我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：親愛的房姐，和男朋友馬上要結婚，他在北京呼家樓附近有一套老破小，60平帶白家莊小學學區，在燕郊有一套小三居。我有sfsd資格，但是手上現金只有150w，兩人年收入40w，我們想用掉資格買一套，請問1.有什麼途徑可以提高首付？2.偏增值屬性有哪些區域或樓盤推薦？3.常營附近盤怎麼樣？（因為他爸媽在那片住） 謝謝房姐！
回答：提高首付很多方法，所有渠道融資成本的等級： 1.少數不懂理財親戚，私人借款只有4%的，你可以按月付息，一般不存在。 2.信用卡是最便宜的資金，而且是自有資金（信用轉變），4%-4.8%左右 3.基準利率的房貸抵押貸，4.9%左右。 拆借信用卡是第三便宜資金，拆借加一些紅包費用。 4.正常抵押貸，4.9%-8%之間。 5.體制內的一些優質信用貸，利率在基準上浮30%以內。 以上都可以稱為第一級資金，每個人都要儘量利用。其次是第二級資金： 6.親密私人借款，一般在6%-10%之間。 7.優質信用貸，一般在8%-12%之間。 我們的通脹速度，是12%-14%左右，低於這個數值的資金，都是倒貼錢，只要能夠變成優質的資產，這一類資金有多少要多少。 第三級資金，屬於沒有辦法的臨時拆借，不能作為長期使用，需要預先算好成本： 8.較差信用貸，信用卡分期，一般在12%-24%之間。 9.民間無抵押墊資（空墊），一般在24%-48%之間。 儘可能挖掘更多的融資，保持一定的綜合資金成本，儘早通過貸款把現金換成優質的升值資產，是普通人積累財富的最佳道路。 子彈150，只能買剛需上車盤，東三東四環沿線1居或2居，管莊常營2到3居，望京部分老破小，都可以淘淘。 儘量把子彈擴大到200以上，能選到更優性價比的樓盤。 常營還不錯
提問：如何看待昌平的未來科學城的發展前景？
回答：圍繞北京五環外一圈，你會發現有接近十個各式各樣的產業新區。北京人口進入停滯周期，北京的力量，不足以支撐十個郊區。 做為投資這種地方是一定要避開的，環京線只有燕郊有價值
提問：房姐 您好 我們在北京通州有一個老破小，目前能賣340 燕郊燕京航城有一個兩居，17年25000一平買的，估計現在都沒人買，兩套房共有240的貸款，手裡有100的現金，想問怎麼優化我們的房產？我們孩子四歲，過兩年要上學，我在望京上班，老公在亦莊上班
回答：通州老破小賣掉。 燕郊多掛中介，不同價位，看市場反應行情， 通州我估計你有140的貸款，賣掉凈得200，300萬現金可以買一套700萬左右房產。 買在望京，金台路，平樂園一帶都可以。 如果現金能到400萬，買到九龍山這一片更適合你們自住。
提問：房姐好，提問。 1. 孩子2年級，目前豐臺太平橋區域上學，感覺教育不行，想換區轉學解決學區問題，欲轉海淀，因經濟實力有限，想鎖定軍博片區一居室，請問軍博性價比如何？ 2. 預算750w，想買兩套一居室。一套父母住，需要距離我近，一套帶孩子住（想軍博購入）。想問父母那套哪裡買性價比高。 3. 最近一直在看房，感覺沒有太合心意的房子，想等待，請問是現在就入手，還是等待明年？ 請房姐指條明路，困擾很久。 ps：工作地點在望京南
回答：對學區來說，買小，實現功能性需求即可，控制風險 父母向南邊買，豐臺6.5萬以內的都可以看下，草橋片區還有性價比可以重點看下 北京交易量最近已經上漲，宜早不宜遲
提問：房姐，您對望京大西洋新城有什麼見解
回答：大西洋新城，是老豪宅 一直是貴婦盤 目前時間因素漲幅減弱。 未來，還會被7萬多的次新追上。 自住依然可以的，生活愜意，只要消費得起。
提問：房姐你好，從自住兼顧投資的角度來看，請問雙井富力城D區還值得買嗎？70平內小一居和95內小二居應該怎樣選擇？單價多少比較合適？謝謝！
回答：富力城自住品質已經下降了不少。 價格依然比較貴，漲幅已經提前透支了一部分。 由於1-4居產品齊全，小區支撐力較強，所以出現撿漏的機會也很少。 同品質的小區8萬左右考慮下吧。
提問：房姐您好，本人通州有小二居全款，希望再購一套東三環附近三居做婚房，首房首貸，首付500，自主為主，投資保值為輔。 第一、關於選籌，東三環到東四環之間三居，有何推薦的樓盤？ 第二、現在沒有孩子，有無考慮學區的必要？ 第三、天驕踩盤情況。出房少只有5套在售，南北通透只有一套141平，業主底價1100w，稅費62w，摺合8.2萬\/平。戶型較滿意，4層略有遺憾。這個價位是否值得入，還是等待新房出，或等待房價小跌？ 第四、關於房價走勢，計劃2020年完成買房，您建議什麼時候出手最合適？謝謝
回答：天驕可看，但8.2貴了，可以再等等 學區不要提前買 國美第一城和天鵝灣的大平米都屬於不錯的標的，潛力更佳 春節前後合適上車
提問：星姐，純投資，二套，重點看了三個盤，東三環半蘋果南區，95平兩居，720；東南三環半中海香克林100平小三居，700；西南三環半萬年花城90平兩居，620，擬持有5年，如何選擇，請指點還是有其他更好的選擇！
