文/星醬

備受關注的LV大阪御堂筋店，在2月1日盛大開幕了~2月15日時，店內的咖啡店也正式開門納客。

這是日本目前最大的LV旗艦店，也是世界上第一家設有咖啡館和餐廳的LV門店。

為了撐得起「日本最大」「全球首家」的稱號，這座旗艦店處處都是LV品牌一如既往的時尚氣息，整體裝潢風格也很日本，開在御堂筋這樣一個寸土寸金的地方，看著就很貴氣。

而「日本最大」，「全球首家」的名頭，背後深意，正是大阪御堂筋高街化的規劃，以及商業布局。

什麼是高街化？

高街，就是英文「high street」，這個詞起源於英國倫敦。高街並不是指代某一條街，它是指一個城市的主要商業街，街道兩旁都是服裝零售商店。

在英國，許多繁華的商業街，都稱為高街，比如倫敦著名的商業街bond street，oxford street。活躍於這些商業街的不僅有奢侈品品牌，更多的是蓬勃發展的高街品牌。

開在大阪御堂筋的這家LV，裡面設有咖啡館，據了解，它的價格也十分親民，單價大約在2000-3000日元（約人民幣120-210元），這也是奢侈品牌走上高街化的特點，「把奢侈品做的既奢侈又便宜」，以此可以吸引更多的消費人群，也與日益多元化的消費群體距離更近。

御堂筋的名字，是怎麼來的？

御堂筋，是大阪的一條南北向的幹道，北通梅田，南接難波，全長4027米，路寬43.6米。在御堂筋中段（中央區）附近分別有俗稱「北御堂」的津村別院及「南御堂」的難波別院，此為路名稱為「御堂筋」的由來。

在大阪，習慣以「筋」（すじ）來稱呼南北向的道路；以「通」（とおり）稱呼東西向的道路，如果你在大阪分不清方向，可以看這條街的命名方式來判斷。

御堂筋，是大阪市最重要的街道，兩側大廈林立，商業活動興盛，路底下設有大阪市營地下鐵御堂筋線。北段有梅田、大阪車站站前商圈，南段有心齋橋、道頓堀、難波車站站前商圈等，非常熱鬧，構成大阪市傳統的核心地區。

御堂筋上廣植銀杏作為行道樹，入秋後黃葉夾道，延伸數里，十分賞心悅目，是日本有名的街道風景之一。

2019年，御堂筋的一南一北，地價漲幅超25%

據寰宇全球新聞台的報導，2019年大阪的路線價格，在南北部以梅田、心齋橋、難波為基準木橋調查的數據，漲幅均超過了25%

換言之，地鐵沿線的價格，很大程度上決定了一個區域的漲幅，也就是我們國內俗稱的「地鐵房」。所以很多海外投資者，在日本投資時，首要條件是看，是否離地鐵站近。

以大阪市面上的中古公寓為例，在御堂筋沿線的不同站點，價格也各不相同：居高首位的是淀屋橋，單價在70.1萬日元/㎡，其次是本町，單價在68萬日元/㎡，而難波，以61.6萬日元/㎡的單價位居第三，心齋橋50.7萬日元/㎡，位居第四。

在CBRE（世邦魏理仕）發布了一份題為《大阪房地產市場的未來——邁向2030年》的特別報告中，提到「大阪南部地區，將會變得更加繁榮」。

大阪南部以難波和御堂筋最有代表性，也是商業氛圍很濃厚的地區。報告提到：「近年來，入境人數的增加對日本的經濟產生了重大影響，特別是在大阪，大阪受益匪淺。」

到大阪的非日本遊客人數，從2011年的140萬人增加到2018年8倍（預計數量），也就是1140萬人，而入境遊客的人數才開始真正增長，這種增長素的，大大超過了同期訪日遊客數的增加率。

以大阪府制定的2030年的目標：訪日外國遊客數達到6000萬人為前提，乘以過去大阪的比例推算，2030年大阪訪日外客人數將達到2018年的2.3倍，即2600萬人。」

