錢夠不夠，這是最基本的常識。

關於收入和房價，有兩個重要關係，一個是收入增幅和房價增幅的關係，一個是房價收入比。

先說收入增幅和房價增幅的關係：

從居民收入增長幅度來看，如果一個城市居民人均年收入增長幅度為5%，而房價上漲也剛好為5%，則房價上漲幅度比較合理；

而超過了居民人均年收入增長幅度則房價漲幅就屬不合理狀態；

而且房價上漲幅度超過收入增長幅度越多，則房價越不合理。

這個比較有代表性的，是香港，香港的房價在2017年本地市場環境蕭條的背景下，收入的減少把房價都拉下來了：

這是高度資本化的市場情況下的一種必然的因果關係。

然後來看看「房價收入比」：

房價收入比，顧名思義，就是房價與收入之比，一般以住房總價與家庭年收入之比來計算。這一指標衡量的是普通居民家庭購房的難度——不吃不喝要多少年才能夠買得起一套房。

從房價收入比來看，就是居民年總收入與購買一套房子的價格之比，假如一個城市的一套100平米的房子價格達800萬元，夫妻每月收入3萬元，年收入36萬元，則房價收入比為800萬元/36萬元=22.22年。按照國際通行的標準一般為4至6年，可見這個城市的房價明顯不合理，遠遠超過居民收入增長幅度和購房承受能力。

至於上面兩個關係的先後順序，應該是「收入比」在前，畢竟能實現成交的第一步是買得起，1000元的收入，30000的房價，就已經註定了購買關係不匹配。

然後才到「收入房價增幅比」。

這個概念已經算是老生常談了，如果用這個標準來衡量現實中國當下的房價，那是肯定不合理的。

人云亦云，豈不是白白浪費你們對這篇文章的期待了？

按照這一標準，我國多數城市的房價都屬於過高範疇，一線城市房價收入比更是遠高於這一水平。

這個和中國國情和發展有很大關係，最主要的，還是不同地區的「收入錯覺」導致的。

就像能達到這個3-6倍的房價收入的一些歐洲發達資本主義國家，人口的流動性非常低，地域交通距離感覺完全不能和中國比（開個車幾小時，就能橫跨歐洲幾個國家）。工作和社會高度穩定。

這就造成了這樣國家的房產基本價值固定，新房極少，翻新維護的老房子占主流。

但是我們說的是中國，是一個經濟已經持續增長了20多年的新興國家。

這是一個在過去幾十年裡面創造了無數經濟傳奇的偉大國家。

90年代5毛錢的雪糕，房價2000，到了2020年雪糕5元，房價20000，其實只是貨幣量級的變化而已！

在中國來說，房價高的地方都是聚集了中國精英的城市，例如北上廣深，這樣地方的房價，不僅要和精英收入群體競爭，甚至還要和來自國外的資本和需求進行競爭。

那些「漂一族」，把在大城市賺的收入，拿回自己家鄉去買房，有困難嗎？

所以房價收入比3-6倍的理論，放中國來評價房價是否合理，不合適。

比較客觀的，應該是3-6年的收入，是否能夠湊夠當地首付，更為合理。

例如一個城市的房價是100萬，首付30萬，一年10萬，如果買房群體的年均可支配收入能夠達到10萬，那麼這個城市的房價就相對合理。

至於這個合理，是出於購買人收入和房價的關係相對應的。

這裡得出第一個判斷房價是否合理的參考標尺：收入和房價的現實關係。

收入是否能和房價匹配？收入增幅是否能和房價增幅並駕齊驅？都是判斷當下城市的房價是否合理的第一步。

二、綜合購買力

民眾購房承受能力，也被稱為房產綜合購買力。

這個購買力，不是指一次性付款和投資群體的購買力，而是特指剛需群體對於購置房產的資金調動能力。

主要從三個方面綜合衡量這個能力：

1、首付款籌集調用周期：

結合上一節的內容，3-6年的周期，能夠不負債的情況下，通過可支配收入的家庭資產配置，能夠實現首付款，算比較合理的區間。

2、月供償還穩定性：

理想狀態下，月供占購房者家庭總收入不超過40%，注意，不是傳統市面上和銀行貸款標準的50%，而是40%。按照科學的家庭資產配置，負債資產的償還成本不應該超過40%才算是合理。

