三期疊加，消化盤整
《2019-2020年度全國房地產市場報告》
回顧2019年：先升再降，起伏跌宕
展望2020年：探明底部，跌多漲少
上海易居房地產研究院12月27日發布了《2019-2020年度全國房地產市場報告》。報告指出，2019年，全國房地產市場經歷了上下波動。上半年，部分城市出現小陽春，房市升溫，地市更熱。下半年，全國樓市普遍出現降溫，部分城市新房打折促銷忙。
展望2020年，我們預測行業特徵為：探明底部，跌多漲少。在「增長速度換擋期、外在壓力陣痛期、前期泡沫消化期」三期疊加的特殊背景之下，2020年雖然政策見底趨松，房地產融資穩中有松，但全國總體市場仍將探底，預計將探明底部，不過難以明顯反彈，仍在低位糾結、盤整。同時，區域分化明顯，市場降溫較早的一線和強二線、東部都市圈等地區市場將企穩，部分指標小幅反彈；而市場降溫較晚的弱二線、廣大三四線等地區，市場將繼續降溫、探底；就最重要的指標房價而言，全國下跌城市數量將多於上漲城市數量。
經濟走勢預判
（一）全球經濟將進一步放緩
1、全球經濟：經濟下行壓力仍大
2019年10月，國際貨幣基金組織(IMF)在發布的最新的《世界經濟展望報告》中將2019年世界經濟增速下調至3%，較今年7月份預測值下調0.2個百分點，為2008年金融危機爆發以來最低水平。2020年的全球經濟增速預期下調至3.4%，和7月時的預測相比下調0.1個百分點。報告指出2019年經濟增長低迷的一個顯著特徵是，全球製造業的衰退，貿易壁壘的增加導致投資和需求明顯下降。2020年相較於2019年經濟增速有望回升的主要原因是拉丁美洲、中東以及歐洲新興和發展中經濟體的經濟表現預計將有所改善。然而，由於上述若干國家前景存在不確定性以及其它下行風險顯現，全球經濟活動的步伐很有可能進一步大幅放緩。
2019年11月，經濟合作與發展組織(OECD)發布的全球經濟展望報告中將2020年全球經濟增長預期從9月份的3%下調至2.9%。增速下調很大部分歸根於貿易爭端帶來的不確定性，20國集團總投資增速從2018年初的5%下降至2019年上半年的1%，這將使得今明兩年的全球經濟產出減少0.5%-0.7%。
2019年11月，中金公司發布報告認為2019年全球增長下行壓力加大，但政策支持力度有所上升。向前看，基準情形下，2020年全球的主基調是風險緩和，政策托底；經濟增長逐步探底，直至暫時企穩。
數據來源：世界銀行、易居研究院
2、美國經濟：經濟增速將放緩
國際貨幣基金組織下調美國2019年增速預測0.2個百分點至2.4%，上調2020年增速預測0.2個百分點至2.1%。國際貨幣基金組織指出，貿易相關的不確定性已經給美國的企業投資帶來了負面影響，但是就業和消費依然強勁，政策刺激也對經濟起到了提振作用。從經濟數據來看，美國經濟目前仍在全球主要經濟體中表現較好。美國11月非農就業人口增加26.6萬人，失業率降至3.5%；12月美國製造業PMI為52.5，製造業PMI為52.2，略超預期。說明美國經濟和勞動力市場仍表現強勁。
2019年，美聯儲共進行了3次降息操作。但2019年12月11日美聯儲議息會議決定維持聯邦基準利率目標區間1.5%-1.75%不變，美聯儲認為目前經濟增長呈現穩定但增長步伐緩慢，通脹仍然處於2%以內，貨幣政策將較長時期維持在目前水平。美聯儲認為在強勁經濟和支持性貨幣政策的背景下，預期2020年通脹率將上升到1.9%，2021年通脹率將上升到2%，只有「持續的、顯著的」通脹率上升，鮑威爾才會支持加息。芝加哥商品交易所利率點陣圖顯示，市場預期2020年6月降息機率為24.5%，12月降息機率為52%。
數據來源：美國國家經濟分析局、IMF、易居研究院
數據來源：美聯儲、易居研究院
3、歐盟經濟：經濟存在下行風險
2019年11月，歐盟委員會公布的秋季經濟預測報告預計2019年歐元區經濟將增長1.1%，較7月夏季報告預測值下調0.1個百分點；2020年和2021年將小幅加快至1.2%。對於整個歐盟，預計2019年和2020年經濟增速均為1.4%。報告指出受全球經濟放緩影響，特別是貿易緊張局勢加劇、地緣政治風險升溫、英國脫歐前景不明等不確定因素明顯增多，歐元區經濟正在滑向長期低增長、低通脹時期。若外部不確定性進一步增加、或貿易局勢和地緣政治緊張加劇，都將進一步拉低歐元區經濟增速。而英國無序脫歐、製造業疲軟對歐元區內部經濟產生的負面溢出效應也可能持續放大。
