說樓盤之前先聊聊這個板塊，奇槎位於禪城東南部，禪桂交界處，數年前，這個東南角集中了400多家不鏽鋼，五金加工企業，和城北一樣，都被老佛山人稱為西伯利亞，時過境遷，昔日的奇槎和城北都引來了巨大的翻身。
奇槎由於特殊的地理位置，禪桂順德交界，又是禪城最靠近南站的區域，被劃入佛山的三龍灣片區。
佛山發展三龍灣的思路是什麼?
就是廣州南站為軌道樞紐，在禪南順三個片區各劃一個距離較近區域，通過軌道連結南站來吸納創新資源的平台。
通俗的講，還是蹭廣州大腿！
奇槎板塊客戶群體分析
奇槎位置禪桂交界處，從奇槎延桂瀾路直線7公里可到千燈湖版塊，到禪城的傳統富人區3公里不到，從時間和空間上奇槎有足夠吸引兩地改善客戶的基礎條件，往廣州方向路線走魁奇路上廣珠西高速環城，算上塞車時間，一個小時也足夠到達天河，海珠，荔灣，下面有通勤路線時間對比。
桂城目前的新盤除了保利天悅外就是景御豪園，除了桂江小學是個賣點以外，周邊的環境比較一般。如果希望改善居住環境的話這裡的選擇其實並不是非常理想。
平洲板塊的唯有平西的越秀星匯瀚府和萬科金域世家符合桂城客戶選擇的範圍，越秀的問題在於平西地段價值一般，遠期規劃和教育配置非常一般，廣告當中一直宣傳的省一級怡海五小，其實玩了一個文字遊戲，原話為省一級標準建造。令我比較驚訝的是在不少成交的客戶中很多人以為是省一級小學。。。一個新建的小學怎麼可能是省一級？一點常識都沒有！目前售價在2.7-3萬的單價相比千燈湖周邊的次新二手來說，除了戶型是個亮點以外，其他附加值非常的小，性價比非常低。
萬科和越秀在同一地段，剛需流水線風格，售價區間都在2.3左右，價格優勢明顯。
禪城的客戶群體就簡單了，亞藝湖周邊都是二手盤，不僅貨源少，價格似乎還不便宜，祖廟老區更適合有情懷的老佛山人，老區新盤不僅密度高，樓距也很近，綠島湖遠離市中心。
奇槎似乎都能滿足新生代購買力的需求，片區整體規劃合理，商業配套沿桂瀾路下去密集分布。能享市中心的醫療教育資源。去嶺南新世界和千燈湖差不多的路程，樓盤戶型選擇性多，符合市場主流的趨勢，價格和老區中心的持平，加上自然景觀資源的優勢，頗受高端改善群體的喜好。
從幾個樓盤的成交數據來看，我發現了一個問題
廣州客戶的成交占比只有20%不到，甚至不如千燈湖附近的瀝桂版塊，具體為怡翠尊堤，時代天韻，恆大悅府三盤這個片區的主流客戶群體為大瀝，桂城，廣州海珠。其中廣州客戶占比去到了30%。
我大概總結為以下幾個原因
1. 地域知名度和中介渠道的影響力
瀝桂版塊的幾個樓盤均以千燈湖為宣傳口號，時代天韻更是喊出了千燈湖中軸的廣告詞，從這裡到千燈湖距離6公里，僅10分鐘路程，到海珠區昌崗18公里，33分鐘，通勤時間很符合需求，和平洲比這裡不僅價格便宜，規劃還有千燈湖背書。加上海珠區的中介渠道大力推廣，廣州客成交高過奇槎也是情理之中。
2. 價格因素
