2019年馬上就要過去了，這一年，英國脫歐仍然沒有如期完成，對很多行業來說，政治不確定帶來的影響仍在繼續，而很多人似乎也一直認為，脫歐是近年來影響英國房地產行業的一個最為主要的因素。
雖然各大機構都在鼓吹這一論調，但事實真的如此嗎？
未來的英國房產是否值得投資呢？
在回答這些問題之前，我們先來看看過去一年英國的房價變化情況~
一、2019英國房產變化趨勢
在進行深入分析之前，我們先來看看自脫歐公投後英國的平均房價增長情況。
儘管存在脫歐不確定性，但2019年全英國的平均房價仍然表現強勁，處在一個「短期下跌，長期上漲」的狀態中。
截至2019年第三季度，英國平均房價升至約250,677英鎊，一年內上漲了2,500英鎊。
如下如所示：16年到現在英國平均房價曲線圖
再從英國城市房價跟蹤指數（Hometrack Cities House Price Index）來看，過去二十年里，除了2008年金融危機的時候，其餘各年份，英國房價一直處於增長的狀態，預計明年仍將保持增長的勢態。
如下圖所示：英國房價過去20年間的增長率
不僅英國房價整體呈現增長的狀態，基本上，各大城市的房價也維持著穩定的增長，尤其是首都倫敦，雖然2019年的增長率不如其他幾個城市，但過去十年的平均增長率卻是所有城市中最高的，達到了5.7%。
如下圖所示：各大城市房價增長率；紫色——年增長率；金色——10年期平均增長率
大家都知道，買房子如果不是為了自住，那麼從長線投資的角度來看，倫敦的房價增長率仍然是很有競爭力的。
接下來，我們再從不同的房價區間，來分析一下各微觀市場的上漲情況。
根據Savills近期的報告，他們將英國的房地產市場分為了三個價格板塊，分別是：
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The 10th Percentile ——代表了房地產市場中價格較低的低端房產；
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The 90th Percentile ——代表了房地產市場中價格最高的高端房產；
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The 50th Percentile ——反映了房產平均價格的房產價格中位數的房產。
數據顯示，與2014年同期相比，在2019年前三季度，英國各地區不同價格區間的房價都處於穩定的增長中，但在房價較高的地區，如倫敦，英格蘭東部，東南部等地區，高端房產的增長率卻不如低端房產的高。
如下如所示：英國不同區域的房價增長情況（2019年1-9月與2014年同期相比）；藍色--低端房產均價增長比；粉色--高端房產均價增長比；淺藍色--房產價格中位數房產均價增長比
在倫敦，上漲幅度最高的是低端的房產。高端房產的房價增長較為緩慢。而在其他城市，則幾種房子的價格增長差不多。
當然，出現這種情況也不難理解。房價越低的房子，上漲空間越大。
以倫敦為例，這裡的高端房產均價為1,002,900英鎊，而高端房產價格漲幅超過普通房產的東北部（North East），高端房產均價僅為291,600英鎊，遠低於倫敦的平均水平。這也意味著，同樣是增值1%，東北部的房價上漲為2,916，而倫敦的房價則需要上漲10,029，根本不是一個數量級。
所以，綜合來看，過去一年，不論是從英國整體來看，還是從各主要城市來看，英國的房價整體仍是在曲折中不斷上漲的，但高端地產的房價增速相對來說較為緩和。
既然如此，那英國脫歐在其中的作用又有多大呢？
二、脫歐對英國房產的影響
英國自脫歐公投以來，一些媒體和機構就不時冒出這樣的聲音：「英國房市的一切波動都是由英國脫歐主導的。」
這句話說的人多了，漸漸地，就有越來越多的人都開始這樣認為了。
如今，英國脫歐在即，回首再去看，這幾年英國脫歐真的是影響英國房地產市場的首要因素嗎？讓我們用數據來說話。
1、房產交易量基本穩定
一般來說，房價是由交易主導的，一個地區的房產以特定價格成交的套數越多，那麼平均房價就會越接近這個值。
這也就意味著，如果房產的成交量顯著下降，成交量萎縮，就說明市場波動，投資風險更高，反之則說明市場平穩，投資風險相對較小。
下圖代表了英國房地產交易的情況，可以看到在脫歐公投之前，英國全國月均房產成交量在大約10.5萬套左右，脫歐公投之後則維持在月均10萬套左右。前後差距不過每月0.5萬套。
如下圖所示：英國房地產交易量；藍色——英國;紅色——英格蘭
基本上，從上圖也可以看出，英國脫歐前後，房產的成交量變化並不大。唯一一次出現峰值，也並不是由脫歐導致，而是英國政府決定從2016年4月1日起，向那些購買第二套房，以及購房出租買家額外徵收3%的印花稅。
正是這項政策的出台，才導致了倫敦房市出現了較大的一場波動，人們紛紛想趕在政策落地前出手搶購，這也引發了銷量的突然上漲。
2、房產熱度依市場規律變化
除了關注交易量，市場上房產中介機構的平均房源儲備量和房產出售時間，也常被用來分析當前市場的熱度。
一般而言，房源儲量增加，平均交易時常縮短，說明市場熱度增加，交易活動頻繁。房源儲量減少，平均交易時常拉長，說明市場的活力下降。
如下圖所示，英國房產中介機構相關數據；紅色——平均出售時間，藍色——房源儲備量