國際貨幣基金組織還分別下調了歐元區2019和2020年的增速預測0.1和0.2個百分點至1.2%和1.4%。IMF稱，這主要是由於外部需求放緩導致歐元區出口疲軟，以及英國脫歐相關的不確定性繼續拖累英國的經濟增長。
數據來源：歐盟統計局、歐盟委員會、易居研究院
（二）中國經濟：經濟增速放緩趨穩
2019年，受中美及全球貿易摩擦影響，2019年全球經濟貿易增速顯著放緩，主要經濟體經濟增速普遍回落，中國經濟也承受較大的下行壓力：社會零售總額增速回落，製造業投資增速明顯下滑，僅房地產開發投資增速仍維持較高水平。2019年，我國貨幣增速目標和名義GDP增速匹配，信貸周期築底溫和回升，企業庫存周期下行築底，仍處於去庫存階段。下半年豬價快速上漲導致貨幣政策進一步掣肘，而擴張的財政政策效應短期尚未完全顯現，難以改變經濟下行趨勢。2019年三季度GDP增速回落到6.0%，前三季度為6.2%，創多年以來的季度新低，預計2019年全年GDP增長6.1%左右。
目前多數機構預測2020年GDP增速在5.7%至6.1%之間，2020年經濟仍有下行壓力，但或有更強的韌性。從外部環境看，目前中國經濟與全球經濟的聯繫日益明顯，明年全球重要經濟體的貿易和投資的預期進一步下滑將對中國經濟造成一定影響，此外，雖然中美貿易達成第一階段協議，但明年美國將進行總統大選，中美摩擦仍將是影響經濟的不確定因素。從內部看，2020年房地產開發投資預計將有所回落，同時製造業投資短期難以大幅回升，基建投資或將進一步發力托底，但邊際效用遞減，出口在全球貿易不確定下也難以明顯改善，經濟仍面臨一定下行壓力。
數據來源：國家統計局、易居研究院
政策預判
（一）宏觀經濟政策：穩字當頭
1、政策方向：全面建設小康社會
2019年12月召開的中央經濟工作會議，為2020年的經濟工作思路和方向定了基調。此次會議明確，將全面建成小康社會和「十三五」規劃目標任務作為2020年全黨工作的重中之重，同時將繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。此類表述對於包括房地產在內的產業經濟提供了發展方向。總體上看，關注2020年的政策方向，可以從經濟風險、工作定位和政策目標等內容進行分析。
2、貨幣金融政策：流動性預計進一步寬鬆
中央經濟工作會議指出，穩健的貨幣政策要靈活適度，保持流動性合理充裕，貨幣信貸、社會融資規模增長同經濟發展相適應，降低社會融資成本。要深化金融供給側結構性改革，疏通貨幣政策傳導機制，增加製造業中長期融資，更好緩解民營和中小微企業融資難融資貴問題。會議同時明確，我國金融體系總體健康，具備化解各類風險的能力。要保持宏觀槓桿率基本穩定，壓實各方責任。總體上看，考慮到2020年宏觀經濟發展目標，預計貨幣金融環境將以進一步寬鬆為導向，其對於融資成本的降低、市場情緒的提振等都有積極的作用。同時，後續對於槓桿率的管控、對相關金融風險的管控都會減少。
而從具體的貨幣金融工具看，預計2020年降准和降息的機率都比較大。利率市場化的改革也會積極推進，進而形成更為靈活的定價機制。在邊際寬鬆的大方向下，預計貨幣政策的節奏和力度會更為靈活，但不會一蹴而就。
3、財政稅收政策：減稅力度繼續加大
中央經濟工作會議指出，積極的財政政策要大力提質增效，更加注重結構調整，堅決壓縮一般性支出，做好重點領域保障，支持基層保工資、保運轉、保基本民生。因此可以預計2020年財政政策方面，其側重點將放在提質增效、保重點、保基本等內容。同時，在經濟下行壓力和市場不確定性因素增大的情況下，減稅降費政策內容依然會得到體現，相關財政支出會更加優化，進而更好地保障企業運作和民生髮展。
可以預計，後續財政政策對於基建等扶持的力度會加大。這裡以區域市場為例。2020年部分區域將會重點發力，包括「三區三州」等深度貧困地區、鄉村振興區域、京津冀協同發展區域、長三角一體化發展區域、粵港澳大灣區建設區域、雄安新區、長江經濟帶共抓大保護區域、黃河流域生態保護和高質量發展區域、中心城市和城市群區域、自貿試驗區、「一帶一路」沿線區域等。此類區域後續財政支出力度預計加大，也將形成新的經濟增長點。