這還是折損了部分短期消費和必要儲蓄以後的合理範圍。

3、保障日常生活質量和必需支出的能力：

最後，是不會因為買房的首付+月供，會導致個人和家庭正常的日常生活質量出現下降，能夠保障個人和家庭的日常必需支出。

衡量目標房價是否合理的第二個參考標尺：月供是否影響了購房群體的日常生活決定了房價的合理性。

月供和收入的關係是否緊張？買房前後的生活品質是否統一？

有一個關於城市購買力的調查，長沙作為省會城市是購買力最強的城市，當然長沙也是新一線中房價最低的。

三、市場信心

市場信心是一個比較玄妙的名詞，這是交易市場和社會群體對房價的一種主觀判斷，看不見摸不著。

但是這個富有感情色彩和心理學的詞語，卻實實在在決定著房價是否被市場所接受。

只要具備市場信心的支撐和支持的房價，先不說合理性，但是至少具備了存在和持續的理由。

這個信心涉及到多方面的因素。目前在中國已經建立了一個關於房地產市場的信心評估係數：

房地產信心指數：

我國建立房地產信心指數的現狀和問題以及可借鑑的國外經驗，進而提出了信心指數的技術框架及指數體系,主要包括有效需求及供應指數、潛在需求指數和潛在供應指數，並分析了各級指數的功能及指數建立的關鍵技術；對於有效需求及供應指數，採用調查問卷法和因子分析法對影響住宅有效需求及供應的25個因素進行分析，確立了4個主要因素，即人口因素、購買力因素、價格因素和市場因素，並建立了四因素的指數模型及有效需求及供應綜合指數模型；對於潛在需求指數，主要採用消費者情緒指數法進行研究。

其實普通老百姓不需要這麼複雜的數據模型，在中國最能影響市場信心的因素，非常簡單。

就是房價的漲跌變化，牽動著和房地產相關聯的，和房地產市場有關的所有人的市場信心。

房價只要不漲靜止，這個市場信心就開始出現懷疑，觀望情緒就會持續出現。

房價持續下跌，市場信心馬上打退堂鼓。

只有房價穩定且保持微弱漲勢，這個市場信心才是最好的狀態。

當然不能漲的太快了，一旦漲的太快，信心就變成狂熱了。

房價漲的太快，所有持有房產和投資群體還有需要購房的人，都會信心爆棚，不顧自身能力情況，甚至加高槓桿都要進場買房，而超越自身能力對慾望的追逐，這件事本身就不合理！

簡單粗暴，但是勝在真實。

所以房價高不高，合不合理，就要看這個市場信心的具體情況，這是一種群體情緒和態度的表現，也就是對於房價，大部分人持有的態度如何，往往就在感性層面，決定了這個房價的合理性。

這是衡量目標房價是否合理的第三個參考標尺：從市場信心的感性層面，判斷房價是否合理。

最可行的辦法，就是從真正購置群體的態度來看待這個市場信心。

四、宏觀經濟環境和抗風險能力

如果在太平盛世，歲月靜好，經濟繁榮，風和日麗……這樣的社會環境下，談宏觀和抗風險能力基本上沒人聽。

未雨綢繆者少，活在當下者多。這是人類歷史的客觀現實。

如果沒有2020年春節爆發的「黑天鵝」新冠疫情，房價的合理性，永遠不會被大多數人放到宏觀經濟背景和抗風險能力條件去考量。

這次疫情，給很多高房價地區，以按揭貸款的個人和家庭，實實在在的敲響了警鐘。

原本以為只是3個月的收入損失，沒想到疫情的持續影響和關聯效應會如此厲害。

疫情之下，眾生皆苦，疫情之後，還能在房子這件事情上遊刃有餘的，絕對屬於劫後餘生了。

因為房價的背後，還有短則5年，長則30年的持續還款周期，所以房價合不合理，不能光看當下的經濟環境，還得具備風險意識。

宏觀環境的變化對於老百姓來說，永遠是遲鈍和延後的，最直觀的影響，應該就是物價指數。

衡量一個城市一個地區的房價是否合理，需要關注物價上漲指數、房價上漲幅度與其他產品漲幅對比。

在宏觀經濟學有個重要的名詞，叫做CPI，就是反映物價增長水平的情況的核心指標。

從物價上漲指數來看，如果一個城市的年均物價指數為3%，而房價年均增長幅度也為3%，則房價上漲幅度比較合理；如果房價年均增長幅度超過3%，則為房價上漲不合理，而且高於物價指數越多，則房價越顯得不合理。

