我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議，請私信向房姐提問
提問：房姐您好，本人通州有小二居全款，希望再購一套東三環附近三居做婚房，首房首貸，首付500，自主為主，投資保值為輔。 第一、關於選籌，東三環到東四環之間三居，有何推薦的樓盤？ 第二、現在沒有孩子，有無考慮學區的必要？ 第三、天驕踩盤情況。出房少只有5套在售，南北通透只有一套141平，業主底價1100w，稅費62w，摺合8.2萬\/平。戶型較滿意，4層略有遺憾。這個價位是否值得入，還是等待新房出，或等待房價小跌？ 第四、關於房價走勢，計劃2020年完成買房，您建議什麼時候出手最合適？謝謝
回答：天驕可看，但8.2貴了，可以再等等 學區不要提前買 國美第一城和天鵝灣的大平米都屬於不錯的標的，潛力更佳 春節前後合適上車
提問：房姐您好 1、北京工作居住證可能2020年1月才能辦下來，首付大概能湊到350萬，北京首套房二套房貸，可能能貸款150萬，也就是總價500萬左右。 2、孩子2歲，工作居住證在朝陽區，上班在國貿，目前人住在亦莊，首先亦莊和朝陽區哪裡購房比較好？綜合考慮房屋增值，孩子上學等問題。打算再換學區 3、如果是朝陽，目前有人推薦在常營、管莊、褡褳坡附近，說是增值好，您覺得 4、如果是在常營、管莊、褡褳坡附近買房，想買小三居，目前符合要求的商品房有管莊北二里、優點社區、遠洋一方，這幾個推薦哪個小區？ 5、是否還有別的推薦小區
回答：推薦朝陽 傳媒大學-雙橋-管莊這一段，西邊是五環，東面朝陽通州交界，北面是京通快速和大量公房宿舍+回遷房，南面通惠河+城中村。 兩頭不搭+腹地狹小+內部居住環節較差，加上本身的房價哪怕是老破小也站，所以謹慎看 朝陽北路黃渠常營一帶選擇更好，位置對了主要就看標的的細節了
提問：房姐好，關注很久了，有個問題需要諮詢，一直很糾結。 北京首套首貸，2020一月社保滿五有資格；目前看中百子灣金都杭城65平米（500w左右）和78平米（570w）左右的房子，目前手頭現金250W，月收入流水目前實開的話只有1w左右，不知道有沒有辦法能上車。首付應該沒太大問題，主要是月供問題感覺壓力太大。也考慮過暫時放棄在北京買房子，之後去外地，但是又不甘心，此外東四環這邊其他地方沒有特別看好上車的盤（比較看重物業和環境），不知道有沒有推薦。
回答：金都杭城基本沒有什麼讓人購買的慾望，價格毫無優勢。 250萬現金再北京可以買很多不錯的標的。 既然你看重物業環境那更不應該買百子灣角落裡的房子。 北京買房有一點基礎背景要了解，800萬以內的房產，是市場選擇買家，一套各方面美好的房子，價格一定不美好。
提問：房姐您好，豐臺科技園中海御鑫閣小戶型開間，40平，接近6萬\/平，長期投資，您看怎麼樣？
回答：豐臺科技園空關太久，北京人口又內卷化，這個邊緣地段難成氣候。 開間唯一的優點是：依靠小戶型總價低吸引上車人群，增加流動性。 但本身的位置，上車盤定向銷售的定位造成的上車溢價，都是不利的因素。
提問：房姐您好，現在手裡有110萬首付，看過北京南站附近幾套40多開間房子，沒有電梯的六層樓大約95後的樓齡。看過歡樂谷附近金蟬南里的48點多的開間。大約在05年的房齡。有電梯。考慮以後孩子上學自住。哪個比較有價值？或者您根據這個首付幫忙推介一下。謝謝。
回答：綜合我的經驗和大量的選籌案例來看。 120萬的首付，剛好可以買到北京東三環東四環的緊湊公房兩居。 這也是一個起步最高性價比的選擇，結合了收益穩定性，流動性，低風險幾個核心條件。 如果你有北京的房票（是否首房首貸不重要），那麼買北京。 實操中的難點在於，找到合適的標的，目前這個數量級的很少了
