我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
關注「北京房姐」 微信公眾號，加入知識星球"北京買房" 進行提問，有問必答，全程指導買房
提問：房姐您好，了解房圈較晚，所以請教一個方向性的問題： 坐標無錫，獨有一處2017年父母支持購入的180萬全款房，目前看漲幅有限，同類房源僅上架一套掛200萬； 和女友訂婚未領結婚證，均再無其他購房經歷，雙方年收入目前18萬，現存款20萬； 父母50-55歲，在北方小地級市有一套40萬商品房（自住一套小產權），有考慮退休後換籌到無錫的意向。 請問：根據我這種狀況，目前要投入在什麼方向上？（比如持續辦卡、實地看，或在什麼情況下提升負債？之後先無錫還是去重慶這些地方？）煩請點撥。
回答：無錫的總價超過200萬後，流動性有明顯降低，流動性最強的恐怕還是100+的剛需兩房。 180萬，拋開標的個體因素，流動性也可能有一定影響。 這個問題，涉及到的不僅是買房，還有城市的選擇，人生的發展規劃。 如果你已經在無錫擁有了自己的理想事業，並且可以支撐你到5000萬以上的級別，房產可以是一份積累，不用作為你的主業。 如果只是普通的工薪工作，建議無錫家庭有一套自住房即可，在初期資產不多的情況下，一套自住其實已經比較奢侈了。 如果你還有更多的人生可能，有志於通過投資房產積累財富，更看重城市帶來的機會，那麼無錫只是臨時的休息站。 你可以把資金配置在重慶，瀋陽這樣不限購，可以批量建倉的潛力省會城市，打光第一波子彈。 在資產或者首付達到一定量級，可以在你家長地域周圍的一線城市再購置房產，落地生根。 例如華東長江可以選上海\/杭州，北方北京，南方廣深。 信用卡任何人都可以辦理，只要合理規劃，提高額度，避免影響到徵信和房貸即可 清理掉不需要的三四線標的，儘快融資，動員起親友，把資金先用在關鍵的，不會錯的一二線城市。 有了賺錢效應，後續才能正向的開展工作。
提問：房姐，跟女朋友即將領證買房，我非京籍滿60個月社保，中介幫我審查了購房資格，已符合（是都可信？）。 廊坊買過房有貸款記錄，目前手裡子彈180個，準備入手300左右的上車盤。 目前有兩個問題 1、貸款我們最多能貸多少，目前得知是4成。 2、最近看了十里堡、潘家園、勁松、三元橋地塊。 您覺得哪個地塊更適合入手，或者您給推薦幾個小區供選擇。
回答：你的應該使二貸資格，標準使6成首付，4成首付應該加了首付貸 推薦 十里堡5.3 石佛營西里5.5 甘露園5.2 例如 石佛營西里，日月東華，紫羅園，海華堂，京棉新城，城市廣場。
提問：房姐好! 求助，1200w現金預算， 求助亞運村、朝陽公園、望京這幾個地段有何好選擇，主要需求是150大小左右，小區環境不錯、學區中上就好! 之前看亞運村環境還行，但聽說房子質量一般。。 另外之前成都還有房貸，隨時可清，清掉了北京還能貸嗎? 謝謝!
回答：亞運村溢價偏高，嘉銘桐城的學區不錯，可以挑選下 更推薦看望京 季景沁園、寶星國際、慧谷陽光、橄欖城 還清也很二套，北京認房認貸，有過貸款記錄就算二套
提問：房姐求助！新人小白北京sfsd，800首付，目標1000左右三室剛需，不考慮學區房，通勤時間短（或者湊一人短，夫妻二人辦公金融街和朝陽門，有一輛車）目前住在朝陽門，比較喜歡東邊目前主要關注朝陽公園，雙井板塊，希望房姐可以根據以上需求推薦是否有其他區域及小區！另外，資金8月能到位近期可以做哪些功課以及是否有其他建議？萬分感謝！！
回答：保值+自住推薦看 陽光100，天驕，九龍，珠江，朝陽公園的麗水嘉園 2個建議： 1. 如果月供能力可以，建議sfsd用掉，按揭入一套。剩餘資金還可以再投資一套，sfsd能貸足 資產配置也比較好 會有一定壓力 2.籌足1000全款入一套，這樣能保留你的首貸資格，為以後置換或者投資留有空間
提問：【新人首問】房姐好，請您指點。 目的：想婚前使用SFSD資格在北京買房，子彈160-180，自住+保值投資。 1.究竟要不要在北京買 男友在西安買了房子，計劃六七年後回西安，覺得在北京是過客沒必要買房，若投資還不如理財，我也擔心經濟不景氣，若自己失業了，因為房子陷入經濟困難，影響感情。 2.該買啥房 上班地點，三元橋望京東，北七家未來金茂悅沙河贏海中海寰宇，哪個更合適？新房有溢價，心動那個通勤方便，價格也能夠著，很擔心賣沒了，尤其金茂悅清退那套5層77小兩居，我該立刻下手還是看二手房下半年再入手？二手房，推薦哪兒呢？ 以上，請房姐指點，謝謝。
回答：長期看你的理財收益應該跑不贏北京房價的漲幅，擔心失業影響就降低槓桿，儘可能房租能抵大部分月供（這涉及倒你的選籌） 以你的情況新房不建議看的，既然是投資為主，為何還要選擇溢價標的，大機率也會跑輸大盤。 建議看二手公房+高租金的標的，團結湖、勁松、北工大 緊湊兩居 才是正確的選籌
提問：房姐好，為了孩子上學剛賣了宣武門的兩居買了德勝門的兩居，孩子明年上學，就會3口搬過去，估計6年內會保留自主，另有公公名下西便門兩居，6層的4層無電梯，八十年代的房子，之前一直出租，月租金7K，目前和公婆五口人住在西壩河90平3居，一直想整合一下資產，兼顧居住和投資，不知西便門的房子現在出手是否合適？還是等疫情過後再出手？如出手後，選擇哪裡投資合適？目前手頭子彈180，年收入40，買完德勝門房子後有公積金貸款60萬，無其他負債，望房姐幫忙指導一下，謝謝！
