主講︱劉德科
今天我們來聊房價什麼時候下跌。這個問題我們是回答不了的，但是如果你一定要關心房價什麼時候下跌，至少要先了解樓市行情什麼時候下挫，特別是在現在的重壓調控之下，樓市行情什麼時候下挫。
我們前陣子一直在講，樓市調控的總號角已經吹響了。總號角吹響之後，看樓市行情什麼時候下挫，我們要關心的是銀根。
首先要看央行在銀根問題上，特別是在房地產市場的銀根問題上，是怎麼考慮的。昨天央行的二季度貨幣政策執行報告里的表述，概括一下就是房住不炒、房不刺經、三穩，還有政策的連續性。最後又提到了「房地產金融審慎管理制度」。這些詞全是舊詞，一個新詞都沒有，這也體很好地體現了央行貨幣政策的穩定性或者一致性。
看 LPR 就可以看出，本來疫情之後大家有個共識，就是利率會下降，包括房地產房貸利率在內的整體經濟利率會下降。
五年期的 LPR，今年 1 月到 2 月確實降了一次，3 月到 4 月又降了一次。但是 4 月、5 月、6 月、7 月這 4 個月的 LPR 報價一直沒有變過。五年期的 LPR 報價，差不多就是房貸利率，也就是說房貸利率連續 4 個月沒有降。
但是我們如果去看實際的房貸利率，已經連續下降了 8 個月了。實際房貸利率就是全國房貸平均利率。
我們的數據主要來自於「融 360 大數據研究院」每個月公布的數據，我們整理了過去兩年多時間的利率變化。我經常跟大家說，要看這張圖，也就是首套房的房貸利率什麼時候上揚，什麼時候下降。
從去年 12 月到今年 7 月，連續 8 個月都在下降，降到了 5.26%。5.26% 是什麼概念？比上一個周期的最低利率還要低。
這裡有好幾條綠線，去年 5 月的房貸利率是 5.41%，今年 5 月是 5.32%。經歷了去年 5 月的最低點之後，去年 6 月利率開始往上走，樓市行情越來越低迷。當房貸利率往下走，樓市行情就往上走，越來越熱。
現在房貸利率還沒有走往下降的通道，所以如果我們回到最初的問題「重度調控之下，樓市行情何時下挫？」我們只能這麼回答：這一波樓市行情還沒完，也就是說疫情復工之後啟動的這波樓市行情到今天為止還沒完，哪怕全國調控的總號角已經吹響，哪怕頭部城市出台了 4 年以來前所未有嚴格的限購加碼政策，還是無法宣告目前樓市行情的結束。
這波行情什麼時候才會完？要等實際房貸利率止跌，並且往上漲的時候，才能討論這波樓市行情是不是結束了。到那個時候，樓市行情才有可能慢慢冷卻。
大家還是要重點關注這張圖，我們儘量每個月都給大家畫一下這張圖，讓大家能夠憑房貸利率的走勢來判斷整個樓市的行情。