立即找好房>>>
幸福里APP現推出【幸福聚焦】欄目，從用戶聚焦、熱點追蹤、樓市觀點三方面讓您快速了解樓市一線訊息，看清樓市發展態勢。
用戶聚焦
樓市「騷動」不安，房子又要大漲？國家12字緊急回應，剛需安心了
近日，在多方的聯袂烘托助演下，樓市往日的「繁榮」景象似乎再現了，這讓很多購房者都徹底蒙圈了，對於房地產的走勢徹底看不清了。很多真正有需求的購房者，也不能淡定了，心裡也在犯嘀咕：樓市「騷動」不安，房子難道又要大漲？
樓市「騷動」確實存在，土地市場、二手房市場、購房者的預期也都確確實實發生了顯著變化：
首先，壓抑了許久的土地市場開始升溫了，多地土拍地價創新高。中指院數據顯示，4月份Top100房企拿地總額3882億元，同比增長7.2%，環比增長108.9%。而且高溢價率地塊也頻出，廈門、上海、南京、揚州、杭州、佛山、溫州、東莞等多個城市均有溢價率高地塊產生。
其次，多城新二手房成交量、帶看量有飆升趨勢，中介直呼「忙得沒時間喝水」
進入4月份後，代表市場真實冷暖的二手房市場也跟著升溫了。甚至一度有超出合理水平的假象：各地二手房掛牌量都激增，尤其是深圳、北京、上海、鄭州、南京、杭州、蘇州等熱點城市，增幅環比高達近200%。
再者，購房者不再淡定，進場搶房的「意願」也有明顯提升
央行所做的房價預期調查報告顯示：對第二季度房價，23.0%的居民預期「上漲」，48.0%的居民預期「基本不變」，15.9%的居民預期「下降」，13.1%的居民「看不准」。也就是說，超過70%的購房者對房價持「穩或漲」的態度。
此外，王健林、李嘉誠兩位曾經攤牌說「退出地產圈」的知名地產商又「折返」了——媒體公開報導，王健林不僅又拿地了，而且還在青島註冊了地產公司；李嘉誠創辦的資產公司被爆「收購上海浦東的三林印象城」，而且去年5月份時其旗下公司就入股了成都核心商業區地產項目。王健林、李嘉誠回歸房地產，在我看來釋放了兩個明確的信號：第一，雖然房地產的利潤率逐年降低，但是在國際投資大環境不佳，經濟趨勢下行的背景下，房地產開發做得好依然可以「穩賺」；第二，房地產的紅利期還在，或延續至少10-15年。一方面我們的城市化率只有不到60%，未來10-15年，至少有1-1.5億農民仍然要進城；另一方面，改善需求也很強烈，舊改雖然替代了棚改，但城市的更新依然在進行。
種種信號顯示，樓市確實在「躁動」，在回暖，但因此就說接下來房子會大漲，我覺得十分欠妥。原因有三個：
其一，房子大漲不符合當前國家調控樓市的主基調。而且，5月6日代表國家觀點的央媒經濟日報，僅用12字就緊急定調回應了今年的房價走勢——房住不炒不松，穩定大勢不變。這12字基本說清了今年的房價走勢，「穩定」二字更徹底否定了「房子大漲」之說。
看完國家對樓市的12字回應，剛需可以安心了——穩定大勢不變，就意味著短期房價不會有大幅波動，年初年尾買房，其實成本差不多。更何況現在房貸利率有下行趨勢，晚買房不一定是壞事。
其二，易居研報顯示，2020年樓市「供大於求」局面已經形成，整體而言，房價已經漲不動了。尤其是缺乏產業支撐、人口加速外流、資源極度缺乏的三四五線城市，開發商庫存更高，去化壓力更大，房價下跌的趨勢更明顯。
其三，央行報告預示著中國房價「下跌的大門」已經打開了。5月10日，央行再度重申「保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。」內行人可能一看便知這意味著什麼：這番表態，意在告訴我們，2020年接下來的日子，貨幣政策都不可能再大幅寬鬆，資金就很難大舉流入樓市了。
有人可能會說，你這不是前後矛盾嗎？其實不然。
