本報記者 吳靜 盧志坤 北京報導
在北京大興區，沿著地鐵4號線一路向南，串起了大興最重要的幾個商圈，從北向南依次是西紅門、黃村老城區、義和莊新城區和天宮院大型居住區。
這幾個區域聚集了大量平時在市區內上班的年輕人群，尤其是4號線附近居住人口十分密集，經過近幾年的發展，商業配套與大興其他區域相比已較為完善。
《中國經營報》記者日前走訪這些商圈看到，不少商業項目的銷售和招商工作正在進行中。
在4號線終點站天宮院站和生物醫藥基地站之間，商業綜合體住總正華·時代廣場將巨幅銷售和招商廣告掛在項目商鋪上，從2017年中旬開盤以來，該項目已在此鏖戰近3年。
眼下，他們正在為項目正式運營作最後衝刺。
「以租代售」
據了解，該項目由北京住總正華開發建設集團有限公司（以下簡稱「北京住總正華」）建設開發，為生物醫藥基地東配套區，屬於大興新城西南片區。占地面積11.7萬平方米，建築面積12.3萬平方米。
不過，該項目的開發商與國企北京住總集團並無股權關係。其名稱中的「住總」兩字來自「北京住宅開發建設集團總公司」（北京住總集團前身）。公開資料顯示，1998年，當時的北京住宅開發建設集團總公司把住六公司一分公司作為試點，進行產權制度改革，成立了股權多元化的「北京住總正華建設工程有限責任公司」。2000年，北京住總集團所持國有股置換給「中關村科技發展股份有限公司」，至此，北京住總正華從北京住總集團脫離出去。現在該企業是一家民企，由張小琨等10位自然人控股。
記者在項目處看到，該商業綜合體距離地鐵4號線大興生物醫藥基地地鐵站直線距離僅150米。地上部分4層，地下部分3層。其中地上部分及地下1層為商鋪，地下1層做成了下沉式「回形」廣場，地下2、3層為車位。目前該項目為現房銷售。
項目銷售人員告訴記者，地上4層為開發商自持，其餘部分對外散售。記者在售樓處展示的簽約牌上看到，項目負1層簽約率近95%，地上1層簽約率不足一半，地上2層簽約率70%左右。
為了儘快銷售完剩餘商鋪，該項目正在進行變相降價。據銷售人員介紹，以往很多客戶買了商鋪之後擔心自己前幾年的出租收益難以保證，因此會猶豫不決。「現在我們來負責商鋪前三年的對外出租工作，把前三年出租的風險承擔了，每年把固定收益返還給業主。」銷售人員說道。
他向記者展示了地上1層一間60平方米的商鋪，原來總價在442萬元，現在開發商已經招來了一家名為MIDU的手錶店，簽訂租約3年，每年19.8萬元，「但是今年因為疫情耽誤半年，6月3日才拿到裝修許可，再加上半年的裝修空置期，我們實際只收了它2年的租金」。
據他介紹，如果現在購置這間商鋪，即可按照每年7%的收益獲得租金2年，並且這2年14%的租金收益可以直接抵到購房款里，這套原價442萬元的商鋪，減去14%的租金收益，價格在380萬元左右，再加上各種案場優惠，最後售價349萬元。據了解，現在地上1層簽約的這些商鋪，除了銀行所租的商鋪之外，其餘都是簽約3年，可以用租金收益抵掉部分房款。
根據《商品房銷售管理辦法》規定，房地產開發企業不得採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，不得採取售後包租或者變相售後包租方式銷售未竣工商品房。
對於這種銷售行為的界定，法律人士持不同看法。北京市京師律師事務所王松律師告訴記者：「客戶購買商鋪後，前三年商鋪使用權歸開發商，這屬於售後包租，但因為不是期房，所以並不違法。」但同時他提出購買風險，即後續租約到期後，租客附著物的歸屬、房屋能否恢復原狀等問題也可能出現。
北京東元律師事務所李松律師認為，「雖然以往商鋪銷售時曾出現以租代售、返本銷售等違規行為，但這個項目的銷售行為並不能簡單地被界定為上述違規方式。這個項目開發商有預售許可證，且購房者和開發商雙方自願簽訂協議。實際上，從他們具體的銷售方式來看並不能算作違法。」他同樣提出了購買這種商鋪的風險：「因為開發商只管前3年，後期業主收房之後面臨招租難題。」