回答：蘋果南區有一定溢價，除了個別心頭好一般不建議作為投資。 成壽寺這片的中海不建議選。 萬年花城體量大，價格沒有套利空間，評估操作不大，未來出手會面臨大量競品壓價，削弱流動性。
提問：房姐，京戶，首付首貸，200子彈，目標保值增值，想儘量買三居或者方便改成三居的兩居。看中朝陽朝青版塊，踩了一些盤，目前還沒有理順思路，在老公房和次新中猶豫不決。想問 1.次新和老公房兩者抉擇，選哪個？您有什麼建議 2.雅成一里有人不推薦，這個小區差在哪裡？能入嗎？未來好出嗎？ 3.附近我的子彈能夠到的，還有哪些小區推薦？
回答：1.同一片區，單價相同選次新 2.雅城一品外立面顯老，經適房小區居住品質較差，出租居多。 如果不是特別需求或者條件所限，或者出現很好的戶型，雅城一半次選。 能不能入手要看具體要看房源和價格。 3.國美第一城，另一個方向是往南一點的甘露園，朝陽園朝陽無限都市經典興隆家園這幾個
提問：你好，我在外地有過一次按揭貸款，戶口還沒落，社保三年，單位最近在辦工作居住證，所以想買北京的房子。現金加公積金360多萬，還能向家人再湊200～300萬左右，年收入100以上，這個能貸多少錢？怎麼辦理呢？朝陽逸翠園的房子能買嗎？
回答：如果有600萬的現金作為首付，考慮到收入比較高月供可以忽略。 拆借一部分資金，全款買入1300萬的標的，然後抵押出來。 「逸翠園」圈內有歷史回答，小溢價品質盤，距離地鐵有距離需要車輛出行。 1300左右可以買天鵝灣了。
提問：房姐您好！感謝您回答我的提問。 我在天鵝灣有一套50平的小loft，滿五不唯一。非自住，想出手。換一套朝陽路附近的兩居或三居。 我的條件如下。 1.現金400萬左右。 2.父母北京戶口已退休，無購房紀錄。 3.另有一套400萬左右房產可抵押。 4.家庭年收入稅後50萬。 問題如下： 1.朝陽路一線朝陽無限，愛這城，興隆家園朝陽園。哪個適合我。 2.能否用父母名義買，我們來還。 3.是抵押後全款好，還是貸款好。 以上，再次感謝！
回答：朝青比較優質的價格的盤主要是國美第一城和天鵝灣，基本是4*300或者6*200的類型，這兩個成長性也相對不錯，相比羅馬，潤楓水尚一類更有潛力。 另一個方向是往南一點的甘露園，朝陽園朝陽無限都市經典興隆家園這幾個，500-1500總價的標的隨機出現，重點還是看具體的選籌。 北京可以操作接力貸 如果有sfsd貸款好，沒有sfsd建議全款抵押買。
提問：房姐好！我山東省三線城市，名下五套房，估值一千貳佰萬元。其中本市三套，青島黃島區一套，濟南一公寓。有一獨女，21歲。明年本科畢業生計劃在北京順義工作。工作單位在15地鐵站石門站附近。本人也是學習歐神理論，重慶地產小密圈學員。有一想法，請指正。想賣掉本市二套及黃島區房子。得現金900萬元。方案一，拿300萬元現金首房首貸貸款500萬元買望京地鐵附近房子，三室兩廳120左右，房姐說過，這區有升值空間。且女兒也可以住，離單位不遠。餘下600萬元現金買入重慶四套等升值，八年後我們夫婦賣重慶再買一套北京。方案二，600萬元買入海淀區學區房，一勞永逸。餘下300萬元買重慶。還請多邦忙分析！
回答：子彈900，更好的方案是300北京，300深圳，剩餘300買入重慶和瀋陽。 北京解決自住問題，深圳博高收益和人口紅利。重慶是鬼牌，可以長持。 瀋陽小倉位穩步上漲。房產投資不要擇時，最好的買入時機就是現在。大倉位放在一線，小倉位分布在二線，保駕護航。年底是比較好的淘筍時機，現階段選籌多考慮租售比。
提問：房姐請問我看了太陽宮附近的房子，金星園和uhn國際村，這兩個小區那個入手比較好，主要是自住，希望保值，
回答：UNH的房子品質還可以，缺點是周圍有點荒涼，整個太陽宮你都有點這個毛病也不用特別介意。 金星園自住也一樣，也沒問題 還可以看看土星園次新
提問：有首房首貸資格，也可全款再抵押，剛需自住，不考慮學區，首付預算180-200萬。人在航天總醫院上班，想買單位附近的2-3居，目前看的清和園附近小區，推薦下合適的付款方式及小區。
回答：那邊位置有點偏，漲幅空間有限 200首付能買總價450左右的標的，目前高性價比集中在東三環和東四環老破小，做為重點淘筍
提問：房姐威武！ 回龍觀經適房2000年小區，6躍7複式，一層188平大四居，一層眼鏡戶型格局好，二層尖頂71平+31平露台，房本總面積259平，二層格局不好利用率低，房子距離地鐵不到1km，屬於小區最北側的一排樓，北側臨市政小路有一些噪音。滿五唯一商品房，單價25000，純投資，是否值得入手？謝謝
回答：回龍觀和天通苑是物業產品和市場表現都非常相似的兩個板塊，也是很好的樓市對照觀察組。 二層斜頂，就要看層高低於多少的部分不算面積，例如層高低於2.2米的一般不算面積，那麼斜頂也是可以接受的。 價格首先要看小區
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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