辦公寫字樓樓是專業的商業辦公，是集中收集和處理信息、決策、文件處理和其他形式的經濟活動管理的場所。由於辦公樓是商業辦公活動的場所，所以好的辦公樓不僅地理位置好，而且相關的物業和服務設施水平也高。城市越發達，效率就越高。除了基礎設施之外，商業圈的聚集和高效率也是必不可少的，這離不開建築物的質量和設施。然而，當前智能建築和智能城市的發展離不開辦公建築的重要載體。
辦公樓市場發展與宏觀經濟存在較大的關聯度，宏觀經濟下行，工業、服務業規模增速下降導致國內辦公樓市場近兩年表現遠低於住宅市場。2018年，中國辦公樓開發投資規模跌破6000億元，2019年投資完成額略有回升，至6163億元，增長2.78%。
2013-2019年中國辦公樓開發投資規模走勢圖
資料來源：國家統計局、智研諮詢整理
在供給端，2019年寫字樓新交付面積740萬平方米，為歷史最高值。受到國內外經貿不確定性以及P2P、共享辦公行業優化整合的多重影響，全年凈吸納量放緩至337萬平方米。
2019年，國內辦公樓新開工面積大幅增長，相比2018年提升7.11%，至7084萬平方米。促使我國辦公樓供應上升而需求下降，辦公樓市場供過於求態勢加劇。
2013-2019年中國辦公樓新開工面積走勢圖
資料來源：國家統計局、智研諮詢整理
近三年，我國辦公樓施工面積和竣工面積整體維持平穩狀態，隨著國內城鎮化率的不斷提升，城市化建設為辦公樓提供了新土地。尤其在中部、南部地區，產業結構優化空間大，辦公樓施工面積正處於提速狀態。截至2019年辦公樓施工面積37252萬平方米，同比增長3.93%，2013-2019年，中國辦公樓施工面積複合增長率7.18%。
2013-2019年中國辦公樓施工面積走勢圖
資料來源：國家統計局、智研諮詢整理
截至2019年，國內辦公樓竣工面積3923萬平方米，同比增長1%，2013-2019年中國辦公樓竣工面積複合增長率5.85%。
2013-2019年中國辦公樓竣工面積走勢圖
資料來源：國家統計局、智研諮詢整理
在需求端，TMT和金融雙引擎驅動格局不變，全年貢獻逾50%的租賃需求。經濟轉型帶動專業服務業穩步發展，成為第三大寫字樓需求來源。但是，近幾年網際網路金融嚴查以及P2P平台暴雷，導致國內網際網路金融受到嚴重打擊，P2P相關企業陸續關閉，極大程度上的影響了辦公樓市場的需求市場。
2018年開始，國內辦公樓銷售面積明顯下降，截至2019年，中國辦公樓銷售面積3722.8萬平方米，同比下降14.68%，下降速度明顯加劇。
2013-2019年中國辦公樓銷售面積走勢圖
資料來源：國家統計局、智研諮詢整理
受辦公樓銷售面積快速下滑影響，國內辦公樓銷售額在2019年跌破6000億元，至5328.96億元，同比下降15.1%，下降幅度從2018年的2.55%擴大至2019年的15.1%。
2013-2019年中國辦公樓銷售額走勢圖
資料來源：國家統計局、智研諮詢整理
與住宅房地產市場一樣，辦公樓銷售依舊以期房銷售為主，2019年辦公樓期房銷售4040.61億元，占辦公樓銷售額比重的75.82%，辦公樓現房銷售1288.36億元，占比24.18%。
2013-2019年中國辦公樓銷售細分結構
資料來源：國家統計局、智研諮詢整理
我國第三產業GDP雖然長期保持穩定的增長趨勢，但增速從2008年至今，卻一直處於下降趨勢，截至2019年，我國第三產業GDP增速降至6.9%，相比2018年下降0.7個百分點。2019年中國工業增加值同比增長5.7%，相比2018年增速下降0.4個百分點。宏觀經濟增速下降，以及經濟下行壓力，給國內辦公樓市場銷售帶來了一定負面影響。
另一方面，由於前期辦公樓大規模供給，租金價格上漲，導致國內寫字樓空置率持續上升。其中，2019年北京甲級寫字樓市場新增供應面積134.5萬平方米，寫字樓空置率上升至12.7%，這兩項指標達到2009年以來最高值。截至2019年末，世邦魏理仕跟蹤的17個中國內地主要城市寫字樓平均空置率為21.7%，空置面積主要集中在部分華北二線和中西部城市以及新興商務區板塊。全國寫字樓租金指數同比下跌1.8%。供給持續增長，空置率上升導致我國辦公樓待售面積一直處於高位，截至2019年，我國辦公樓待售面積3800萬平方米，相比2018年上升了151萬平方米。
2013-2019年中國辦公樓待售面積
資料來源：國家統計局、智研諮詢整理
整體來看，我國辦公樓市場供需狀態存在一定失衡，考慮延期交付因素，2020年全國寫字樓新增供應仍然居高不下，寫字樓空置率將進一步走高。不過根據目前我國宏觀經濟政策，以及國家對科技企業的扶持力度，金融和科技企業有望繼續為我國辦公樓市場提供良好的需求支撐。