（二）房地產政策：局部放鬆的可能性加大
1、政策方向：房住不炒定位不變
2019年中央經濟工作會議明確，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。該表述明確了2020年中國樓市的定位、發展機制和目標。
2、供給端政策：強化三種住房的發展
我們從住房發展的角度，研究供給端的相關政策。根據中央經濟工作會議的精神，實際上在保障房、老舊小區改造和租賃住房等方面會形成各類新的支持政策。
第一、保障房。2020年將加大城市困難群眾住房保障工作，住房保障建設的力度不會放鬆。尤其是2020年要全面建設小康社會，關於住房小康的概念也會增多，保障房建設也將成為房企拿地投資中所需要關注的一項內容。
第二、老舊小區改造。2020年老舊小區改造的力度明顯會強化，各大城市也將繼續加大試點和對標杆項目推廣的力度，包括電梯加裝、停車位設置、管道改造等領域會形成很多新的投資機會。而相關的配套政策也會跟進，如公積金提取、財政補貼等內容。
第三、租賃住房。雖然2019年租賃市場的發展面臨很多問題，但是預計2020年依然會發力，這和租售並舉的發展目標是有關的。預計在土地的供應和保障、產品的創新等方面會有各類新舉措。比如在產品創新領域，包括人才租賃住房、藍領公寓住房等，會成為供給端發力的重點。
3、需求端政策：購房政策鬆綁機率加大
預計全年各種直接或間接的鬆綁性動作會增多。第一、從放鬆的工具上看，將涉及到首套房認購資格的重新調整（放鬆認房又認貸）、對人才等特定人員的購房政策放鬆、局部庫存壓力大的區域進行的購房政策放鬆、對社保繳納條件的放鬆、房貸政策的鬆動等。第二、從放鬆的時間節點上看，上半年放鬆的機率小，而後續若是市場壓力較大，則下半年放鬆的機率將增大。第三、從放鬆的城市情況看，部分省會城市或二線城市將首先放鬆。
4、價格端政策：穩價格導向不變
2020年對於房價的管控依然會繼續，將繼續強調穩房價的概念，不過這也會基於不同的房價周期而調整。隨著市場降溫，部分城市的新房限價有望放鬆。同時，若是市場行情比較蕭條，此時購房政策會有所鬆動，政策層面對於房價的反彈等也會有更大的容忍度。當然，後續對於房價變動的考量，會更多考慮各地的樓市等情況，尤其是各地的GDP走勢、CPI走勢、居民可支配收入、樓盤成交結構等。同時對於一些高價土地的項目，價格管控也會更加靈活。
房地產市場預判
（一）市場供應
1、全國房地產開發企業土地購置面積預計2020年下降6%左右
2020年全國開發企業土地購置面積降幅預計在6%左右。主要原因：一是全國商品房的去化周期已經處於上行期，2019年新開工面積繼續創新高，商品房庫存將會增加；二是2019年7.30政治局會議首提「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」後，市場預期已經轉變，開發商不敢多拿地了；三是多數開發商負債率偏高，而且今年下半年以來融資環境持續收緊，沒有寬裕的資金用於大量拿地；四是地方政府的供地節奏存在變數，雖然自然資源部要求各地按不同的住宅去化周期調整推地節奏，但隨著地市降溫，土地流拍現象增多，地方政府可能不願多供地。
數據來源：國家統計局、易居研究院
2、全國房地產開發企業房屋新開工面積預計2020年下降6%左右
2020年全國房地產開發企業房屋新開工面積將出現小幅下降態勢，預計全年同比下降6%左右。主要原因：一是2019年全國開發企業土地購置面積出現了較大幅度下滑，新開工量滯後於購地量，2020年相應也將有所下降；二是由於市場轉冷，多數城市的新盤銷售情況不理想，開發商觀望情緒較濃，推遲開工進度；三是考慮到目前房企融資難度大、成本高，2020年商品房銷售又大機率下降，房企資金壓力預計仍然很大，因此房屋新開工量也將有所下降。
數據來源：國家統計局、易居研究院
3、全國房地產開發投資預計2020年增長6%左右
2020年全國房地產開發投資將保持小幅增長態勢，預計全年同比增速在6%左右。主要原因：一是相對於房屋銷售指標，開發投資指標具有滯後性，2019年商品房銷售面積增速回落至零附近，2020年開發投資增速會滯後性回落；二是預計2020年全國房企土地購置面積和房屋新開工面積將小幅下降，將拖累房地產投資增速下滑；三是房地產開發投資是金額概念，具有較強的黏性，進入本世紀以來從未出現過年度下降，最低值是2015年增長1%，估計2020年也不會由正轉負。