記者對此諮詢了北京市大興區住建委房屋市場管理科，相關負責人表示：「根據您電話表述，我們初步判斷這種行為是以租代售，在商品房銷售階段，不論期房、現房，任何牽扯到租賃、包租等行為都是違規的，如果發現此類現象，可以向我們提供證據。」
記者通過電話聯繫了項目公司北京正華永達房地產開發有限公司（以下簡稱「正華永達」）一名董事，對於這種售後返租的銷售行為她沒有正面回復。
產權分散
記者看到，與該項目一路之隔即為龍湖時代天街，商業總體量約30萬平方米。一公里遠處為凱德茂，總體量20萬平方米，兩個大型商業綜合體均已營業超過1年，人流量尚可。夾在兩者之間，住總正華·時代廣場的招商壓力不言而喻。
「因為它們已經做起來了，所以我們後續招商的話會與它們差別進行，我們將主要做『夜經濟』這一塊。」案場一位負責人告訴記者。據其介紹，目前項目大部分商鋪的招商工作已經完成，地上1層主要為銀行、珠寶首飾和奶茶店，2層和3層為服裝和部分餐飲，4層為餐飲和酒吧等業態。
與大多數商業綜合體開發商選擇自持不同，該項目除了地上4層為自持之外，其他全部對外散售。「我們先統一運營3年，然後再交給業主，這樣周邊客戶可以形成固定的消費觀念。如果一開始沒有商場統一管理，1層肯定招來的全是飯店，那樣的話3、4層大機率租不出去。」
據了解，目前項目地上1層部分商鋪已經出租給招商、浦發等銀行支行，記者拿到的一份租賃合同顯示，出租方為正華永達，承租方為招商銀行股份有限公司北京分行，出租位置即為地上1層項目售樓處，租賃面積625平方米，租金為12元/天/平方米，物業費6.18元/月/平方米，租金按照每2年遞增5%計算。起租日期不晚於今年8月1日。若後續該商鋪出售，開發商會協助把產權方變更為購買的業主，不過新的產權方仍需遵循現在的租賃合同。
實際上，一般大型商業綜合體如果在產權上過於分散，在未來運營方面是存在一定弊端的。地產服務商第一太平戴維斯華北區商鋪部負責人王蕾告訴記者，運營是商業物業保持長期生命力的關鍵，商業綜合體項目的運作要有全生命周期理念，在立項初期就要從未來長期運營、物業保值增值的角度精準定位，明確開發目標、規劃設計、機電配置，充分預留髮展空間，有效招商，順利開業，統一運營優化業態品牌結構及目標客群。
王蕾向記者補充道：「分散產權對項目統一運營提出更大挑戰。如按照企業開發目標必須要散售部分產權，建議在規劃初期，自持物業與散售物業做物理分割，將產權分散的影響降到最低。」
眼下，商業綜合體散售比例過高的影響正在該項目顯現。記者在項目處看到，地下1層所有商鋪均未有裝修跡象。一些商鋪門上貼有對外招租的廣告，據現場銷售人員介紹，這一層的商鋪他們從去年9月份開始幫小業主進行招租，租金價格在8元/天/平方米以下的商鋪已經全部租出去，「但有部分業主要求租金在10元/天/平方米以上，還要求每年遞增10%，這種我們也沒辦法，談不攏，現在他們在自己出租」。
但這與小業主反映的情況並不符。記者聯繫了地下1層的部分小業主，有業主表示，「我們當時買房時曾經委託他們來招商，但是他們能力不行，一直都沒見什麼動靜，現在是我們業主自己建群在招租，我們幾家的位置都差不多，所以大家基本上都定在8元/天/平方米。」
除了產權之外，疫情這樣的不確定因素也給該項目的運營帶來較大影響。案場銷售人員告訴記者，年前他們原本已經跟不少品牌談得差不多，但是因為疫情原因，許多品牌出於自身壓力開始打起「退堂鼓」。
「因為疫情影響已經耽誤半年了，我們這邊6月3日才拿到裝修許可。現在北京對於餐飲裝修、堂食的許可證件審批太嚴格了，我們2樓那些針對4~12歲孩子的教育輔導培訓更做不成，因為這些孩子都還沒開學。」他向記者說道：「這幾天北京又新增確診病例，所以說現在我們始終沒有一個可以正常裝修、營業的明確時間。」