文丨西部菌
成都第二批集中土拍終於落下帷幕。
在房地產大調整的背景下，這場土拍顯得格外特殊。因為限房價、競地價、定品質，整體熱度不高，出現流拍，而且地方國企成為拍地的主角。
房企參拍地塊前五名的房企全部為國企和央企。其中，中鐵建參拍地塊數量最多，報名了15宗地塊，保證金42.83億。此外，首開、中糧、金地和保利各參拍9宗、11宗、10宗和7宗，保證金都在20億以上。——界面新聞
當然，也有民企積極報名：
龍湖參拍土地數量最多，報名了12宗地塊，保證金共11.17億。其次，新希望報名了5宗地塊，金輝報名了5宗地塊，正榮報名了4宗地塊。
今天要說的是正榮。
正榮報名了4宗地塊，在如今的環境下，加倉成都的意圖很明顯。但結果事與願違，西部菌查詢發現，三天的土拍中，正榮全程陪跑、顆粒無收。
公開渠道拿不到地，還如何拓土？
相對於拓土的失利，正榮更棘手的難題在於，規模上去了，但虛胖程度很嚴重。而作為黃檔房企，債務上升，盈利能力下滑，也給它帶來了不小的壓力。
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正榮集團1998年在福州成立，旗下正榮地產於2018年在香港上市，截至2020年中，已投資布局長三角、環渤海、中部、西部、海西、珠三角等6大區域。
作為閩系房企，正榮以長三角、環渤海為最主要陣地，2018年開始向珠三角、西部成渝地區進行全國化擴張。
由於聚焦一二線城市，重慶和成都成為正榮地產西進的重要目標。
來源：正榮官網
公開資料顯示，2018年7月，正榮聯手西藏利農、中關村生態鄉村創新服務聯盟，在成都市郫都區打造田園綜合體，以曲線的方式入蓉。
2019年5月，首次在成都獨立拿地。2019年11月，2020年6月，2020年12月，正榮分別在成都市場拿地。至於重慶，正榮進入的時間和成都差不多，是在2018年6月入渝。
值得一提的是，在重慶和成都的拿地突圍時，適逢正榮地產的多位高管離職變動，所以這一拓土的動作，對正榮的規模化擴張而言，也有著一定的特殊意義。
不過，正榮地產雖然有深耕意願，成績卻相當一般。比如在成都首次獨立拿地，距成都正榮置業發展有限公司成立，間隔了約一年多。
此外，2021年年中報顯示，正榮在重慶和成都的項目，一共只有7個，其中成都5個，重慶2個。如果將成都的桂湖正榮府一期二期合併，那嚴格來說只有4個。
來源：正榮年中報
銷售方面，成渝所在的華西區域，上半年合約銷售額占比只有3.1%，長三角為56.7%。
上半年營收方面，華西區域更是可以忽略不計，而2020年的營收占比，同樣只有2.5%。
進入成渝三年，如此成績只能說平平無奇。所以，這次正榮積極報名，和一眾地方國企參與成都土拍，並不奇怪。
然而，最終只是打了個醬油。未來正榮在成渝的市場份額，還能否得到有力提升，成渝是否能成為撬動規模的重要支點，這些都要打上大大的問號。
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踴躍報名的正榮，在成都集中供地上顆粒無收，這也是中小型民企在當前房地產市場競爭弱勢的一個縮影。
畢竟，隨著政策收緊，成都等重點城市，對土拍進行了嚴格的限制。限房價、競地價、定品質的模式，考驗的不僅僅是操盤能力，還有房企的財務穩健程度。
來源：正榮年中報
在這方面，正榮相較於那些以穩健著稱，且融資更有保障的地方國企，自然缺少足夠優勢，更容易束手束腳。
以三道紅線為例，上半年，正榮剔除預收帳款的資產負債率72.4%，相比上年末下降4.2個百分點，踩中一道線，屬於黃檔房企。
正榮的債務踩線，是前些年激進擴張的結果。
自從2016年總部搬到上海開始，正榮延續了閩系房企一貫的激進作風，在全國四處拿地，拓展業務版圖。其中2019年新增了41宗土儲，2020年上半年則新增32宗。
得益於強有力的全國拓土，正榮近幾年的銷售增長几乎是直線上升。2016年到2020年，其全口徑銷售額分別為392.92億元、702億元、1080億元、1307億元、1419.01億元。
2020年受疫情影響有所放緩，但前幾年，正榮的銷售增長之快肉眼可見。而在去年的克而瑞全口徑銷售榜上，正榮集團位列第22位。
不過，規模快速擴張伴隨的問題是，正榮的債務總量也在日益走高。2020年，正榮的總負債金額為1837.5億元，而今年上半年為2033.05億元，增長超10%。
考慮到正榮還存在明股實債的嫌疑，真實負債可能還要更高。這樣的財務結構，以及依舊踩線的局面，對未來的融資和拿地，多少會造成一定影響。
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除了債務踩線的壓力，正榮的另一個棘手難題在於，為了給增長提速，它大量採取了合作開發的模式，聯營、合營項目多，導致規模注水嚴重。
財報顯示，2017年至2019年，正榮地產的全口徑銷售額分別為702億元、1080億元、1307億元，但權益銷售金額分別只有351億元、361億元、372億元，幾乎沒有增長。
對於犧牲權益占比來做大規模的擴張模式，正榮直到今天依然有很強的路徑依賴。
來源：正榮年中報
比如在今年上半年新增的24塊地中，占有100%權益的只有廣州、西安、廈門的3塊，其他全都是合作開發，並且大量地塊的權益占比低於50%。
在如今的環境下，合作開發能夠整合各方資源，規避風險，降低開發的成本，但依賴過重不僅導致規模增長成色低，還會拖累企業利潤。
今年上半年，正榮的合約銷售金額達到了823億元，同比增長47%。營收為160億元，同比增長只有10%，淨利潤15億元，同比增長18%，和銷售增速相比可謂黯然失色。
來源：正榮官網
盈利能力方面，毛利率由2020的20.3%，降到上半年的19.1%；淨利率由2020年的9.86%，降到上半年的9.39%，都低於行業平均水平。
而按照今年設定的1500億元的銷售目標，正榮踩剎車的跡象相當明顯。
那麼，擴張減速後的正榮，能否在優化債務的同時，實現盈利能力的提升呢？
值得一提的是，今年上半年的土儲中，新增項目90%位於一二線城市。而2020年，正榮的土儲構成中，82%位於一二線城市。
換言之，正榮在一二線城市的投拓力度還有加強的趨勢。那麼，在一二線城市調控升級、利潤壓縮的背景下，正榮要改善盈利指標，無疑會更加困難。