對於當前樓市土地市場回溫、二手房市場掛牌及成交量增加以及居民購房預期的微調變化，這些雖然確確實實是樓市「回暖」的表現，但並不足以改變樓市整體穩定的趨勢。說白了，當前決定樓市大局的核心因素是國家的調控意志。
國家都已經明確說了，房價要穩定，大升大落都不允許，剛需就更沒有理由自己嚇唬自己了。尤其是三四線城市的剛需，更可以安心了。對於這些城市，我們可以肯定地說，房價短期不會發生巨大波動，特別是那些人口流出嚴重的城市，購房者越等可能越有「驚喜」。
來源：樓市新觀
熱點追蹤
三四線樓市被拋棄？有一批開發商卻在悄然布局
自從上一輪棚改政策逐漸退出後，以三四五線城市為代表的低能級城市，因經濟前景不被看好，大多數房企並不重視這部分市場。但是，市場的真實表現，並非如城市能級的劃分那麼簡單。
政策面上，今年以來全國針對樓市出台的政策調整次數已超過200次，三四線以下能級城市的新政策對房地產更趨友好，為這些樓市前景帶來陣陣暖風。
在中國房地產歷史的輪迴與周期中，一二線與三四線城市經常存在周期錯位，如今，三四線城市是否會因政策暖風再一次站在風口？而每一個追逐風口的房企，是否又到了調倉換股的時刻？
政策趨於友好
4月9日，國家發展改革委發布《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》提出， 重點城市群、都市圈、中心城市、縣城、特色小鎮和特色小城鎮等，都是動力系統不同層級的功能節點，讓每個節點都能按照其比較優勢發揮最大效能。同時，要督促城區常住人口300萬以下城市全面取消落戶限制、推動城區常住人口300萬以上城市基本取消重點人群落戶限制、促進農業轉移人口等非戶籍人口在城市便捷落戶。加快實現1億非戶籍人口在城市落戶，加快新型城鎮化建設進程中，房地產是無法被排斥在外的參與者。
另外，被視作三四線樓市推動力的棚改項目專項債近期呈井噴之勢。
據第一財經不完全統計顯示，5月截至12日上午11點，共有廣東、江蘇、四川、山東、深圳、山西等省市披露專項債券文件，發行規模2385.83億元，超過2、3、4月份的單月專項債發行量。
目前，專項債主要投資方向依然是傳統基礎建設領域，但不同的是，城鎮老舊小區改造也被新納入了專項債投向範圍。數據顯示，今年各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍。專項債的鬆綁，實際上支持了城市化進程的進一步發展。過去幾年，部分三四線城市因為棚戶區改造貨幣化安置政策，帶來了大量的購房需求，從而釋放了一波市場紅利。
土地市場預熱
春江水暖鴨先知，在疫情稍緩的3、4月以來，部分三四線城市的土地市場，便已有所表現。
克而瑞數據顯示，4月份全國300城土地成交整體量價齊升，成交均價突破3000元/平方米，創2018年以來新高。這主要是受到二三四線重點城市優質土地出讓的刺激，寧波、南寧、廈門、昆明、福州、佛山、徐州、紹興等城市平均成交溢價率超過30%。
在克而瑞監測重點城市土地競拍信息中，無錫、常州、金華等城市均有土地吸引數十家房企參拍，部分地塊甚至出現競拍超百輪的現象。克而瑞統計的30個樣本三四線城市，主要集中於長三角和珠三角區域，除此之外，還包括洛陽、九江、柳州等中西部的強三四線城市。這些城市中，九成以上的城市近三年商品房成交規模均值超過了300萬平方米，有一定的需求支撐。在需求支撐下，這30城的市場供求關係的健康程度並不弱於一二線城市。
房企投資下沉
當大部分房企深陷一二線城市的競爭格局中之際，一部分公司悄然開啟了又一次投資下沉的排兵布陣。