提問：房姐，您好。 先介紹下本人狀況：我與愛人各有外地房貸記錄一次，北京無房，我外地戶有北京5年社保個稅，愛人北京集體戶。目前孩子以愛人西城集體戶在西城小學中，租住學校附近，為了孩子方便6年內不打算搬家，月租8500。現手頭現金300，希望北京上車一套，買了直接出租，房租可抵付部分房貸，所以投資為主。 問題： 1、看哪一片哪些小區能在購房路上少走彎路？月供不超過1萬5，總價多少的合適？ 2、如果考慮西城集體戶被清理的風險，西城能有合適的嗎？或者有東西城合併的預期看東城也可以？ 3、買房能否在房本只寫我的名字，然後以網簽提取愛人國管公積金餘額？後續每月繳存額是否也能提取？以此保留愛人北京首套的資格。
回答：300首付可以朝陽或者豐臺，看你對位置的需求 不建議看東西城 可以，都是家庭單位計算房票，你們可以先離婚，在用你的房票，可以保留另一個人
提問：房姐你好！1.父母退休有工資和社保遷戶到京投靠獨生子女需兩人同時遷才能購房嗎？多久可以辦完，以父母名義購買是sfsd 嗎？2.父母在外地有房有貸款已還完，自己已購房無房票，名下沒有貸款，LG名下有貸款，我可以和父母成共同還貸人嗎？3.用公婆名字購房娘家出錢，如何更名到父母名下或我名下，求回復謝謝！
回答：滿足投靠條件可以只遷一人 北京全國認貸，父母處女貸已用，理論上不算首套，但是需要查下徵信，看外地貸款有沒有體現 可以增加孩子為共同還款人，也可以直接用JLS解決 有房票的情況下，走買賣流程。或者簽寫代持協議
提問：房姐，最近看了常營管莊的萬象、柏林愛樂、北京新天地、遠洋一方和東四的後現代城，沿海賽洛城，易購空間和百環家園（經濟適用房），結合自住考慮，sfsd，有以下幾個方案， 請幫忙看下: 1. 新天地，一居，總價373萬，27\/29層，均價5.6萬，西北向; 2. 後現代城開間，總價320萬，6\/14層，均價6.93萬，北向； 3. 沿海賽洛城開間，總價295，4\/14層，均價6.02萬，北向。 或者還是有更好的選擇呢，首付預算110萬，想組合貸，也可以做裝修貸多貸一些把首付做高一些。
回答：幾個都有溢價，不過這個區間上車盤競爭就是很激烈沿海賽洛城在好好淘一淘 信用卡的資源也可以利用起來，提高首付能力擴大選籌範圍
提問：請問房姐，天鵝灣2居110平平層多少單價入值得墊資？墊資主要風險是是否有筍度對吧？謝謝
回答：天鵝灣是有輕微溢價，7w以內考慮 給你說下抵押的關鍵點 正常過戶到抵押批貸放款，大約3-5周，目前一個月內較多。 根據你的資質的具體抵押情況，需要先預審你的材料，並且結合你的選籌具體情況來分析，最終整個貸款的計劃能不能覆蓋住你的預留條件。 北京市場墊資費用在1%\/10天起。 首先做好所有的預審，把買房和貸款一起來進行計算規劃，才能最大程度控制時間，減少風險。
提問：入圈第一問:我是外地人，孩子在朝陽區亮馬橋附近工作，為上下班放便，想買周邊二手房，50平二居室，新源銜和新源里的二手房房齡都在40年，價格在7萬到8萬，這個價位還有升值空間嗎？還能選擇嗎？比較糾結，本人是買第一套房，能夠湊出300萬，應接如何買房？請房姐幫忙指點！
回答：你好，子彈300，可以選擇的範圍很廣。 亮馬橋總體是比較好的板塊，主要是正常的樓盤太少，沒多少房可挖。 麗水嘉園 炫特5.5萬以下的 朝青國美4萬以下下 亮馬橋嘉和麗園5.5萬左右的都可以 房齡40年升值潛力很一般
提問：你好房姐，想在北京買房，愛人在中關村上班，考慮孩子上學、上班通勤同時兼顧投資，總價在450以內，方便推薦幾個小區嗎
