近日，第一太平戴維斯在廈門舉辦媒體見面會，分別對2019年和2020年廈門樓市進行了總結和展望。見面會現場發布的研究報告顯示，去年，廈門寫字樓市場仍處短暫性供過於求的市場周期，租戶方市場特徵突顯；全市購物中心租賃市場表現平穩，核心商圈內的標杆項目備受高端零售品牌青睞。
去年寫字樓總存量同比擴大10.6%
未來五年供給或超200萬m²
圖1：近十年廈門甲級寫字樓供應情況:
數據顯示，2019年廈門寫字樓市場總存量仍在加速增長。去年全市共有八個新項目入市，共計寫字樓建築面積約43.8萬平方米。新增供應量較過去五年平均水平（32.3萬平方米）高出約35.5%。截至去年末，廈門寫字樓總存量同比擴大10.6%，至457.8萬平方米。
2019年，受宏觀經濟因素影響，眾多企業擱置或推遲擴張計劃和活動，年內新增寫字樓租賃需求出現下滑；全年廈門甲級寫字樓凈吸納量共計9.3萬平方米，同比下降78%。全市寫字樓平均空置率同比上升5.7個百分點，至27.1%。隨著租戶方市場特徵持續，業主以價換量成主要吸客手段之一。去年廈門全市甲級寫字樓租金同比下跌3.7%，至每平方米每月84.4元。
圖2：廈門主要板塊寫字樓新增供應情況
未來三到五年，廈門甲級寫字樓存量仍將加速擴張，未來五年年均供應量約為過去五年平均水平的1.1倍，供過於求的市場發展狀態料將延續。未來五年，預計全市寫字樓總供應量或達208萬平方米，新增供應約為目前總存量的45.5%。
2020年，全市預計將有十個新增甲級寫字樓項目入市，合計約83萬平方米新增供應面積，屆時市場總存量預計將擴容18%。在新增供應的集中入市以及租賃需求料將維穩的背景下，預計未來廈門甲級寫字樓平均空置率將有所上升。
第一太平戴維斯預測，隨著租賃市場競爭加劇，除價格手段吸客之外，帶有附加值的"軟性"服務和優質物業管理也是重要的項目運營和風險規避手段之一，預計2020年廈門甲級寫字樓平均租金將繼續下跌。
零售租賃市場表現平穩
新興商圈面臨更多招商壓力
圖3：近年廈門零售商業供應及吸納情況
數據顯示，2019年，全市無新增零售供應。截至去年底，全市購物中心總存量維持在206.9萬平方米。其中，五緣灣子市場存量居各子市場存量首位，總存量約為49.4萬平方米；火車站—蓮坂片區因華潤萬象城等優質項目入市，子市場存量擴大至28.1萬平方米。2019年，全市購物中心租賃市場表現平穩，由於部分項目正進行品牌調整與升級，致使全市空置率同比微升0.4個百分點至5.1%。
去年，高端零售品牌更青睞核心商圈內的標杆項目；而新興商圈內租賃需求主要源自生活相關業態，租賃表現穩定。2019年全市租金表現平穩，購物中心首層平均租金同比上漲1.0%，至每平方米每月417元。年內租賃交易數量和結果顯示，來自時尚和餐飲等業態的租賃需求增長顯著，而親子、生活類業態類的租賃需求則維持穩定。
圖4：廈門主要商圈未來零售物業新增供應情況
第一太平戴維斯預測，未來五年（2020-2024年），全市預計將迎來74.9萬平方米新增供應，其中位於新興商圈的新增供應約占全市未來供應總量的86.1%。2020年，位於火車站–蓮坂的廈門松柏天虹購物中心、位於集美的IOI Mall以及位於海滄的廈門中心大廈預計將正式開業，屆時將為市場帶來30.3萬平方米的新增供應。
接下來，市內標杆購物中心項目仍將受高端零售品牌的青睞；而新興商圈內的新項目仍需經歷一段時間的培育期，將面臨更多挑戰和招商壓力。鑒於現有項目進行業態調整和升級，加之新增供應入市，預計全市零售物業空置率將有所攀升。受新項目入市影響，預計2020年全市購物中心首層平均租金將有結構性小幅下跌。