而另一個衡量標準，就是抗風險能力，這個如何評估房價是否合理呢？

就還是需要看個人和家庭的資產配置情況：

用中國個人和家庭的收入分配模式來看，其實說直白一點，就是月儲蓄額和需要用於償還月供的額度之間的關係是否能夠達到2:3。

舉個栗子：

如果按揭月供的額度是6000元，那麼購房個人和家庭，每個月是否還能留出4000元進行固定儲蓄。

或者說，平時有沒有餘錢儲蓄抵禦風險的意識和習慣。這個和個人、家庭的消費習慣密不可分。

按一年的周期標準來看，大概能存儲48000元，即使在出現不可預期的宏觀變化和類似疫情這樣的不可抗力風險的時候，至少還能給這個個人和家庭提供不低於半年的風險緩衝周期。

這是衡量目標房價是否合理的第四個參考標尺：宏觀經濟消費指數和抗風險能力，也影響著房價的合理性。

不能抵禦衝擊和抵抗風險的資產價格，肯定是不合理的。

當然有過度消費，月光消費，超前消費的群體，不適用於這個標準。

五、價格回歸價值的周期和經濟增長的趨勢

這個價格回歸價值，包含了兩個層面的關係：

一個是麵粉和麵包價格的差距，反映的是房價中利潤情況。

另外一個就是從房價指數與其他重要建材產品綜合指數看，如果一個城市的房價年增長指數為10%，而水泥、鋼材及其他建築材料綜合上漲指數為8%，這該城市的房價處於不合理水平。而且兩者之間背離得越遠，表明房價越不合理。

中國現在的房價居高不下已然是既定事實，當然決定這個房價到這個位置的原因太多也太複雜，不是今天我們要討論的內容。

但是從價格回歸價值來說，也就是房價到達一個被大多數人和市場都認可的合理價格，最好的趨勢和方向是什麼？

房價穩定並緩慢增長，房價增長的速率低於購房需求群體收入的增長率，在長期穩定的周期內，擠出利潤，保持市場信心，讓收入的提升實現購買力的不斷增強，最終和房價達成一種共同繁榮，互相匹配的終極狀態。

這也是中國房地產經濟「軟著陸」的最理想狀態。

暴漲傷民，暴跌傷國，所以才會有「房住不炒」的宏觀指導。

六、其他觀點：

還有一種說法是從一座城市的優質寫字樓租金水平評判不同城市和地區房價之間差距的合理性。

首先，它是經濟活力的晴雨表；

其次，租金比售價更真實；

最後，幾乎每一座中國城市的寫字樓是過剩的——過剩狀態下的租金，更有說服力。

總體而言，一座城市的寫字樓租金，與它的住宅房價高低，是匹配的。

優質寫字樓租金高低，跟住宅價格高低的順序，是差不多的。依次是：香港、北京、深圳、上海和廣州。

現在，其實香港的平均房價換算成人民幣，大概是 11 萬元/平米；深圳的二手住宅均價，大概是 5.3 萬元/平米。

優質寫字樓租金，香港大概是深圳的 2.3 倍；住宅均價，香港大概是深圳的 2.1 倍。差不多。

其它幾個城市也一樣。住宅房價的價差，跟優質寫字樓租金的價差，倍率是差不多的。

換句話說，目前北上廣深的房價差距，是合理的。

寫在最後：

平心而論，中國高房價的「病症」已經深入骨髓，想徹底化解也非一朝一夕之事。

但耗時費力不意味著不能解決。

其實從日、美的前車之鑑，我們會發現解決之道早已公之於眾：

趁危機沒有最大化之前，逐漸削減房地產，高度重視實體製造業等核心產業的發展。

俗稱「刮骨療傷」。

其實，國家現在所走的道路，正是這種科學有效的途徑。

一方面明確「房住不炒」，大力調控糾偏；

另一方面大力調控，雖然在一些地方上造成了市場運行放緩的現象，但是方向是絕對正確的；

再者，多主體供給，多渠道解決剛需居住問題，完善健全樓市長效機制（廉租房，房產稅等等）。

這也是非常科學的治理樓市之策，只要剛需的居住問題有效解決，購房需求被成功抑制，其實高房價最終也會化於無形。

路很長，而且要穩紮穩打，我們要給予足夠的時間和空間，更要對國家有信心。

房價合理回歸的途徑除了房價和供需本身的調整，最終還是要通過居民收入的增加來實現。

只有資本的影響從房產市場中撤離，讓房產不再成為牟利的工具，居民收入增加，或許才能真正看到一個合理的房價。

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