回答：重點考慮朝陽版塊，望京2000年小區，14\/15號線支撐； 金台路十里堡甘露園，對接6\/10號線； 平樂園十里河，從14號線出發分流。 小區內部都會有差異，看房才是最穩妥
提問：房姐你好，夫妻二人均有北京戶口，收入穩定，但婚後共同在京買入一套廣渠門外二室一廳95平方左右的98年6層東西向老房用掉sfsd（16年公積金貸款120萬，手上有現金90以及2套父母省會城市房產，擬出售後在北京購買一套投資，未來賣出後再買入改善性住房。問題：1. 成都房產為郊區老商品房；瀋陽房產是98年單位建房高樓層無電梯位於市中心，計劃安裝電梯，現在出售是否合適？2.如選擇雙井附近，請問什麼類型的房產值得購買？有關注三環邊電梯單位小區（6萬左右單價）、蘋果社區及九龍山附近一室一廳（單價高，恐怕不好出手），按之前文章描述，越高的標的投資價值越大，一室一廳不建議，在選籌和現金流配置方面有什麼建議？
回答：1.成都郊區2003以前房產屬於出售評級 2.瀋陽98年房產出售 3.雙井起步800萬以上 4.東三環老公房上車盤進入【小雞啄米】階段，雙井附近帶電梯老校區普遍6.5+不是6萬 5.你的條件不明
提問：房姐好，手頭資金300萬，非首套房，天通苑和朝陽雙橋現如何選擇。
回答：資質沒問題，可以買750左右標的 tty 3*200+的標的還是淘筍空間 朝陽望京酒仙橋棗營大望路雙井九龍山這些核心地段老大樓更有投資價值，通常這一類都需要全款再抵押
提問：下花園的名爵濱河花園小區帶裝修的二手房，103平100萬，小三居，帶電梯高層，可以投資一套麼？
回答：你好，張家口下花園沒有任何投資價值。 旅遊地產不保值； 稀缺是需求的稀缺，不是本身的獨特，北京一大半滑雪場還虧著錢； 本身價格溢價，很貴。
提問：房姐你好！ 我現在情況是這樣，孩子2026年上小學。有一套首套貸款的房子，96年的，市場價大概460萬，有180萬貸款沒還。家庭稅後年收入大約是90萬，有100萬現金，可能借到100萬，公司明年上市，預計價值是220-310萬之間，考慮鎖定期，差不多是明年底能賣。 有幾個問題想請教， 1.北京未來一年市場會變化很大麼，現在換房還是等到公司上市股票賣出的錢？ 2.考慮自住，適當考慮學區，保值，我現在怎麼操作比較合適，應該買哪些區域的哪些小區？
回答：建議你現在開始淘筍，年底降價盤非常多，現在基本處於北京的底部行情。 成交量也開始緩慢上升，不排除明年初會有一輪小行情。 孩子6年後才上小學，學區劃片政策多變，不用這麼早考慮學區，傾向入手一套望京領漲區次新盤。 推薦望京慧谷，寶星
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。請私信向房姐提問
精華文章：
《房產稅為什麼會導致房價上漲？》
《如何找筍盤 抵押貸全流程操作手冊》
《乾貨！如何養出銀行無法識破的流水？》
《新版徵信被破解！離婚買房之路還能繼續》
《信用卡年賺100萬——賺錢全靠雕蟲小道》
《用好信用卡 可以讓你少奮鬥10年》
《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》
《因為宏觀調控，所以房價飛漲》
《深度剖析——為什麼買學區房100%會虧本？》
《99%的新區會失敗 以鬼城收場》
《一分鐘小白變大神 炒房秘籍速成篇》
《乾貨！炒房各流派都是怎麼賺錢的？》
《成為職業炒家 如何保證每次買進都能大賺？》
《房子裂變具體操作手法：一變二，二變四》
《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》
《破限購全套代持手冊+如何完美規避所有風險》