奇槎除早期的時代香海，保利碧桂園天匯以及卓越淺水灣，其他樓盤拿地的時間大都集中在16-17年高峰期，拿地價格基本都在1.5-1.6左右，不含配建。最終反應到樓價上面都在2.5-2.8左右，去年的奇槎四傑聯手護盤大概就是為了防止對方爛價走量，(五礦，世茂，綠城，中糧），剩下拿地比較便宜的淺水灣也就成了唯一的選擇。
排除這些因素，從臨廣的距離來看，來分下奇槎和瀝桂誰的優勢更大
我們用數據對比下
奇槎板塊
淺水灣-廣鋼新城 魁奇路-廣珠西線高速-花地大道南 17公里
淺水灣-海珠南洲 魁奇路-廣珠西線高速-廣州環城高速 25公里
淺水灣-體育中心 魁奇路-廣州環城-獵德大道 35公里
淺水灣 -越秀 魁奇路-廣珠西線高速-鶴洞路-內環 29公里
淺水灣-白雲 魁奇路-廣珠西高速-環城高速-瀋海高速支線 38公里
淺水灣-廣州南站 魁奇路 海怡大橋 16公里
瀝桂板塊
怡翠尊堤-廣鋼新城 海八路-龍溪-花地大道中 17公里
怡翠尊提-海珠昌崗 海八路-龍溪大道-環城高速 26公里
怡翠尊堤-體育中心 廣佛新幹線-內環路-環市東路-天河路 27公里
海八路-環城高速-獵德大道 36公里
怡翠尊堤-越秀 廣佛新幹線-廣佛路-內環路-東風西 21公路
怡翠尊堤-白雲 桂和公路-廣佛新幹線-內環路-廣園中路 22公里
龍溪大道-環城高速-瀋海高速 31公里
從距離來看，瀝桂版塊的距離並沒有多大的優勢，反觀奇槎版塊，基本都是高速路徑通往廣州方向，時效上反而會更高一點。
所以從通勤廣州的時間來看，奇槎和瀝桂其實是一個水平線，如果不滿意瀝桂目前的區域面貌，奇槎也是個不錯的選擇。
區域分析
奇槎是三龍灣區域發展最快的片區之一，和三山新城順德北部區域不同的是，這裡定位為低密度生態居住板塊，通俗的說就是悶頭蓋房子就完事，產業配套從規劃圖上看到幾乎是沒有的。
這個片區擁有禪城稀缺的濱水景觀，6公里的東平河三面環繞，30%的公共綠地率，整個區域的樓盤布局給人感覺非常開闊，臨近市中心又擁有視野開闊的住宅片區在禪城區除了亞藝湖基本沒有，亞藝湖片區沒有一手，而禪城打造的綠島湖遠離了市中心，人氣不足。
奇槎北延桂瀾路可到千燈湖，西臨亞藝及禪城老區，東接廣州南站板塊，北能輻射順德，交通便利性及環境吸引了不少禪桂廣的客戶群體，是禪城唯一個禪桂廣客戶群體融合度比較高的板塊。
配套
規劃中的商業配套目前只有保利碧桂園門口的地塊開始動工，與淺水灣只有一路之隔，卓越做商業出身，項目本身配建了一個公寓，短期內淺水灣的商業配套應該是最快起來的，而其他幾個樓盤需要依靠裙樓下的商業街。目前的商業配套依賴於3公里不到的鵬瑞利廣場和大城小正。
教育：奇槎小學尾部為環湖小學東校區，在禪城來說屬於中上水平，私立的ELH完全中學，華英學校，佛山實驗中學 佛山第三中學
醫院：第一人民醫院以及準備開建的環湖婦幼醫院
距離地鐵比較遠?
