民國房地產開發與現在不同，基本模式為：弄一塊地皮，蓋一片房子，把房租出去。回籠資金。

再弄一塊地皮，蓋一片房子，再把房租出去，回籠資金⋯⋯

現在的開發商靠賣房賺錢，民國的開發商靠租房賺錢。

民國上海有一家樹德房地產公司，其老闆葉澄衷斷斷續續開發了幾百幢房屋，常年向外出租，年均純利潤高達紋銀10萬兩。

華商劉景德，民國前夕在租界買進地皮，開發商業大樓兩幢，出租給600多家商戶，平均每月有5萬大洋的房租進帳。

1930年前後，全上海大大小小的開發商多達800多家。絕大多數都是像葉澄衷、劉景德樣，每開發一片房屋。都把它們租出去獲利。

最典型的是大流氓兼大富豪黃楚九，他在1925年前後投身房地產開發。

在現在的上海市寧波路一帶斥巨資建起20多幢商住兩用樓，底層租給商戶開店，上面租給公司做寫字樓。這批房產一直被黃楚九用於出租。直到1930年才因為破產而被迫出售還債。

建成而後出租的開發方式有一個優點：

回籠資金雖慢，卻細水長流。

如果開發商野心不大、慾望不強並且運營得法的話，只開發一處房子就能保證一生吃喝愁。

但是也有缺點：

回籠資金的周期太長，中間時局多變。風險係數偏高。

像黃楚九，1927年那批商住兩用樓剛建成時，如果他立馬賣掉的話，還能趕上黃金樓市的末班車，絕對有大錢可賺。但他選擇了長期持有並向外出租，結果撞上了經濟大蕭條，20多幢樓房竟然無人承租。

經過黃楚九再三努力，才租出兩問房子，一問租給了電力公司，另一間租給了一家鞋店，其餘一排排嶄新的樓房全部空置，給黃楚九造成了巨大損失。

不過廣大開發商寧願冒著時局多變的風險，也不走開發即出售的現代路子。原因有三：

時局多變

購房者紛紛產生了朝不保夕的感覺，花半生積蓄買一處產業，誰知道哪天會讓轟炸機掀掉?

與其買房，不如租房。

像茅盾、魯迅等人，當年在上海都是高收入群體，都租房住，始終沒有在上海買一套房子。收入較低的丁玲、沈從文、胡也頻等年輕人也是租房。

民國稅費種類繁雜

稅率很高，購房者買房，除了向開發商繳房款，以及到財政局繳契稅，還得繳過戶費、中證費、市政經費、建設特捐、地保蓋戳費、手數料照轉移稅等。

以1928年為例，在上海購買一所普通住宅，契稅是購房款的9％，過戶費是購房款的1％，中證費是購房款的3％，市政經費是購房款的5％，建設特捐是購房款的1％，地保蓋戳費是購房款的2％，手數料照轉移稅是購房款的2％。

這幾項稅費加起來，占到購房款的23％。比方說你花100萬元買套房，為了過戶，還得另掏23萬的稅款，非常不划算。

如此繁重的交易稅，肯定要減少交易，除非萬不得已，大夥寧租房，不買房。名著《圍城》中，方鴻漸和孫柔嘉新婚後去上海找工作。就是租的親戚家的房子，並沒有買房。是他們買不起嗎?

不是，若方鴻漸的爸爸出錢贊助。肯定能幫小兩口買上婚房的，之所以不買，估計就是因為稅費太高、買房太不划算的緣故。

無論唐宋開發商還是明清開發商，身上都有濃厚的地主傾向：地主買了田地，是為了出租給佃戶常年收租的；開發商蓋了房子，也是為了出租給房客常年收租的。

古代中國的地主不喜歡賣地，古代中國的開發商也不喜歡賣房。

唐朝史籍和唐人傳奇里經常提到位傳奇性的人物—長安富豪竇義，此人在長安西城開發商鋪幾十間，一直用來出租，甚至在竇義死後百餘年，他的兒孫還守著他開發的商鋪不放，常年出租，決不出售。

五代和宋初的官商桑維翰熱衷於房地產開發，也是只出租不出售。明朝權臣楊士奇，清朝權臣高士奇，以及歷史上最著名的大貪宮和珅，都在京城開發過住宅和商鋪，卻都不見他們賣出的跡象，他們只出租。

像這種同時存在於古代開發商與古代地主身上的只租不賣傾向，其實根源於儒家傳統和宗族意識：儒家以守恆產為歌頌對象，而房屋和土地正是恆產；宗族以守祖業為歌頌對象。

凡是上輩的產業，無論是源於祖傳還是來自開發。都得守住，否則即為破家，要受到輿論的唾罵，有時候還會因為族人首告而鋃鐺入獄。

直到民國時期，中國民間買房賣房，賣方還被叫作「破方」，「破」就是破家的意思，賣房等於破家。很受忌諱。