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- 前 言
- 1920-30年代公寓
- 1950年代公寓
- 1960-1980年代公寓
- 信任危機，解決進行中
前 言
裂縫、漏水、撤離、火災、危機……這些都是2019年公寓市場的代言詞。
半年內，Opal和Mascot塔樓事故的相繼爆發。
交房時，樓花買家發現貨不對板，承諾的書房不翼而飛，誘人的後院變成公共綠化帶……。
雪梨樓花祖師爺未來集團（Ralan）的轟然倒塌，留下了高達5億澳元負債，大批華人買家血本無歸。
由此造成的是一場嚴重的信任危機，不少買家開始害怕購買新公寓，舊公寓再次成為熱門物業。
至少，買家在買房之前可以實地「看到」建築物的問題。
但是，購買舊公寓就真的可以高枕無憂嗎？
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危樓頻現，信任危機
在短短的半年時間內，Opal和Mascot塔樓事故相繼爆發，引發了澳大利亞社會對高層建築質量問題的熱議。
根據澳大利亞本地媒體的報導，因為建築業存在的系統性問題，上千棟高層公寓都面臨爆裂或坍塌的風險。
其中，《澳大利亞金融評論報》報導稱，澳大利亞80%的新公寓都有建築缺陷。並且，這些缺陷通常會在保修期滿之後才會出現，所以業主和租戶將是損失的主要承擔者。
Mascot塔樓就是一個明顯的例子。該建築物已建成11年，超過了開發商的6年質量保修期。
換句話說，公寓樓出現結構性問題不僅導致房產成了業主們的負資產，而且業主們還被迫承擔所有的維修費用。
在最新一輪的投票中，業主不得不承擔100多萬澳元的維修費，包括支柱安裝費、工程費、訴訟費等。
一名業主說道：「別無選擇，投票結果是壓倒性的，大家只是想回到自己的家中。但裂縫原因至今還是個謎。」
然而，危樓事件並不僅僅局限在雪梨。
在接受媒體採訪時，一名公寓買家約翰•格蘭特說，他以64萬澳元在坎培拉購買了一處房產。
但不久之後，該公寓樓的停車場內各處都出現了裂縫，而每個公寓業主需要為修復支付約7.5萬澳元。
除了對建築質量的擔憂，樓花項目交付時，買家發現貨不對板也是常有的問題。
以位於雪梨南部Kogarah地區，名為「Ramsgate Park」的樓盤為例，數十位憤怒的公寓業主自己購買的期房在交房時少了之前承諾過的後院和房間。
一些業主表示，意料之外的變動讓自己的新房縮水了好幾萬澳元。
有些買家則表示，自己的公寓布局都變了，失去了欣賞城市風光的機會。
還有一些買家表示，整個房間都「硬生生」地從平面圖上「消失」了。
正是，由於以上種種問題，不少買家開始對樓花/新房退避三舍，舊公寓再次成為熱門物業。
一些買家表示，經過時間的考驗，老公寓在結構上更加合理，所有潛在的問題也都已經暴露出來。
因此，買家在買房之前可以實地「看到」建築物的問題。
但是，就像新建公寓一樣，舊公寓也有其自身的問題，這些問題既昂貴又難以糾正。
在這些問題中，有些很容易發現，而有些則需要工程師和材料專家利用專業知識來進行評估。
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1920-30年代公寓
始建於1920年代和30年代的公寓稱為裝飾藝術風格公寓，以其建築細節和華麗的石膏用材而知名。
這些公寓功能齊全、簡單易用，並且總體上結構良好。
但是，這類公寓普遍存在一個問題，即缺乏滿足現代需求的電力和數據基礎架構，並且車庫不是沒有就是很小。
據建材諮詢機構BCRC的董事馬爾頓·馬羅塞基（Marton Marosszeky）透露，裝飾藝術類公寓也可能存在維護不善的問題。
他說：「你可能會發現，具有百年歷史的電氣和水暖服務沒有得到有效升級或更換。」
「升級/更換是個大工程，不僅破壞性程度令人難以執行，而且幾個月不能居住是常有的事情。」
同時，藝術裝飾專家彼得·謝里丹（Peter Sheridan）指出，電源插座的位置可能也是一個問題。
他說：「裝飾藝術風格的公寓往往存在現代生活連接性方面的問題。例如，客廳中通常只有一個電源插座，如果您想增加更多電源，可能涉及昂貴且破壞性很大的工程。」
謝里丹補充道，窗戶也是一個痛點。
他說：「裝飾藝術風格的公寓通常採用木製窗戶，並且經過那麼長時間，不是破敗不堪就是被其他便宜材料所取代，繼而破壞了這類公寓原有的美感。」
如果打算購買這個時期的舊公寓，以下是不容忽視的檢查清單：
- 檢查維護歷史記錄，以獲得建築物中哪些升級工程已經完成，還有哪些沒有做。
- 聘請專業機構對建築物進行全面的檢查。
- 儘量尋找保養良好的建築物，以及那些有持續預防性保養證明的建築物。
- 查看建築物中的所有權構成。因為如果大樓出現缺陷需要修繕，而單一擁有30%業權的業主可投票否決。
- 考察一下物業管理委員會，以便了解大樓的管理方式。
3
1950年代公寓
分契式住房協會（Strata Community Association，SCA）負責人凱薩琳·萊澤（Catherine Lezer）指出，建於1950年代的公寓結構堅固、但是通常沒有電梯、沒有陽台、沒有配套設施。
她說：「我覺得，買這樣的公寓我們需要特別注意窗戶、水暖和電線是否有過升級或更換。不然的話，新業主可能需要為此花上一大筆錢。」