規劃中的六號線先不提，佛山地鐵進度有目共睹，目前在建的中轉站灣華站距離淺水灣大約2公里的距離，嚴格來說，這並不算一個地鐵盤，特別是價格普遍偏高的奇槎。
不過我個人覺得這裡倒可能是奇槎的優勢之一，因為距離地鐵不是特別近，反而篩選出了不少追求高質量住宅舒適區的改善客戶群體。這也符合奇槎在三龍灣的定位，承接三龍灣高端人才的低密度宜居片區。
小區及戶型
樓盤分七棟樓和二棟商業公寓，其中5.6棟為二梯六戶，其他棟為二梯四戶，戶型只有二種，95方和118方，整體布局方正，戶型設計簡潔明了，中規中矩，95方帶大陽台的小三房是戶型的唯一亮點。而四房的戶型北邊和客廳都是倒飄窗的設計，這個和雅居樂的風格有點像，初見印象感覺有點壓抑，不過空間利用率不錯。
前面的龍光樓盤做了超高層設計，如果對視野有要求，不妨在1.2.6.7找下尾貨，價格上還有不小優惠，很多人擔心後一排臨近魁奇路高橋有比較大的噪音。
我曾到2棟樓樣板飯感受過，在隔音罩的情況下噪音並非想像的噪音，有需要的老鐵可以去感受下。但6棟一定是有非常大的噪音，剛好在隔音罩的盡頭。
板房設計將很多細節拆分講解，廣告語主打質量牌，這在佛山市場是唯一一個，這個來自深圳的房企底氣可不一般。
幾點建議
二手對比的情況
1. 淺水灣拿地價比幾個競品便宜2-3K左右，反應到樓價上卓越依舊保持著比較高的性價比，禪城的樓價向來都是不溫不火，而我對未來樓市的漲幅依舊持保守觀點，淺水灣單價2.35萬的價格在後期二手市場有不小的競爭力。拋去幾個高價盤，在同目前二手盤的對比中，淺水灣也有明顯的價格優勢。
來看看周邊二手的對比
時代香海彼岸數據:
118方對比時代125方四房，香海115方的四房從價格上看似乎還不錯，成交價基本都在2-2.1萬之間，但要注意的是該戶型其實屬於3+1戶型，多出的1個房間其實是陽台隔出來的房間，犧牲了一半陽台的面積換取了一個房間。
125房的成交價基本都在2.3-2.4之間，總價300萬左右，淺水灣118方的戶型按2.4萬一方來算總價也只有280萬左右。如果選正宗的四房，淺水灣性價比完勝。
2. 保利碧桂園天匯
成交數據比較少，87-126左右的戶型掛牌價都在1.8-2.3之間，四房的戶型普遍掛牌2.2左右。
3.在看距離2公里左右湖景板塊的二手，可以這個片區的掛牌量普遍較少，我沿著周邊逛了一圈，發現周邊的中介門店也非常少，板塊整體成交相當薄弱，但價格卻一點都不含糊。
龍光天湖華府：目前掛牌單價基本都在2.3-2.6之間，而最近成交的一套三房，單價在2.28。
中海文華熙岸：成交價2.2左右，掛牌價2.3-2.7左右。
如果把二手成交的費用算上，淺水灣的價格和周邊的二手比起來似乎有微微的倒掛趨勢。
我之所比較推崇淺水灣，有幾個原因
1. 板塊地理位置特殊，禪桂廣客戶群體融合度高，未來二手交易相對來說比禪城老區會頻繁很多。
2. 淺水灣定價合理且留了2-3K的成長空間，在龍光拍下前面的地塊後似乎也沒有漲價的跡象，部分戶型價格在2.3萬以內。和保利相比，可謂良心房企。
3.奇槎的商業規劃地都在五礦和保利天匯一側，距離淺水灣較近，生活方便。
4.今年的樓市堪稱相當混亂，開發商的價格體系也跟打水漂一樣，忽高忽低，選盤很重要，買入時機也很重要，即希望買了以後漲多少不如多花點心思去了解樓盤的價格體系，逢低納入其實也就是賺了一波漲幅。之前我一直推薦平洲板塊的龍光天曜，在剩下最後一棟樓的時候開發商決定加價，比早一批貴了接近2000元/方！
5.早些年桂城千燈湖和禪城亞藝湖並稱富人區，共同點就是位於市中心且有自然資源景觀，奇槎除了有自然景觀資源，並且地理位置非常討巧，兼顧了禪桂兩地的改善客戶，加上眾多品牌開發商的豪華陣容和價格門檻，稱為富人區也不為過。擔心後期沒上升空間，缺乏產業導入？你忘了奇槎的定位？
6.奇槎隔壁的石肯村有大量舊改項目，最近一塊被保利華南拿下，位於奇槎依雲上城隔壁，如果經常投資房產的老鐵一定知道一個規律，但凡在有保利樓盤，溢價率是一定高過附近樓盤的，而在之前的次新盤會享受到保利高溢價帶來的小小利好。