專家面對面
直擊廈門商業地產市場話題熱點
在媒體見面會的最後一個環節，現場媒體還與第一太平戴維斯福建地區總經理呂曉艷，福建地區項目及開發顧問部董事、福州公司副總經理吳珺及華南區市場研究部主管謝靖宇就廈門房地產市場的相關熱點情況進行深入探討。
圖5：媒體見面會問答現場
Q1：目前廈門寫字樓市場供過於求，不少寫字樓的出租情況不理想。您有怎樣的意見和建議給到本地市場的參與者和各大業主？
謝靖宇：對標深圳，學習上海、成都市場操作模式和經驗，緊追產業發展導向，搶占需求衍生先機；在求去化的過程中，結合項目中長期租賃策略把握租賃條款細節。同時善用代理渠道和資源，在同等條件下，以價換量是吸客的有效手段之一；政府著力發展新經濟、新產業，政策支撐下，未來將湧現更多與5G、人工智慧、大數據、物聯網、生物工程、新能源等相關的"新經濟企業"。寫字樓招商專業人士不妨多分析並索源相關定位潛在客群。
呂曉艷：隨著存量的增加、用戶消費理念及消費模式的轉變，未來的商業還需靠創新運營服務去轉型，需要更專業的運營團隊提供管理及服務，這對商業運營商提出更高的要求。覺得可以用三個"精"來總結吧，也就是"精耕細作，精進服務，精細運營"去突圍未來的商業市場。
Q2：據不完全統計，集美新城片區未來將有十多個商業綜合體同時面市，總建築面積將超百萬方，是否供過於求，未來商業前景作何？
呂曉艷：集美是以居住和文教為主要功能的區域，同時廈門北站也是城市重要交通樞紐，但商辦氛圍並不是很濃郁。商業對交通、已形成的商業氛圍以及人口等因素的依賴性很強，而集美片區的商業發展一直不見起色，這歸根到底還是人口及消費習慣的問題，這些年廈門的商業主要集中在島內，已形成一定的消費習慣，隨著地鐵開通，島外人群進島購物消費也更加便利。
在集美這種非傳統商業區的商業可以參考像北上廣深等一線城市的成功經驗，商業還是要立足於這個區域內的人口，區域級商業比城市級商業更為可取。目前，從整體體量上看，集美商業是供過於求，這個區域需要商業運營能力非常強的發展商依託自己全國性的品牌資源，強勢地去導入，並打造大型項目，真正形成區域的商業氛圍，從而帶動其他商業。
Q3：若將廈門的商業地產對標大灣區的一線城市，從寫字樓和零售市場情況發展兩個維度能否做些參考或對比？
謝靖宇：目前，廈門寫字樓市場與2007年的廣州珠江新城相似。彼時，珠江新城內寫字樓項目集中交付，區域內空置率高達51.3%，經過十年去化，才於2017年空置率下降到9.5%的個位數水平。
兩岸金融中心內寫字樓集中交付令廈門市場供過於求的情況加劇。但廈門政府積極推進經濟結構優化升級，年內出台多項政策扶持文化產業、金融業、專業服務業、新經濟相關產業等，未來三到五年內，市場需求端有望增長，供需漸趨平衡。供應端，品質優異的新項目入市也推動市場升級優化。2007年後，珠江新城各項目的入市，市場躍現更多業權完整、物業管理品質優異和服務功能多元化的寫字樓項目，為海內外大型企業於本地設立總部提供優質的物業載體。
當前廈門零售物業項目多位於新興商圈，標杆項目相對較少，同時其市場規模相較於深圳而言也是較小的。就品牌及業態組合而言，深圳零售市場坐擁眾多國際知名品牌，與此同時也不乏新晉網紅品牌、優質小眾設計師品牌等。廈門雖然也擁有一些國際知名品牌，但在店鋪數量和市場對於品牌的吸引力差距均較為明顯。
在項目運營方面，深圳許多零售項目已經將自己打造成為獨一無二的地標或"打卡聖地"，這為項目吸引客流提供極大幫助，而廈門零售項目在其本身IP打造方面或許還有待提升。