2019年中山樓市：成交量、價格均平穩 區域分化越來越大

2019年是房地產充滿爭議的一年。對中山而言，去年樓市在看空與看好的搖擺中平穩過渡，無論成交量還是價格並沒有出現太大波動。但業內人士透露，從新增量減少能窺視出開發商對房地產未來走向的態度。

住宅成交量微跌，備案價格升降不一

從數據上看，中山去年住宅市場尚算穩定，無論是成交量還是價格保持均線狀態，但供應量下降明顯，與之相應的是此前多被討論的住宅庫存量得以控制。價格進入調整的深水區，鎮區之間呈現不同的走勢。

其中，在樓市下半年遇冷及積壓網簽放鬆下，中山樓市成交量略微下降，保持了穩定態勢。根據合富研究院(中山)統計中山市住建局網簽及備案數據顯示，2019年中山市住宅成交63166套，同比2018年下降3%；總成交面積為694萬平方米，同比2018年下降4%。2019年全年月均成交為5264套，月均面積57.83萬平方米。實際上，2017年由於限購導致中山網簽大降，2018年以來網簽量較為平穩，而從2019年月度住宅成交走勢來看，上半年成交較為疲軟，前5個月均低於5000套，下半年月均成交6486套，同比上半年上漲60%，原因是去年下半年中山市的住宅網簽基本完全放開。

在2019年中山市各鎮區住宅成交里，火炬開發區成交7982套排名第一，三鄉鎮成交6763套排名第二，坦洲鎮成交6231套位列第三，TOP3榜單里南部板塊占兩席。從板塊來看，南部板塊連續兩年排名第一，去年共成交21187套，占比33%；主城區次之，成交14278套，占比23%。

價格則各有千秋。在2019年中山市各鎮區住宅備案價排名里，東區以22031元每平方米排名第一，火炬區以17053元每平方米排名第二，石岐區以15757元每平方米排名第三；全市備案價排名里最低的是阜沙鎮9438元每平方米。

此外，五桂山的樓盤備案價格環比2018年上漲28%，排名第一，三角鎮環比2018年上漲13%，排名第二，小欖鎮環比2018年上漲12%，排名第三；而在全市住宅備案價排名里同比下降的鎮區有十二個，其中坦洲鎮下降20%，南區下降14%，南頭鎮下降10%。

住宅新增與庫存均比2018年減少

在外部房地產環境整體遇冷的背景下，中山開發商紛紛採取減量的方式應對。受積壓網簽提速通過影響，2019年的中山住宅庫存量同步出現下降。

據統計顯示，2019年中山住宅新增44232套，同比2018年減少25887套；新增面積447.35萬平方米，同比2018年減少286.65萬平方米。這一數據也是中山新建住宅新增量自2014年以來的最低值。

與上述成交量結合來看，2019年中山市各鎮區住宅供求情況冷熱不均愈為明顯——中山24個鎮區里，有南區、神灣鎮、南頭鎮、阜沙鎮、東升鎮、沙溪鎮、民眾鎮、大涌鎮共計8個鎮區出現了供過於求的趨勢。在供應方面，TOP3南區、火炬開發區、三鄉鎮共計新增13439套，占全市的30%。在成交方面，TOP3火炬開發區、三鄉鎮、坦洲鎮共計成交20976套，占全市成交的33%。其中，南區新增4613套排名第一，同比上漲38%；火炬開發區新增4517套，同比下降48%。同比上漲最多的是神灣鎮，大漲184%，大涌鎮則無新增。

新增下滑，庫存量也同時下降。2019年中山市住宅庫存65493套，同比下降18%，住宅庫存餘量面積為750.75萬平方米。整體來看，供求均呈下降趨勢，以供應大降4成最為明顯。上半年住宅庫存波動較大，在7月跌破6萬套後，10月份一度達至70017套的全年最高點。不過，基於第四季度限簽政策的放鬆，庫存逐漸降至6.5萬套，住宅庫存大幅下降。

在2019年中山市各鎮區住宅庫存里，三鄉鎮以9061套排名第一，同比下降2%；坦洲鎮8158套排名第二，同比下降25%，火炬開發區以6380套排名第三，同比下降30%。在2019年中山市各板塊住宅庫存里，南部板塊庫存25237套，占比38%；主城區庫存15332套，占比23%。

商業成交及新增大幅下降，庫存微跌

去年中山新建住宅成交保持穩定，但商業類物業成交不理想。2019年中山市商業成交10760套，同比下降26%；總成交面積為75萬平方米，同比下降26%。全年月均成交897套，除了2月受春節假期影響外，全年商業市場成交起伏不大。

在中山市各鎮區商業成交里，沙溪鎮成交1987套排名第一，東區成交1214套排名第二，港口鎮成交921套排名第三。而2019年中山市各板塊商業成交里，泛城區成交3545套，占比33%；主城區成交3009套，占比28%；南部板塊成交1751套，占比16%。2019年泛城區躍上第一，主要是因為沙溪鎮佳兆業·大都匯的大量網簽。

與成交下降相應的，是新增量更大的下降幅度。2019年中山商業新增7708套，同比大降63%，比2018年減少3099套；總成交面積為51.55萬平方米，同比大降73%，比2018年減少136萬平方米。從2019年全年月度商業新增走勢來看，月度新增起伏較大，其中第四季度新增最少。同時，去年商業新增創下2014年以來的新低。

2019年中山各鎮區商業新增里，沙溪鎮新增3001套排名第一，同比上漲232%；火炬開發區新增1479套，同比上漲214%；港口鎮576套位列第三，同比下降71%。2019年同比上漲最多的是東鳳鎮，大漲1508%。民眾鎮、五桂山鎮及大涌鎮2019年無新增。

同時，困擾多時的中山商業庫存終於見降。2019年中山市商業庫存32953套，同比下降4%，商業庫存餘量面積為464.62萬平方米。2016年至今中山市商業庫存一直維持在3萬套左右。從2019年中山市商業庫存月度走勢來看，在2019年8月份庫存31263套為全年最低。在2019年中山市各鎮區商業庫存里，火炬開發區以3832套排名第一，同比上漲34%；港口鎮3600套排名第二，同比上漲62%，坦洲鎮以2643套排名第三，同比上漲8%。

業內說

新增減少折射開發商看淡後市

雖然從數據上顯示中山市場相對平穩，但業內多表達謹慎態度，認為今年樓市或出現小規模收縮等可能，但總體壓力不及去年高。

有業內人士分析，從樓盤實際即時反饋的成交信息看，去年中山上半年樓市走向還算理想，但在下半年後突然遇冷，這也與外圍樓市遇冷的環境有一定的關係。同時，下半年中山多個開發商採取各種優惠積極促銷，部分樓盤甚至開出歷史最低價，一定程度上促進了年尾樓市的數據上揚。但由於目前外地客戶尚未完全放開，加上銀行貸款條件依舊嚴格，可貸額度有嚴控，因此部分投資類物業、遠郊物業受到一定影響，這也倒逼開發商不敢像2017-2018年一樣大規模開發，新增物業折射了開發商看淡後市的想法，但與此同時，今年預計繼續留守的開發商壓力也相對變少。

南方都市報

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