熊貓貝貝專欄內容：地產話題第四十五期

今日專欄：一文看懂中國住宅「發家史」

導讀：

「買房」在中國早已經不是個體行為和選擇了，不知道從什麼時候開始，買房，已經成為了各階層老百姓都「趨之若鶩」的群體動作了。

特別是在中國，住宅問題不僅並列在「衣食住行」這樣民生需求之中，更是在資本推動下，成為了一個時代財富的象徵。

本文就用最簡練的語言，給大家說說中國房地產「狂奔的20年」。

文章略長，請耐心閱讀。

溫馨提示：

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-置業買房投入數額巨大，切勿聽信一面之詞，謹慎冷靜，理性選擇。

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本文引用內容來源說明（標明引用部分）：

撰文 | 秋意寒

出品 | 網易浪潮工作室

全世界就屬中國人最愛買房。

魔都上海，民政局離婚處喜氣洋洋，三代同堂一起離婚，就為多買一套房。南京河西，1.5萬人，排隊兩百餘米，懷揣幾百萬現款，「買到就是賺到」。北京西城，7平方米，一段有學區的走道，45萬一平方，家長們趨之若鶩。

在居民戶均約1.02套住房的中國，激情買房的熱潮為什麼從不停歇？房子到底為什麼這麼重要？

「離婚買房」，「斷絕關係買房」，「萬人搶房」，天價學區房……

這些關於房地產的現象和故事，已經成為這個時代無法抹滅的記憶和烙印。

因為這些「為房痴狂」的人和行為，也讓中國人愛買房這個事聞名於世界：中國人不光買自己國家的房子，全世界買房的主力軍，都是中國人！。

自己買的房才是自己的

如果讓上世紀70年代的中國人去買房，是完全不可想像的。

那時候的中國人工資是統一的，房子是單位的，租一輩子公房住再正常不過了。1975年，居民住房消費支出僅占據家庭總支出的2.3%。

不漲房租的好日子很快過去了。低效的單位包分配不僅沒有給人民帶來真正的幸福，1978年，城市人均居住面積3.6平米，比1949年的4.5平米還要低，同時統一建造、分配低價福利房的建築企業和政府欠了一屁股房債。

終於窮不下去了，國家開始房改，目的就是把大多數人從低價、免費的公租房裡趕出去，漲房租、賣公房，把欠的房債補回來。也正是這次改革，讓大多數中國人明白了：「自己買的房才是自己的」。

房改的第一步就是公租房漲租金。原本屬於單位福利的公租房租金萬年不變，一下加上了維修費、管理費、折舊費、投資利息和房產稅。租房和買房哪個更划算，並沒有難倒當時的中國人：「商品房就70年產權，誰會買！」

在這種狀況下，試點城市的商品房基本賣不出去。1979年原國家住建部各撥給西安和廣西100萬試點，建房出售。到了10月底，原先登記的80戶要買房的人最後只有8戶購買了11套，其中一位華僑買了3套，一位教授買了2套（這告訴我們有錢人時刻是有錢人）。最後累計賣出24套，剩了14套。廣西4個試點城市原計劃出售住房11283平米，一年時間僅售出10.6%。

商品房賣不出去，房改只能從國營單位下狠手：徹底廢除福利分房，開始以單位的名義大面積出售公房。1998年，你爸為了你能蹭上單位的鐵飯碗，硬是提前退了休，想著你馬上結婚了還能分套公房，沒想到一紙政令下來美夢成空。就連你爸以為能租一輩子的公房也被「重新規劃」——正式按標準售賣。

儘管如此，單位賣的公房依然帶著濃厚的福利性質，價格遠比商品房便宜。2001年北京是商品房平均4716元/平米，從遠郊到市區3500-10000元不等，而出售工房的成本價僅1560元/平米，加上職工折扣，廠內內部人士買進的價格多在1000元以內。

