武漢疫情牽動全國人民的心，把整個春節都給攪了，想必對多數人來說這是有史以來過的最宅的節日吧？
1月20日下午，鍾南山院士接受訪談，證實了武漢肺炎可以人傳人，大家的關注度驟然升高。1月23日武漢宣布封城，湖北各地隨後也跟上，全國各省區市陸續啟動一級響應，一次對抗疫情的戰役在全國展開。
從這幾天的情況來看，全國感染新型冠狀病毒肺炎的人數已經超過非典時期，到這裡我多說兩句話。1、不必為武漢疫情感染人數增加過於恐慌，武漢以外地區的人們平常注意洗手，出門帶好口罩，注意自我防護我覺得問題不會太大。2、感染人數增加確實也能說明醫療效率的增強，把已感染人群及時發現，及時隔離治療有助於儘快控制疫情，要知道在非典時期檢測手段遠落後於現在，那時感染了未及時發現更加危險。
伴隨著肺炎疫情的不斷蔓延，全國多個城市已經關閉售樓處，據不完全統計，武漢、福州、成都、寧波、天津、大連、合肥、煙臺、重慶、石家莊、佛山、長沙、南昌、東莞、廈門、昆明、瀋陽、杭州、南京、鄭州、海口、三亞、湛江、宜昌等地暫停開放售樓處。
關閉售樓處意味著相關地方樓市進入零成交時代，開發商、中介以及其他賣家的苦日子已經到來。受此影響，在香港上市的內房股普跌，保利置業集團(0119.HK)、融創中國、佳兆業集團、世茂房地產、富力地產、碧桂園等表現慘澹。
有人據此聯想到2003年的非典，那個時候樓市普遍有20%的跌幅，2003年受「非典」影響，全國新建商品房價格上漲4.84%，2004年上漲17.76%。現如今武漢疫情的破壞力並不亞於2003年的非典，那麼歷史會重演嗎？
房價到底是漲是跌，短期看政策，中期看土地，長期看人口。無論是03年的非典，還是今年的肺炎疫情帶來的影響都是長短期的政策變化以及短期的供需關係變化。
短期的供需影響就不多說了，在任何時候健康都大於財富，在疫情不斷肆虐面前誰還有心情去看房，這就對需求有很大的影響，甚至還可能是零交易，對於一些有資金壓力的業主來說急著轉手只能降價賣，但如果能抗得過這段時間，其實價格還是會回來。
樓市的短中長期因素沒有變，疫情過後該是怎樣還是怎樣。與03年不同，現如今樓市環境發生了一些變化：
1、負債變量：2003年中國居民槓桿率（居民部門貸款餘額與名義GDP之比）是18%，2019年三季度是56.3%，如果考慮公積金貸款的話，現在的居民槓桿率已經超過60%，國際貨幣基金組織認為，居民槓桿率超65%就會影響到金融穩定。
從數據上我們大概可以這樣小結，03年大家借錢買房的比重不是很高，加槓桿空間很大，房價上漲的空間也很大。現如今，房價越漲，居民負債越高，解決的辦法有兩個，一是增加居民收入，二是抑制房價上漲的速度。
2、貨幣變量：2003年12月中國廣義貨幣M2是22.12萬億，增速是19.58%。2003年中國GDP是13.74萬億元，增速是10%，M2是GDP的1.6倍。
2019年12月中國廣義貨幣M2是198.65萬億，增速是8.7%。2019年中國GDP是99.0865萬億元，增速是6.1%，M2是GDP的2倍。
M2代表鈔票量，GDP代表財富量，M2與GDP的比值從2003年的1.6倍上升到現在2倍，說明負債增速快於財富增速且達到了較高位置，未來M2增速必須得放慢。M2增速從2003年的19.58%降到2019年的8.7%意味著房地產外圍資金變少。
3、城鎮化變量：2019年中國大陸總人口超過14億，城鎮化率是60.60%，2003年中國城鎮化率是40.43%。可以發現，2003年的城鎮化率空間很大，2019年同樣也有空間，但空間小得多。
4、人口變量：2019年中國人口自然增長率為3.34‰，16至59周歲的勞動年齡人口89640萬人，占總人口的比重為64.0%。2003年全年全國出生人口1599萬人，出生率為12.41‰，15-64歲占比70.4%。
2003年的人口和2019年變化不大，但是結構發生變化，60歲以下人口減少，意味著潛在購房群體在降低。
總的來看，2003年人口、資金、居民購房能力十分強大的情況下，樓市自那以後註定會掀起一波大牛市，但是由於當時正距離1998年國家宣布房地產市場化不久，樓市還沒有形成顯著的上漲預期效應和財富效應，你想啊，絕大多數的人在那時買房絕對不會想到今天房價能漲這麼高，當時人們買下的房子也不敢保證不會下跌，所以當非典一來的時候房價整體下跌20%不奇怪，但恰恰是這20%跌出了黃金坑，那個時候在城市買了房的早就上中產了吧。
不過，本次武漢疫情對樓市的影響可就要弱很多，原因很簡單：一是大家早就習慣也有價無市，你看這幾年的樓市限購，成交量大降，但價格還不是擺在那兒。二是房價已經有了預期效應，大家都知道現在的房價特別是一二線的房價「只漲不跌」，除了資金緊張外誰會降低20%出售？
需要指出的是，從長期來看，相對03年現在的樓市環境已經發生了變化，房價全國普漲或全面大漲的環境已經沒有了，只能是溫和地漲，緩慢地漲，但一些顯著的政策利好除外，比如去年的深圳光明區。
2003年的非典和2020年的武漢疫情或許有一個共同點，2003年國家宣布房地產為支柱產業，這為之後的房價上漲埋下伏筆。2020年經濟下行壓力原本就不小，加上本次的武漢疫情可以說是雪上加霜。為了穩增長今年或許在樓市的限制方面有所鬆綁，未來的樓市或許不會因為疫情而受顯著影響，反而可能過著暖冬，所以如果你在一二線城市發現某套房子因疫情降價，或許不失為一次入手的機會。
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