回答：西便門可以出掉，可以先掛上，有合適價格就賣掉。 推薦看朝陽公園到亮馬橋一帶，或者安貞和惠新西街一帶。 你們當前負債很低，可以適當增加貸款，抵抗通脹。
提問：房姐您好: 有首貸資格，目前住在西壩河東里老人的房子裡，孩子明年上小學，手裡有200多萬，想買一套學區房，在考慮芍藥居北里人朝學區，或者新紀家園中學也可以上人朝，也想過西城區買，只是不太想離開熟悉的區域，還請房姐給個建議，買哪裡好，什麼時間出手好？謝謝，盼復哦。
回答：200+首付主要淘500-600的標的 芍藥居北里>新紀家園 新紀家園由於周邊高價學區盤帶動，價格偏高，基本只能看一居，芍藥居北里相對好點，可以淘到一些緊湊兩居。有合適的即可入手不用等
提問：房姐，您看好北京朝陽開春後的哪些板塊阿，哈哈
回答：常營4萬半老，5萬次新； 朝青5-7萬次新； 雙井7萬次新； 望京6萬半老，7-8萬次新。 東三環低單價低總價上車公房。
提問：房姐您好，計劃購入350萬以內的小三居，在北京算二套有購房資格，看上了大興龐各莊的中海雲築89平小三居，考慮自住和孩子上學，不考慮上班通勤，小區北邊一路之隔有十二年一貫制學校，小區容積率低。請問目前是否該出手，您有什麼建議？
回答：龐各莊的問題就是偏遠，一直未發展規划起來， 缺乏內在價值，如果你只是自住不考慮通勤，也可以入 有合適的建議儘早
提問：房姐好，新人首問，清河寶盛里2居一類經適房，老人名下，滿五不唯一，可轉孩子名下，需在天通苑購置一套兩居，離老人近。現有2個購房資格。收入月7千。存款50。請問，1，能做買一投一的操作嗎？2，或怎麼操作最合適。3，怎麼一對一指導？謝謝！
回答：如果寶盛里已無按揭，可以抵押出來加上手中資金全款入一套天通苑，考慮到月供壓力，可以預留2年的月供資金在手中 用來抵抗風險
提問：新人首問： 夫妻名下兩套房，1.一套西二旗（金域華府），現自住，市場價600w，公積金。2.東城區學區房老破小，2019年1月1日前入，可不派位入對口學校，現市場價750w，商貸剩200w左右，現出租。孩子明年上小學。不想長期租房以及二胎打算，想在孩子入學後學校附近入手一套大房子，計劃長期持有，自住兼保值。夫妻倆知春路和五棵松上班。 問題：1.學校在北二環附近，初步考慮東北三環，看了國際村和金星園，哪個更好？是否有其他盤推薦，計劃預算1200w上下；2.購房資格：用老人戶口（60多歲）應該算sfsd，但還款壓力大；出掉一套加現金和dyd，有望全款；怎麼選？賣哪套比較合適？
回答：國際村>金星園 國際村的房子品質還可以，缺點是周圍有點荒涼，不過整個太陽宮都有點這個毛病也不用特別介意。 可以出掉東城老破小
提問：房姐，之前提問中的回覆你估計沒看著，我再提問一下。我準備7月買上地或者中關村學區，假如學區未來會降，我買三居是不是很有問題？因為我準備要二胎，所以得準備三局。我之前想著買一個小戶型的學區，然後周圍買一個學區屬性不是很強的三居室。比如買上地東里的一居室，然後買當代城市家園的三居室，但是這個方案槓桿無法做上去，當初離婚主要原因也是為了做槓桿。房姐有什麼好方案或者好的技巧嗎？我是北京工作居住證，房姐對海淀的學區有推薦嗎？
回答：小面積學票+自住是一套比較理想的資產配置， 純投資一套三居帶學區，未來風險略大， 槓桿是要用到對的標的，優質標的>槓桿，一味追求槓桿會有風險 一套優質三居gpgd 槓桿不會低。如果你流水充足，二套再全款抵押，依然可做到3成首付 海淀學區微觀不熟
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
請搜索關注「北京房姐」微信公眾號，加入知識星球提問，有問必答並送贈送購房內部資料；重要信息只在知識星球發布。
知識星球已盤點出北京投資性價比最高的樓盤。幫助提供選盤，砍價，貸款，破限購等專業意見，全程指導買房。私人訂製最適合你的房產投資方案，比別人快一步實現財富自由。
知識星球內部文章：
《房產稅為什麼會導致房價上漲？》
《如何找筍盤 抵押貸全流程操作手冊》
《乾貨！如何養出銀行無法識破的流水？》
《新版徵信被破解！離婚買房之路還能繼續》
《信用卡年賺100萬——賺錢全靠雕蟲小道》
《用好信用卡 可以讓你少奮鬥10年》
《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》
《因為宏觀調控，所以房價飛漲》
《深度剖析——為什麼買學區房100%會虧本？》
《99%的新區會失敗 以鬼城收場》
《一分鐘小白變大神 炒房秘籍速成篇》
《乾貨！炒房各流派都是怎麼賺錢的？》
《成為職業炒家 如何保證每次買進都能大賺？》
《房子裂變具體操作手法：一變二，二變四》
《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》
《破限購全套代持手冊+如何完美規避所有風險》