昨天，有傳聞說：海淀區將試點二手房掛牌指導價的新政策。
免責聲明：如果傳聞有誤將第一時間刪稿，請以官方公布信息為準
首批針對海淀區29個重點小區（主要是漲幅大，成交量大的熱門小區），分小戶型（60平米以下）、中戶型（60-90平米）和大戶型（90平米以上）設定掛牌指導價，超過指導價1%不允許任何中介掛牌，且不能通過中介成交，否則吊銷中介的執照。
另外，通過小窩新房-購房返現平台買房，可以獲得總房款1-5%的返傭。
包含蜂鳥家園所在的29個小區，名單如下：
仔細一看，多數都在海淀熱點的學區。
根據比對，有的指導價跟實際成交價差距不大，有的則是8折左右，並非按照一定折扣一刀切，很可能是參考年初的價格來制定的參考價。
其中，典型的蜂鳥家園被「炸的最狠」：3月，一套43.98平的大開間成交價985萬，單價22.4萬/平，是成交最高峰！
↑圖片來自網絡
目前，房源掛牌均價基本在17萬/平左右，前後均價相差5.4萬/平，以一套50平房源計算，3月到當前掛牌價相差近270萬，還有一套房源掛了三個月，當前顯示均價僅有14.5萬...均價與峰值差近8萬，相當於同類型房源跳水近400萬。
如果政策傳聞成真，會有哪些影響？我們簡短分析一下：
先要說明的是，從規範中介行業規矩的角度上看，要減輕中介對部分熱點房源的價格刺激作用的好舉措，初衷就是降低學區房熱度。
首先，網傳的政策跟上海和深圳的指導價政策類似，超過掛牌指導價1%的不讓掛牌，通過中介公司進行約束管理，且與掛牌指導價跟過戶指導價無關，不影響稅費！
網上傳聞是10月8日開始執行，從海淀區29個小區開始試點，暫時執行6個月，其他區據說2個月之後執行。
第二，是否影響到銀行貸款評估價目前暫時不明朗，但業內認為：北京槓桿比較低，即使限制貸款也影響不大
第三，據說網上傳聞是「北京房地產中介行業協會」給北京市所有中介線下開會傳達，沒有官方文件。
也就是說，未來新掛盤的房子不符合條件的，整個行業都不得接受登記委託，否則吊銷執照。
如果政策實施，對於未來的樓市影響有以下幾條：
1、如果未來北京全市執行此政策，會影響絕大多數二手房的流動性，不少買家進入觀望期。但是熱門學區的房子交易熱情不會下降的，畢竟對於一部分家長來說還是剛需。
2、如果全市執行，自然的二手房流通性變差，一定程度上家庭的換房周期會被拉長
3、業主層面上，掛牌的價格肯定比指導價高出許多，這是人之常情，但凡是熱點房源，可以通過中介的內部方式搞：「陰陽合同」
其實經歷過二手房交易的都知道，實際上很多成交都是「陰陽合同」。這樣的好處是，如果首付高或者全款，可以把房子儘量做成普宅，降低稅費。
因此，在沒有執行過戶指導價限制的時候，即使限制了掛牌指導價，在成交的時候仍然可以通過「陰陽合同」操作，不受掛牌指導價影響。
4、中介要謹言慎行，嚴格規範好操作規範，一旦建委嚴查，飯碗就不保了。
5、未來二手房的成交量會受到很大影響，當前北京樓市的調控包括封死「假離婚」漏洞、限制二手房貸款額度等，
剛需買房預算少，基本也夠不到學區，因此價格合適就該上車上車，改善也是一樣，原來的房子如果不是學區屬性特別強，影響也不太大，該換房就換房。
6、目前沒有執行過戶指導價的限制，但是一旦執行了過戶指導價，對於一部分不滿二、不滿五的業主才是「天降巨雷」
科普一下：
區域指導價，主要是普通住宅與非普通住宅的分界線，符合條件的普通住宅，貸款比例就會更高，非普則反之。
而目前北京的過戶指導價，實際上也是在參考區域指導價的同時，各個地區甚至各個社區都會根據自身情況有一定的上下浮動，並沒有確定的統一標準。查詢單個社區最低過戶指導價的方式就是到當地的房管局進行查詢。
事實上，北京現行的指導價標準和實際成交價存在著嚴重的脫節，並且隨著近年來房價的變化，脫節越加明顯。
以德勝門外的新風南里為例，在貝殼找房平台上，房源掛牌價均價在16萬元/平方米以上，但根據周邊房產經紀人的透露，小區的過戶指導價約為4.5萬元/平方米。很顯然，無論是這個過戶指導價還是區域指導價五環以內總價≤468萬，單價≤39600元/平方米的標準，都與實際的成交價格相差甚遠。
對比公布二手房指導價的廣州，均價超過15萬/平方米的小區，二手房指導價為9.7萬元/平方米，指導價相當於實際成交價的6.5折，若以此為標準，北京樓市將有相當一部分二手房社區的過戶指導價將有不小的上調空間。
而如果調整了過戶指導價，直接影響就是貸款。
銀行系統一般會按照指導價進行二手住房價值核定，這意味著同樣一套房子，在指導價實施後，不僅是稅費有可能增加，可申請貸款的額度也會因為二手房指導價低於掛牌價而減少。
若根據網簽交易價格放貸，則買家同樣需要支付更高的首付款。
無論如何選擇，指導價的實施都意味著二手房交易成本的明顯提升，無異於一顆重磅炸彈。
如果按照預測，以現指導價三倍的調整：
具體計算示例請參閱《500萬的房多掏50萬？假如北京指導價上調3倍後...》。
① 如果房子不滿二，原值遠低於提高後的過戶指導價：
全款、高首付低貸款，過戶指導價提高後稅費成本會比之前高很多，多則數十萬。
低首付高貸款的沒有影響。
② 如果房子滿二，原值≥提高後的指導價：
低首付高貸款的購房者沒有影響。
高首付低貸款或全款的購房者，只是稅費的差異，並沒有太大影響。
③ 滿五唯一的房子，提高了過戶指導價之後
全款：契稅增加較少
高首付低貸款：契稅增加較少
低首付高貸款：沒有任何影響
對於二手房交易市場的影響：
因此，對於不滿五的房子，如果實施了指導價調整，影響就是稅費增加、買家的積極性下降，業主賣家的報價只能往下降，不降價房子就不好賣了，必然會影響到二手房的成交量。
對於部分著急出售的業主來說，這個政策顯然是厲害的，這將會限制熱點小區的成交熱度。尤其是之前學區較熱的片區。
重磅消息：位於東五環邊的北京沁園（原名：綠城沁園，後金茂引入後改名）終於要來啦。指導價6.5萬/㎡，戶型55-149㎡，55平可以做普宅，總價約357萬，首套首付125萬起。
另外，通過小窩新房-購房返現平台，可以獲得總房款1-5%的返傭。
項目緊鄰7號線黃廠站，地鐵11站可以到國貿，8站可以到環球影城，是五環邊目前總價門檻最低的新房。目前預售證已經公示，10月1日開放售樓處