我們知道，深圳自2020年7月31日以後，就不再審批商務公寓和土地供應了。
也就意味著，深圳連二手公寓都可能變成稀缺產品。
央視財經發布了一組數據，截止2020年底，深圳的非戶籍人口超過1000萬，租賃人口規模超過800萬，公寓市場需求非常大。
所以如果有人跟你說，公寓完全不能買，答案肯定不是，這個問題需要客觀地看，辯證地看。
我們先要弄明白一個問題，哪些公寓還有價值？
01.
中房研究院的考察調研，給出了兩種標準，除此之外的，我們都不建議你去碰。
第一種是，占據城市核心地段和資源的公寓
地段是決定房地產價值的關鍵因素，在公寓價值判斷里同樣適用。
選擇靠近商務區、商圈等城市核心地段的公寓，意味著占據城市高端、完善的資源。
成熟的生活配套保障出租率，租客的質量決定租金，同樣的公寓在其他地方可能只有2500，而在商圈附近能租近3500。
所以，尋找白領多的地段出手買公寓，如城市CBD。
第二種是，可旅居，擁有獨特資源，能提供獨特生活價值的公寓
這種產品，它的價值標準甚至比CBD公寓更嚴苛。
在距離上，它必須要不遠離城市中心，車程30分鐘內，交通便利。
必須要有稀缺不可複製的資源，擁有可帶來生活質變的居住環境，比如海灣、山湖、國家級森林公園...
它必須要處在成熟的生活區，周邊配套設施齊全，能滿足吃喝玩樂、衣食住行的各種需求，包括醫療教育的設施，也不能缺位。
它自身的配建也必須足夠完善，有集中商業或者商業街，有公園、酒店，最好還能有學校、康養設施...
以上，如果一個公寓項目達到了這些標準，我們判斷它有價值。
這樣的嚴苛程度，也導致符合條件的公寓產品，很少。
02.
今天我們重點聊聊這個。
可旅居，擁有獨特資源，能提供獨特生活價值的公寓
對於深圳人來說，哪裡還有這種合適的產品。
中房研究院考察了粵港澳大灣區環深圳的城市，最後把目光聚焦到了一個地方。
一個充滿驚喜的地方。
惠州大亞灣澳頭
一是因為地段，澳頭是距離深圳最近的板塊，30分鐘高速可以直到羅湖中心區，交通上非常方便。
它毗鄰香港、南臨南海、北靠筆架山、西與深圳接壤、再向東部就是深圳合作區，占據了最中軸的戰略位置。
二是因為資源，這裡有南中國海岸線最好的山、湖、海。
與人類居住最緊密的三大景觀資源是山和，海，而海景資源是三大資源中最稀缺的，中國1.8萬公里的海岸線真正適合開發利用的只有5400公里，也就是說只占了1/4，而拿來建房產的那就更少了。
澳頭優質的空氣和優越的景觀，已經是一塊難得的價值之地。
03.
在地段上，澳頭既是距離深圳最近的板塊，又有稀缺的海景資源，憑這兩點，可以說它是獨一檔的存在。
除此之外，我們經過深入考察，澳頭的價值遠遠不止這些。
這裡不缺資源
最優質的山、湖、海景觀資源，都是寶藏之地，大灣區的生態擔當，名副其實。
國家一類口岸的惠州港對接深圳和香港，等客運開通以後，只要40分鐘就可以到達香港維多利亞港，發展前景未來可期。
這裡不缺特色
應該說是這裡最靈魂的價值，就是它的港鎮特色，漁家人文風情，歷經幾百年的沉澱。
在這裡你可以見到距離深圳最近的、最成熟、最具風情的生活區。
中國的濱海漁家文化在這裡散發出最煙火氣的一面，這種價值彌足珍貴，會越來越吃香。
這裡不缺客流
澳頭每年接待觀光、餐飲、住宿遊客超過75萬人次，是深圳人喜愛的吃喝遊玩打卡目的地。
你可以在這裡浮潛、露營、趕海、海釣，沉浸式玩海。
有原生態的、水質最好的海灣，無污染的海水清澈到佩戴普通泳鏡就可以看見五彩斑斕的魚和各種珊瑚礁。
你可以在濱海綠道騎行，享受左手青山，右手大海的美景和悠閒時光。
你可以在山上滑翔，體驗國內最好的滑翔傘勝地之一。
你可以在沃爾瑪購物，在兩個城市裡最大的海鮮街，享受最平價、種類最全的海鮮自由。
澳頭還新建了一個金門塘碼頭，規模1.9個億，目前主體工程基本完工。
營業後，將發展現代漁業及旅遊相關的餐飲、觀光、商業區，配套有觀景平台、海鮮交易市場和停車場，作為一個多功能的集中式項目，提供了極大的生活便利性，將片區價值再拉升一級。
這裡不缺差異化競爭力
成熟的生活配套，加上豐富的遊玩度假屬性，是澳頭脫穎而出的重要考核標準。
也就意味著，這裡既可以度假，又可以長住，區別於純遊玩的度假目的地，而是向都市生活接軌。
這裡不缺爆發力
中房研究院的研究指出，在老齡化的背景下，未來的三到五年內，深圳新增的康養需求將達到150萬。
因為深圳最有錢的那一批人，也就是數量龐大的60後70後，開始真正退休養老，深圳的旅居養老市場就會迸發出最大的需求，澳頭是距離最近的承載地。
04.
