焦點財經 陳盼盼 李莎
疫情後的中國經濟正在重啟，房地產行業亦在重尋自己的定位。每一次危機，都隱藏著機會，房地產的未來會在這個節點發生什麼變化？8月11日至14日，2020博鰲房地產論壇于海南舉行，來自房地產、金融、財經及政府協會的各界精英人士齊聚一堂，共同預見未來的地產世界。
8月12日上午，2020年博鰲房地產論壇召開「跨越房地產未來」主題討論會，討論如何把握疫情所激化和催生的變革趨勢及未來發展。我想問問各位房地產行業的大佬，究竟怎麼樣看待這個行業的跨越？我們圍繞在幾個方面，區域的布置、業態的布置，還有品質、資金周轉槓桿的考慮
參與討論的嘉賓東方證券總裁助理、首席經濟學家邵宇，招商局蛇口工業區控股股份有限公司董事、黨委副書記、常務副總經理劉偉，迪馬股份董事長兼總裁、東原集團董事長羅韶穎，京東集團副總裁、京東數科研究院院長、首席經濟學家沈建光，金地集團副總裁、東北區域公司董事長、金地管理董事長郝一斌，中國金茂高級副總裁魏浙，路勁地產集團主管董事刁露。
劉偉：房地產越來越像一個製造業
「房地產越來越像一個製造業，這個利潤已經給你規定好了，而且前提還是你要把所有工作做好。」劉偉表示，這些年房地產的行業的利潤率都在下降。任何行業最終競爭的歸宿都是回歸社會平均利潤。屆時，企業之間的競爭，還是競爭力，包括產品的競爭力，勞動生產力和資本效率。
在未來發展方面，招商蛇口也不再一味追求進一步擴張，而是回歸項目質量，加大科技產品投入。也會根據城市發展規律，進行綜合發展，比如進軍郵輪產業和園區業務。
「我們對這個行業的未來充滿信心」，劉偉談到，中國人改善居住環境的需求遠沒有得到滿足，「我們只看到一些高端的人群改善，還有很多人是需要改善的，所以這方面我們還有很多工作要做」。
羅韶穎：堅定不移地看好房地產
堅定不移地看好房地產，「未來5到10年的時間，它都還是有繼續增長的巨大的空間，畢竟這個基數擺在這裡。」
在看好的同時，羅韶穎認為現在也需要為未來布局。在繼續房地產開發的「老曲線」的同時，尋找「第二曲線」。「老曲線一定是要堅定，新曲線一定不能堅定，因為新曲線是試出來的，新曲線的嘗試要在不同的領域播種。」
首選是朝陽產業，以及天花板高、具有市場空間的行業，在選擇行業的同時也要內審自身優勢，看與該業務的匹配程度。「如果往外能接軌，往內也能接軌，你碰到一個有熱心去做這個事情，同時也有商業感覺的商業邏輯團隊，你是可以把它孵化出來的。」
房地產一行獨大，會與其他行業爭奪資源，擠壓其他行業的生存空間。但房地產如果選擇為其他行業賦能，「老百姓也喜歡，大家都喜歡，這才是新業態布局的一個好的考慮」。
沈建光：流動性寬鬆是不會改變的
房地產從現在限購的情況來看，還是供小於求，比如說深圳，它的住宅房價大漲，但是辦公樓租金大跌，辦公樓供應大大高於需求，但是住房又大大小於需求，這些不平衡問題就使得房地產的需求沒有得到滿足，這是非常重要的一個基本面。另外，房地產現在在貸款中的比重非常高，居民的中長期貸款都是買房的貸款。所以從這個角度來看，房地產還是有一個比較好的需求。
但是，有購買力的需求才是更重要的。所以我們要理解疫情雙重的影響，一方面資金很寬鬆，今年新增貸款很多；另一方面是有購買力的需求，下半年會不會增長，也很重要的。從經濟角度來看，現在央行對流動性提出到適度寬鬆，流動性寬鬆的情況是不會改變的。
郝一斌 ：產品需不斷優化，無關周期
未來房地產會有兩個趨勢，一個是需求分化的趨勢，這是對地產中長期的影響。第二個是再次通過疫情驗證了房住不炒的決心，在疫情之下，我們看到局部城市復甦之後很快被約談，有些城市也出台了一些比較猛的調控政策，所以我們看到再次強化了這個趨勢。
從地產行業而言，本身地產是有它的自身運行規律的，它跟宏觀經濟是有不同的。我們要在不同的周期平滑在這個周期波動裡面的影響，包括很多新的增長點，去進行調整。但是，產品需要做一些優化，這是一個常態的東西，這與周期沒關係，地產公司只要在這個行業存在，都要不斷地提高效率，做成本管控，包括因應客戶的需求，不斷地優化你的產品。
對地產公司來講，房價是一個貨幣現象，也是宏觀經濟的一部分，如果不是看到中長期的影響，恐怕你就會遇到很大的問題，很多事情就無從談起。
魏漸：認清未來發展規律很重要
第一認清形勢。疫情只是一個突發事件，它只是加劇人口、產業的分化，並不能徹底改變什麼。在這種情況下，你必須要認清形勢，國家對經濟現在是因城調控，甚至在一個城市裡的某些區都因區調控，因此做事不能一刀切。
第二認清自身，企業在發展的過程中，要挖掘更擅長還有可以拓展的東西，想明白自己的戰略，弄清楚在哪個周期上，並跟它進行有效的疊合。
第三做好當下。做好當下必須要分化管理，比如，研究某個區域本身的趨勢和規律，以及各個方面的特點；要做好產品的疊代升級，考慮升級是否適合市場上規律等等。
刁露：政策調控是常態，而不是新常態
身在今天的房地產行業中，從業者已經很從容和淡定，心態已經調整，「因為我們已經非常接受各種各樣的政策的調控，這個調控其實就是我們目前的一個常態，已經不是新常態。」
刁露表示，很慶幸處在房地產這一中國改革開放40年以來數一數二的好行業，可以容納非常多企業，家家企業總體來講都活得還可以。
作為行業從業者，房企「歸根結底是要把企業做好，企業需要盈利，需要可持續的發展，需要有投資的動力，有把產品和服務做好的動力。」其中最重要的是給客戶帶來價值。
說到競爭，刁露認為競爭永遠存在，前二十年賺的是土地的錢，未來回歸理性，要賺產品的錢，「企業還是回歸本原，做好自己的產品，提升品質，這是永遠不變的真理」。