10年之前，全國平均房價水平3576元，截至2018年，全國平均房價水平8736元，上漲了大約2.5倍。顯然，如果10年前買了房子，如今基本都已經賺得盆滿缽滿，享受到了房子升值帶來的喜悅和滿足感。具體來看，以一線城市上海為例，10年前平均房價1.5萬，如今超過5萬，漲幅接近4倍；以二線城市濟南為例，10年前平均房價5500元，如今達到18500元，漲幅超過3倍。放眼全國，過去十年，絕大多數城市的房價漲幅都在3-4倍左右。但人無前後眼，10年前買房可以「大賺一筆」，但如果今天買房，10年後還會「大賺一筆」嗎？
在回答這個問題之前，我們不妨先看看本月央行在最新發布的《2019年金融穩定報告》當中釋放出來的一條信息：
2018年末，我國住戶部門貸款餘額47.9萬億元：從貸款類型來看，消費貸款和經營貸款餘額占比分別為78.9%和21.1%；從貸款期限來看，短期貸款和中長期貸款餘額占比分別為29%和71%。
眾所周知，與居民房貸密切相關的指標就是消費貸款和中長期貸款，通過數據不難看出，這兩者的占比都超過了70%，至少也要涉及大約34萬億貸款餘額，而根據央行數據顯示，截至2018年末，個人住房貸款餘額為25.8萬億元。顯然，粗估計算可知，這一數值占整個住戶部門債務餘額的比例為53.9%，占中長期消費貸款的比例接近76%，這意味著大家從銀行借的錢基本都拿來買房了。
此外，央行報告還表示：
2018年末，我國住戶部門槓桿率60.4%，與國際水平相比，雖然低於英、美等已開發國家，但高於59.7%的國際平均水平。此外，從增長幅度來看，我國住戶部門槓桿率處於較高增長區間，其他國家增幅相對比較小，美國和澳大利亞呈現下降態勢。
過去10年時間，我國居民部門槓桿率從17.9%增加到了60.4%，上升了3倍還要多，細心點不難發現，這與房價水平的漲幅基本一致。長期以來，中國人普遍都愛存錢，但伴隨房價上漲，越來越多的人通過加槓桿來撬動財富，最終推動了槓桿率和家庭債務上升。就拿筆者生活在三四線城市的一個朋友來說，夫妻兩人月薪加起來15000元，但房貸和車貸加起來就需要11000元，可供用於其他生活消費支出的比例就更少了。
筆者認為，槓桿率過高，不僅影響家庭財務的安全，也無形中會積聚房地產風險。正因如此，過去兩年三年，無論央行還是銀保監會，不斷出台措施嚴禁各類資金違規入樓市，揭開了房地產行業穩步去槓桿的大幕。在此次報告中，央行表示，未來要引導居民家庭樹立正確的財務觀念，尤其是避免低收入家庭過度負債。其實，經歷了這幾輪房價上漲，購房者本身的購買力就已經變得十分脆弱了，如果信貸資金進一步收緊，顯然無力支撐起過高的房價了。
其實，除了居民負債過高以外，未來10年，還幾個因素深刻影響著樓市走向：
第一，人口紅利漸漸迎來拐點。最近這些年，關於人口紅利拐點漸漸到來的觀點比較多：一邊是人口老齡化加快到來，另一邊是年輕人不願意生二胎。原國家衛計委主任李斌也表示，到本世紀20年代後半期，中國人口將達到峰值14.3億左右，隨後人口數量將經歷從低增長到零增長再進入負增長的歷史性轉折。無獨有偶，馬雲今年還預言：30年前每年新生兒2500萬，20年前變成2000萬，而去年只有1500萬，所以未來房子不稀缺，稀缺的是孩子，在孩子身上作投資是不會錯的。筆者認為，一旦人口紅利出現了拐點，房地產無疑是最受影響的行業之一。
第二，人地分離的樓市分化格局進一步出現。隨著城鎮化來到了下半場，未來人口將逐步向都市圈、城市群流動聚集，所以未來這裡的土地自然會寸土寸金，如果地價不降，房價自然也是易漲難跌；反之，對於人口流出的中小城市來說，土地資源充足，再加上高新區、開發區等城市面積不斷擴大，房子越蓋越多，未來或會趨於供過於求。根據西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心發布的報告顯示，目前三線城市空置率已經達到21.8%，遠遠超過一線城市的16.8%。筆者認為，人口流動會帶來樓市分化，人地分離的樓市格局或會進一步出現。
第三，「二次房改」加快到來，買房不再是唯一的選擇。過去十多年，商品房市場「一家獨大」，與婚姻、戶口、教育等直接掛鈎。但最近兩年，國家明確了要推動房地產長效機制建設，其中最重要的一條就是建立現代住房制度，要培育商品房和保障房並重的兩大住房格局，業內稱之為「二次房改」的來臨。如今，共有產權、長租公寓等住房形式不斷出現，租購同權也開始在廣州等地試點，而且央行在這次報告中也明確了未來要加大對住房租賃市場的金融支持和規範，促進形成「租售並舉」的住房制度。一言以蔽之，買房不再是唯一的選擇。
第四，房地產稅加快推進，未來市場上的房子或會越來越多。眾所周知，對任何一種商品，供過於求，價格自然易跌難漲。近日，人民網援引易居房地產研究院發布的研究報告，監測全國35個主要城市，2019年住宅供給小於需求，但隨著樓市進一步降溫，預計2020年全國商品住宅將供大於求。其實，早在之前就有很多業內人士稱，我國住房總量已經夠30億人居住了，之所以房價沒有下跌，是因為住房資源分布不均。筆者認為，隨著房地產稅，甚至空置稅的加快推進，未來炒房囤房的持有成本不可避免的會增加，所以未來市場上的房子可能越來越多，供大於求的格局或會進一步顯現。
總而言之，過去10年，不少人靠買房「大賺了一筆」，而且根據我們上文的分析，未來10年，人口拐點或漸漸出現，對於那些本身就占據優質公共服務資源而且人口又不斷湧入的大城市來說，雖然房價難以大漲，但維持高位仍不可避免，如果能夠在這裡買房子，大機率仍然能夠跑贏通脹水平。
不過，對於絕大多數的普通城市而言，伴隨購房能力被不斷透支，過高的負債越來越無力支撐起過高的房價，而且隨著房地產長效機制的建立，投機需求漸漸離場，住房方式遍地開花，樓市供需進一步平衡，靠買房暴富的機會和空間也大大降低，如果盲目買房難免會後悔。因此，筆者認為，當房地產市場回歸理性，房子就不再與賺錢直接劃等號，合理配置資產、合理控制負債才是最明智的選擇。