從上圖可以看出，市場熱度的下降普遍開始於下半年，而這一階段原本就是房地產市場的淡季。市場熱度的上升也基本是從冬季轉入春季時開始，而這也原本是英國房地產的旺季。可以說，從市場熱度來看，英國房地產在脫歐公投前後並沒有出現太大的反常，而是按照市場規律和季節性變化在波動。
3、高端房產受政策影響大
再來看看倫敦黃金地段的銷售情況，下圖顯示了自2016年初至今的倫敦黃金地段房產銷售額變化的情況。
從上圖可以看出，在2018年後，倫敦高端房產的銷量基本都在一定的範圍內波動，而幾次峰值也都與政策的變動有分不開的關係，一次就是上文我們說的印花稅政策，另一次出現在2017年4月左右，主要是由於英國出台了抵押貸款利息減免政策。
可以說，從數據表現來看，脫歐的影響是短暫的，有限的。
不過，要說脫歐對英國房市完全沒有影響，也不太客觀。
脫歐帶來的不確定性以及由此產生的英鎊匯率波動，對海外買家而言，卻是千載難逢的好機會，大家可以在匯率較低時抄底買入。
既然，脫歐只是抑制了房價上漲的速度，而不會致使房價下跌，那麼真正影響房價的因素有哪些呢？
三、影響房價的因素
儘管新政府已經上台，英國脫歐的前景也在逐漸明朗，但這些都不會大幅度的改變房產市場的基本面，而從長期來看，影響英國房地產市場價格的因素主要集中在以下幾個方面：
1、供需關係
任何時候，供需關係都是決定價格的首要因素之一。只要市場有需求，房價就有增長的動力。
今年8月，英國首次購房者的數量更是達到了12年來的最高水平，通過抵押貸款踏上住房階梯的人數增至了35,010人。
與之形成鮮明對比的是，房產的需求與供應並不匹配，即便是今年以來各中介房源儲備量有所在增加，但也一直徘徊在平均55套以下，相對於需求而言，缺口實在很大。
而且，歷年以來，英國的住宅供應量一直遠低於政府承諾的每年30萬套目標。
如下圖所示：2001/02年度至2017/18年度每年新增房屋供應量。
正是在這樣的大環境下，被壓抑的需求一經釋放，市場上競價的人變多，就會進一步助推房價上漲。
而從英國剛需房的表現，也可以印證這一點，根據Springbok Properties的調查顯示，自2013年以來，英國首次購房者的平均成本已經上漲了32.8%。
在首都倫敦，漲幅最大的是Barking and Dagenham地區，2019年首次購房者需要支付的平均房價為281,396英鎊，比2013年增長了近70.8%。其次是位於倫敦東北部的 Waltham Forest ，平均房價上漲了68.7%，至408,233英鎊。
而且，主流房產價格上漲，以及印花稅等政策的推行，讓很多「中間層」買家開始搖擺不定，很有可能被推到下一階梯，與剛需房買家搶房，而這也為房價的上漲添了一份力。
2、負擔能力
不得不說，負擔能力也是影響房價的一個重要方面，負擔能力高的地區，房價上漲空間更足，負擔能力低的地區，由於有價無市，房價的增長速度也會受到限制。
相比於其他國家，英國居民對房價的負擔能力尚可。
從就業水平來看，英國的失業率近年來不斷下降，創下了3.8%的歷史新低，不僅與美國不相上下，還遠遠甩開了臨近的歐洲強國法國。
此外，居民平均工資水平也達到了近來的最高值。
再從抵押貸款情況來看，儘管去年8月初，英國央行(Bank of England)將利率上調至0.75%。然而，各銀行為了爭搶客戶，打起了價格戰，並爭相推出各種貸款產品，這也使得抵押貸款利率一直保持在低位。
由於工資的上漲和抵押貸款利率的優勢，使得人們更容易負擔的起房子，尤其是在首都倫敦，自脫歐公投以來，房價和收入比出現了一定的下降，而這也有助於支撐房價。
如下圖所示，英國房產負擔能力
3、城市吸引力
一個城市越是經濟實力強，越能吸引更多的企業入駐，也能帶動人口的持續流入，這些反過來又會促進城市的發展，而這種良性循環對房地產市場來說也是積極因素，長遠來看，房產不僅具有較強的抗風險能力，還會具備良好的增長潛能。
而英國的首都倫敦，就是這樣一個地方！說起倫敦的優秀，簡直幾天幾夜說不完~
倫敦是國際化最高的城市，包容且開放
倫敦是全球的金融中心，有超多的發展機會
倫敦是全球教育資源中心，是最受國際留學生歡迎的城市
倫敦是最宜居的城市之一，綠化好，空氣清新，交通方便，文娛豐富
倫敦是最適合投資的地方之一，法律制度健全，房產泡沫小，稅賦輕
倫敦是最具文化的城市之一，幾千年的時光沉澱，積攢了最閃耀的歷史遺珠
倫敦是最浪漫的城市之一，古典與現代並存
……
正是倫敦在各方面的優異表現，也成為了全世界土豪最愛地之一。根據2019年Knight Frank發布的研究報告，在身價超過3,000萬美元的全球頂級富豪中，有4,994人選擇在倫敦居住。
對於富豪如此，對於普通人來說也是這樣，大家看重的正是這裡的資源~由此也可以看出，政治不確定性帶來的短暫影響，並不會影響英國，尤其是首都倫敦的長期發展，而這才是吸引大家前來買房的重要因素。
房產圈的結尾提示：
不管怎麼說，脫歐引發的不確定性目前已經逐漸減弱，而新任政府上任後，具體會實現什麼樣的政策，則成為了目前房地產市場中新的關注點~
比如，政府會不會對海外買家加征3%的印花稅，是否會有其他政策的出台等等，都會在一定程度上影響未來的房產交易。
那麼，明年英國的房地產市場又會迎來一個怎樣的發展呢？持續關注房產君，我們將為您帶來更多的乾貨分析！
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