如果打算購買這個時期的舊公寓，以下是不容忽視的檢查清單：
- 檢查維護歷史記錄，以獲得建築物中哪些升級工程已經完成，還有哪些沒有做。
- 查看公用事業維護記錄，以確保所有公用事業項目是最新的。
- 檢查公共維修基金，以獲得既往多年的特殊繳費記錄。
4
1960-1980年代公寓
建於上個世紀60年代的公寓往往存在布局不理想的問題。
另外，與建於50年代的公寓一樣，這些公寓可能面臨更換布線的問題。
當然，沒有電梯、沒有空調、沒有陽台或者陽台很小也是這個時期公寓所常見的問題。
萊澤說，對於建於70年代的公寓而言，電負荷設計通常較小。
換句話說，在這樣的公寓里，你可能不能使用電磁爐、裝修時可能無法安裝大功率空調。
他說：「相比之下，建於70年代後期的公寓布局相對更好，電梯配置率高。」
「當然，如果多年來這些公共設施沒有更換過，那麼購買業主可能面臨新征公共維修費的問題。」
建於80年代的公寓布局相對更大、設有電梯和多個浴室。
值得注意的是，如果購買1960年代至1980年代建造的公寓，買家需要注意菱鎂礦有關的缺陷。
菱鎂礦（Magnesite）通常用作地板澆鑄或找平產品，其中含有膠水。當菱鎂礦吸收水時，膠水會滲入混凝土地板並腐蝕鋼筋，導致混凝土膨脹。
新南威爾斯大學城市未來研究中心提供的數據顯示，僅在新州就有超過1.4萬個分契項目（含1961年至1979年期間登記的186,000多個地塊或公寓）使用了菱鎂礦建材產品。
工程諮詢公司ACOR負責人得·約翰森（Peter Johnsson）表示，在此期間建造的公寓中，多達90％的公寓樓板中含有菱鎂礦，特別是在雪梨東區、北部海灘和西區的公寓。
他說：「解決這個問題的費用可能從30,000澳元到超過100,000澳元不等。」
馬羅塞基說道：「舊公寓的購買者需要注意這一問題。在那個時代，成千上萬的建築物都用菱鎂礦鋪面。」
「由於這一問題往往比較隱蔽，並且需要很長時間才能體現，因此並沒有太多的關注。」
「伴隨材料的緩慢腐蝕，損壞面逐步擴大，這一問題才會顯現。」
約翰森說道：「通常，當它被發現時，實際損壞的範圍可能遠遠超過了肉眼所見的範圍。因此，至少要修補表面可見量的兩到三倍。當您在地板上看到結塊或混凝土上有鏽蝕銹斑時，問題可能就已經存在。」
菱鎂礦檢查清單
- 檢查地板上是否有水泡。
- 檢查地板上不均勻或凸起部分。
- 檢查建築物的銹跡。
- 檢查水損壞和油漆剝落情況。
- 檢查真菌霉斑情況，這是漏水的跡象。
對於自1980年代以來建造的公寓樓而言，外牆包層是另一個問題。
包層的使用在澳大利亞的許多塔樓中都很流行。但是，自從倫敦Grenfell塔樓和墨爾本Lacrosse大樓發生大火以來，新州已禁止使用這種材料。
但是，成千上萬的公寓可能帶有易燃包層。
按照目前新州的規定，易燃包層建築物的業主必須在受政府管控的在線門戶網站上進行登記，並且他們有義務告知購買者所購房屋的潛在問題。
包層檢查清單
- 與物業取得聯繫，以檢查建築物是否已清除易燃包層。
- 詢問賣家此類問題，按照規定，他們有義務予以披露。
5
信任危機，解決進行中
澳大利亞「危樓」頻現，折射出建築行業的諸多亂象。
首先，不良建築商為追求高額利潤而忽視質量。
在一物業管理公司任執行官的克倫·斯蒂爾斯表示，在公寓市場蓬勃發展時期，有些建築商為了利潤瘋狂趕工，產生了豆腐渣工程。
其次，政府監管機構缺位導致豆腐渣工程湧現。
西雪梨大學的兼職教授、Fletcher建築集團前任執行長大衛·錢德勒表示，他在審查學校設施時發現了大量偽劣建築工程，其中新州的問題最多。
他說：「問題的大部分原因在於州監管機構缺乏執行建築標準的力度和預算，同時建築業遊說團體也會對高層官員施壓並使其屈服，從而左右監管機構的工作。」
為應對建築行業亂象及社會對該行業的信任危機，莫里森政府最近一直緊鑼密鼓地與建築行業及各州政府進行溝通協商，旨在對建築業實施更嚴格的監管。
其中，聯邦政府已與州政府達成協議，實施「舍戈爾德—韋爾報告（Shergold and Weir Report）」提出的全部24項建議，包括改善建築材料、嚴格工地文件的合規情況等。
業界人士紛紛對莫里森政府做出的決定表示歡迎。
END
根據房產研究機構CoreLogic發布的最新報告，受低利率和放鬆的貸款標準的驅動，住房市場買家需求得到釋放。
澳大利亞兩大城市的房價有望在2020年上漲多達14%，即新一輪的「牛市」。
不難想像，在新一輪房價上漲周期中，為了趕上房價的好時期，不排除無良開發商的「豆腐渣」工程上市。
對於很多人而言，買房是人生中最重要、最昂貴的決定之一。
作為公寓買家，買房無論購買新公寓，還是舊公寓，盡職調查是抵禦風險的基本應對舉措。
參考來源：
https://www.afr.com/property/residential/guide-to-buying-newer-apartments-20191209-p53i4o
https://www.afr.com/property/residential/what-to-look-for-when-buying-older-apartments-20191025-p534bm