數據來源：國家統計局、易居研究院
4、100城庫存與去化周期：預計小幅上行
2020年全國100個城市庫存預計會緩慢上升，但不同月份可能表現不一樣。比如上半年預計市場仍是以降溫為特徵，房企或依然會加快推盤，這會導致庫存上升速度更快。而到了下半年，預計政策面開始寬鬆，庫存上升速度放緩，庫存壓力有所釋放。而從去化周期來看，其受到庫存和成交數據的雙重影響。從成交數據看，上半年預計還會繼續降溫，去化周期會有所拉長。到了下半年尤其是第四季度，去化周期數據預計平穩。
基於此類判斷，我們模擬了2020年庫存和存銷比數據的大致走勢。我們認為，2020年年底全國100城庫存規模同比增幅或為5%，存銷比達到13個月水平。綜合全年走勢，此類指標總體上會處於相對合理的區間。
數據來源：CRIC、易居研究院
（二）市場成交
1、全國商品房銷售面積預計2020年下降3%左右
2020年全國商品房銷售面積可能呈現小幅下降態勢，預計全年同比下降3%左右。主要原因：一是商品房銷售量連續5年正增長，2019年全年成交量達到歷史高點，連續幾年的高成交量透支了部分購買力，預計2020年商品房銷售量將小幅下降；二是從城市分類來看，預計較早降溫的一線城市2020年成交量將小幅增長，二線城市成交量將基本持平，三四線城市由於近兩三年成交量連續增長，且有相當部分三四線城市處於人口凈流出狀態，預計成交量將出現下降，這將拖累全國商品房銷售面積小幅下降；三是分地區來看，東部地區由於成交量連續3年小幅下降，2020年成交量可能會小幅增長，中部地區成交量可能與今年差不多持平，西部地區由於啟動最晚，目前還未降溫，2020年大機率成交量增速將轉負，東北地區成交量跌幅將收窄。
數據來源：國家統計局、易居研究院
（三）市場價格
1、全國房地產開發企業土地購置均價預計2020年上漲2%左右
2020年全國房企土地購置均價預計將小幅上漲，漲幅在2%左右。主要原因：一是2020年樓市整體仍處於下行周期，開發商資金面相對緊張，在購地方面的謹慎態度不會改變；二是從地價房價比來看，2013至2017年積累了較大的地價泡沫，2018和2019年地市略有降溫，2020年還將繼續降；三是地價易漲難跌，本世紀以來只有2011年出現微跌。
數據來源：國家統計局、易居研究院
2、全國商品房成交均價預計2020年上漲5%左右
2020年全國商品房成交均價繼續上漲，預計全年漲幅在5%左右。主要原因：一是預計2020年全國樓市繼續降溫，成交價也會走弱；二是與具體城市不同，全國房價具有很強的黏性，易漲難跌，本世紀僅在2008年全球金融危機時微跌，因此在不發生經濟或金融危機的情況下，2020年全年仍將呈現上漲態勢；三是由於價格變化滯後於成交量，2018年和2019年全國商品房銷售量增速均已接近0，市場相比前幾年已明顯降溫，預計2020年將類似2014年，成交量下跌的同時價格將繼續上漲，但漲幅相比今年會有所收窄。
3、70城二手房價預計2020年下跌月份數多於上漲月份數
2020年，預計70城二手房價下跌月份數將多於上漲月份數，全年環比漲幅以負值為主，年中前後可能見到跌幅最大值。主要原因：一是從市場規律看，截至2019年11月，本輪房地產周期房價已經上漲了56個月，相比過去幾次短周期時間更長，幅度更大，因此也必然會經歷較長時間的房價調整階段。目前無論從土地市場、新房市場還是二手房市場來看，都已經顯現市場調整的拐點，預計明年初70城二手房價開始下跌。二是本輪房地產周期跟以往有所不同，商品住宅庫存去化明顯但並未明顯回升，整體水平不高；同時，整體貨幣環境從2018年就開始趨松，本輪影響CPI上行的核心因素豬周期預計將在2020年下半年回落，屆時貨幣政策將有更大的空間，年中左右房價可能跌幅收窄。綜合考慮，在當前「穩」的預期下，房價最大跌幅較難達到2014年下半年的水平，房價調整將相對緩和或者經歷更長的盤整時間。
數據來源：國家統計局、易居研究院
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文章來源:易居研究院