許多有錢的單位，直接買了地段好的商品房再低價賣給員工。背靠單位好乘涼，大多數人心中想的並不是乘著房價不高趕緊投資，而是削尖了腦袋想進「有錢的單位」。加上90年代金融危機的餘震，房地產還沒真正興起，就有經濟學家四處鼓吹「房產泡沫」。

中國的經濟發展具備「政策市」的特徵，所有的經濟發展和機遇，都與不同階段的政策需求和導向，密不可分，2004年以前，房子還只是房子，沒有具備除了「住」以外的其他屬性，老百姓還沒有經濟學理念，簡單來說，還處於滿足於溫飽和基本生活需求的階段。在那個年代，人和人的差距，普遍不大。

中國人真正意識到買房的重要性，是在2004年房價漲起來之後。

從2004年開始，全國平均房價的單價開始如脫韁之野馬，一路躍過6000元關口，直到2014年才稍有停息，到2017年已經突破7600元大關。再拆開來看，一線城市平均房價為52834元/平方米，二線城市14364元/平方米，三四線及以下城市6982元/平方米。雖然差的有點大，但對中國人的錢包來說，都很貴。

貴更要買。大多數中國人耗盡畢生積蓄，背負上數年甚至數十年的債務只為買一套房，這看似完全違背了最基本的道理——「雞蛋不要放在同一個籃子裡」。

是中國人不懂投資，還是中國人太懂投資？

資產的增值和刺激，絕對是一個產業騰飛的核心動力。追漲殺跌的投資跟隨性，似乎從房價開始上漲的那一刻，就註定了中國房地產市場的急速發展，正式進入軌道。

買房買到一夜暴富

全世界人民都在買房投資，而且全世界的家庭資產配置都是房子買得多、股票買得少，經濟學家們把這稱為「資產配置之謎」。

但是中國人買房尤其狂熱。根據美聯儲2013年的消費者金融調查，美國大約三分之二的家庭都買了房，而中國的住房持有率更是高達89.7%。同時《中國家庭金融調查報告》顯示，中國家庭金融資產中，股票資產僅占15.45％，股票市場的參與率僅有8.84％。而房產在資產中的配置則近乎七成。

大多數人印象里這樣的有錢人一定是大腹便便、油頭滿面的中年人，事實正好相反。中國中老年人的住房擁有率與國際水平差距並不大，都在50-70%之間，最大的區別其實是25-34歲的年輕人。美國年輕人的住房擁有率只有36.8%，中國則高達80.9%。英國滙豐銀行前不久發布一份報告也佐證了這一點，在中國80後有房的比例達到了70%，是調查的9個國家中最高的，更有91%的人計劃在未來五年內購置房產。

中國的房價不會跌，正是因為源源不斷的年輕人為了結婚買房，這是剛需。70%的中國女性認為，結婚前男方應當準備好一套房子這樣的想法並不過分。

中國樓市長牛的走勢讓我們身邊越來越多的人賺到錢或者說帳面上資產得到增值，而且增值的速度還非常快遠超其他的各類投資產品。正是這種巨大的賺錢效應使得更多的人投身其中（大媽入場），這也是題主問的大家為什麼要拼死拼活買房？因為賺錢啊，它不是持續一年兩年，它是持續了十幾年一直在賺錢，而且買的越多賺得越多，怎會不讓人瘋狂？

一個能穩賺不賠的生意，勸別人別做，可能嗎？這就是中國房地產瘋狂的20年。

做人要厚道，這篇文章主要還是上面那前輩寫的，個人覺得很棒，就引用分享給各位朋友，最後謝謝原作者。

結語：

一輩子積蓄買套房不容易，同等價位同等條件下誰都希望能選擇到更好的和更合適的，

買房如看人，需全方位，多角度的考量。

一定要眼觀八方，要學會在錯綜複雜的市場環境下，選擇最適合自己的房子。

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地產領域12年從業經驗，願為所有對房地產相關知識有需要的朋友分享自己的所得所想。