支撐這些的主要原因，一方面是御堂筋及周邊地點，吸引了大量遊客前往，另一方面是一些價格便宜的酒店等，成為了外國遊客據點於難波以南地區的重要因素之一。

當然，日本房產價格的上升，經濟的發展等，與旅遊業的有一定關聯性，但又不是最重要的組成部分，日本旅遊業只占日本國家產業的不到1%

據統計，2017年日本的GDP大約500兆日元，換算下來，外國人旅遊對日本GDP的貢獻僅為0.8%，還不及日本人在日本國內旅遊的比例。

這也很好的回答了，非常時期，中國人不去日本旅遊了，日本會跨嗎？答案是否定的。

20年來，寫字樓逐漸聚集到了梅田

CBRE（世邦魏理仕）這份《大阪房地產市場的未來——邁向2030年》的特別報告，著眼於將經歷重大變革的大阪，並考慮了大阪房地產市場的吸引力，以及未來進行了分析。

其中也提到了大阪的北區，一提到北區，首先讓人想到的是梅田。

自1990年代後期，在大阪車站周圍重新開發以來，大阪辦公區的中心已由御堂筋從淀屋橋到本町，在大約20年的時間內，轉移到了北區梅田。

從1996年到2013年，北區梅田地區的辦公室占地面積，在20年間已經增加了3.8倍，在那裡工作的人數量增加了40000人。

將來，大阪政府已有計劃在大阪車站周圍進行三個大型項目：「大阪梅田ツインタワーズ・サウス」，「うめきた2期地區再開発事業」和「梅田3丁目計畫」。提供的辦公空間將擴展為78,000坪，到2025年將比2018年的庫存增加33％。

同時該報告也指出：「預計梅田在大阪的租賃辦公樓存量份額，將從2018年底的15％，增長到未來10年的約20％。

由於更好的位置和具有商業功能的建築物，在北區梅田進一步集中，預計未來的辦公需求，也將越來越集中在梅田及周邊。

也正因為此，在大阪的北區，會同時激發更大的租賃住房的需求。

而對於已在大阪投資不動產的海外房東來說，最基本的層面是大阪長期租賃市場的穩定向好，其上升率在全世界主要國際城市中，排名位於第一，投資收益穩妥有保障。

夢洲——「漂浮」在大阪的最西端

而在大阪的未來，有可能產生最大變化的就是「夢洲」。

位於大阪最西部的大阪灣的人工島「夢洲」，除了已確定將成為2025年大阪世博會的會場之外，也是根據2018年7月通過的IR實施法案，建造綜合型度假區(IR)的地點。

由此可見，今後連接大阪中心地在內的關西各地和夢洲的各種基礎設施建設將更加完善。

以JR西日本為首，京阪電氣鐵道、大阪地下鐵、近畿日本鐵道也在研究相關開發計劃，隨著夢洲地區的開發，鐵路網絡也將大幅擴大。

鐵路線的延伸，也將會帶動人群異動率，以及相關沿線房價的上升。

一直以來大阪政府對於整個城市規劃，都在講究一個平衡，包括發展相對落後的西成區，日本連鎖品牌酒店「星野」也已經在此建築酒店，新今宮星野酒店，預計2022年開業，這也意味著西成區的現狀會有改善， 未來的發展也將有新的面貌。

而作為一個人工島的夢洲，這裡的綜合度假村2024年開業，緊接著2025年將會迎來世博會，將會對日本的房價帶來一個非常有利的帶動。

以上海世博會和北京的奧運會舉例，2010年上海世博會為上海帶來產出影響為794.77億元人民幣，增量消費為468.64億元人民幣，7308萬人次遊客來訪，當年GDP增長9.9%，經濟效益是2008北京奧運會的3.49倍。

2025年得大阪的世博會為期185天，預計入場人數為2800萬人，拉動經濟效益為2萬億日元，因此還未舉行的萬博匯，已經被稱作是——「黃金效益的蓄勢待發」。

綜上所述，從一間開在大阪的LV旗艦店，看到了御堂筋未來走向是高街化，而城市的脈絡，一環扣一環，每一個點位都彼此牽動，或者制衡；

再看整個大阪的發展，不論是較為落後的西成區，還是「漂浮」的夢洲，大阪政府都在力求每個區域的均衡發展。

對於遊客來講，接下來的每一年，都能切實感受到大阪在不停發展和變化；

對於已經成為海外投資客的，或是正在準備進行海外投資的人來講，現在就是最好的時刻。

你會考慮到大阪生活或者投資嗎？歡迎給星醬留言喲~