這樣的地段和屬性，作為旅居很合適。
在考察了幾輪過後，我們推薦一個項目，值得大家關注。
合生濱海城
距離深圳2公里，一個體量超過200萬方的沿海超級大盤。
它占據了澳頭最好的自然景觀資源，依山面海。
在項目內部，還有一個充滿視覺震撼的純天然內海湖，波光粼粼。
這個湖占地36萬方，是大灣區唯一一個，也是項目的靈魂所在。
項目所有的規劃，包括住宅、別墅、商業街、公園、酒店、學校都是依湖而建，井然有序。
目前正在建設一條環內海湖的觀光綠道，將打造成城市特色地標級別的休閒遊玩地。
小區里自帶了星級酒店、商業街、游泳池、學校。
所有生活體系的標準，向深圳都市生活接軌，而又有它與生俱來的度假生活屬性。
因此，它的定位是湖海雙擁的海居度假中心，純粹為了一種生活方式而存在。
真正承載起了這種既可度假、又可長住的生活價值。
這種生活方式在中國它有個專屬名字，合生都市灣區。
度假旅遊產品很常見，既可度假又可長住的項目很少，這也是合生濱海城區別於其它景區項目的最大價值和競爭力。
它有天賦異稟的土地、獨特的開發模式、聚合頂配資源，未來的臨深也不會再有。
04.
我們認為這個項目的公寓，還有價值。
因為它符合了開頭提到的幾個嚴苛的標準。
距離深圳2公里，距離深圳市中心30分鐘車程，擁有稀缺優質的山湖海，坐落在成熟的港鎮生活區，而且自身配套非常齊全。
它的公寓產品被命名為
合生灣匯
產品面積段為42-87㎡的單間到三房。
首先，這種產品的入手門檻就非常合適，總價大概50萬起步，相當於深圳房價的1/10，上車無壓力，也不占用購房名額。
其次，這種公寓很精緻，麻雀雖小五臟俱全，功能上是不缺的，選擇很靈活，提供了單間到三房可選，同時也更容易打理，物業費也相對較低。
再次，它還附帶星級酒店式的生活環境和物業管理，比方說家政服務的渠道暢通，在居住上的任何需求，基本上酒店管理公司都能幫你。
最後，它是帶精裝修，交房即入住，省去了很多時間成本。
這也就意味著，它能滿足你的旅居度假需求，也能滿足你長住的需求，它能提供的生活方式是深圳人所嚮往的。
像香港淺水灣、紐約長島的公寓產品，不遠離市中心，交通便利，配套齊全，擁抱山海，獲得更好的生活品質。
因此，這種產品也更容易出租，作為投資也是一個不錯的選擇。
前面我們說過，澳頭的度假旅遊市場一直是很旺盛的，我們考察了片區的旅遊租房情況。
其中，有兩點信息值得關注。
第一是，我們在攜程上訂房，因為是海邊的旺季，基本上會被告知不能自由選房，節假日爆滿，而且價格並不低。
今年的旅遊出行重新爆發，甚至被稱為是報複式消費，比疫情前的2019年同期增長了13%。
五一小長假期間，很多酒店入住率已經達到100%，市場面臨龐大的需求。
第二是，在貝殼上，澳頭的認證公寓供應，是0套。
作為一個活躍的市場，獨特的可旅居可長住的產品屬性，會讓合生灣匯更有價值，可說它填補了這個領域的空白。
對於手頭預算少，卻想購買一套相對舒適的居所，或者做一個長線投資規劃，這裡值得關注。
如果感興趣，推薦你來走一圈。
項目地址：大亞灣區·澳頭·濱海公園旁
售樓部電話：0752-5585888
駕車路線：
1、深汕高速路線：深圳—梅觀高速—機荷高速—深汕高速—淡水出口—人民路—大亞灣大道—安惠大道—合生灣匯
2、東部沿海高速路線：羅湖—大梅沙—沿海高速—澳頭出口—石化大道—中興中路—安惠大道—合生灣匯
3、惠陽路線：惠陽—大亞灣大道—安惠大道—合生灣匯
4、惠州路線：惠州—惠澳大道—中興五路—石化大道—安惠大道—合生灣匯
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