下沉三四五線的房企，看重低能級城市好於高能級城市的回報周期。碧桂園曾披露的一組數據顯示，2019年該集團三四線城市項目獲取18個月後的投資轉化率為1.27，相較一二線城市項目0.71或以下的投資轉化率，三四線項目優勢明顯。在碧桂園進駐的三四線城市中，88%的城市處於庫存短缺或合理狀態，對應三四線城市權益貨值的88%。
中銀國際認為，市場此前對於低線城市太過悲觀，截至2019年10月，低線城市無論是銷售面積還是銷售均價的增幅都跑贏了一二線城市。
截至2019年末，中國城鎮化率為60.60%，離已開發國家平均水平還有相當長的距離，城鎮化仍是房地產發展根本動力，中國經濟穩中有進，持續向好的基本態勢沒有變。
諾貝爾經濟學獎得主約瑟夫·斯蒂格利茨曾預言：在21世紀，影響人類社會發展進程的兩大因素，一個是美國的高科技，另外一個是中國的城市化。
來源：第一財經
樓市觀點
起底假房源，買房路上，我們應該怎麼避免被坑？
在地產江湖中，要說最大的行業頑疾，非假房源莫屬。過去，無論是從街邊報紙欄還是手機上的APP，只要看到一套低價優質的房源，千萬別期待，因為一個電話過去，對面大機率是「熱情」回覆：「不好意思，您看的房子已經賣掉」。隨之而來，便是各種推銷房源的電話，在狂轟亂炸下只能乖乖做案板之魚。
起底假房源
假房源這種帶有欺騙性的營銷方式，一直都是買房人心中最大的陣痛。買房人對房產經紀人的態度也只能保持緘默，無法完全放下心來。當然，地產江湖的假房源現象非一日之積，貫穿整個房地產史，但在歷史的洪流下，正在醞釀著隱隱「變勢」。
追溯起源，可以發現，假房源出現的第一個原因，就是可以快速吸引市場消費者的注意。例如市場上同種房子的均價是100貫錢，而房牙對外放出的價格是80貫錢，就一定會有老百姓上鉤。假房源也俗稱「釣魚」。
1998年，「第一次房改」文件出台，標誌著我國正式結束福利分房，進入商品房時代，同時掀起新房、二手房自由交易市場熱潮。也就是從那年開始，無數年輕人開始下海，湧入樓市淘金，房地產野蠻生長，進入真正意義上的「中國房地產二十載」。那時候市場根本沒有什麼規則可言，假房源假信息盛行，貼滿電線桿、充斥在論壇的各個角落，中介為了拿房源對業主大打出手，為了搶客源更是經常性互毆。雖然那時候有了報紙，甚至有了網絡論壇，信息開始逐漸對稱透明，但假房源依然愈行愈盛，成為名副其實的行業頑疾。
真正的變革，似乎在十年之後。
2008年金融危機後，我國推出4萬億救市計劃，樓市開始加速復甦。以服務為主的房地產經紀公司開始加速崛起。房地產業開始褪去身上的草莽氣息。
雖然政府開始出台嚴令禁止虛假銷售，然而假房源這個行業頑疾依舊盛行如初，尤其在網際網路大潮的加持下，傳播成本更低，信息更加泛濫。它和客源背後的利益鏈條緊密掛鈎，就像鴉片一樣，被所有中介貪婪吸食。
2010年後，中國房地產經紀行業幾乎成為了「以真房源為主題」的改革史。真房源行動，迅速波及全國，對不良規則的行業造成沉痛打擊。當然這背後，是消費者「一片純凈天空」的集體訴求。
與此同時，監管部門也徹底意識到了這個行業頑疾。2018年，住房城鄉建設部會同中宣部、公安部、司法部、稅務總局、市場監管總局、銀保監會等部委，聯合印發了《關於在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為 治理房地產市場亂象專項行動的通知》，對北京、上海、廣州、深圳等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。
其中最重要的一條就是「肅清」假房源。整個行業在顛覆性的改革下，開始走入正規，儼然進入了「以真房源為核心」的競爭領域，中介們對「假房源」的依賴開始慢慢戒除。因為意識到，「真房源」不僅可以帶來高質量客戶，還可以贏得市場的尊重。
有時候尊重比利益更容易讓人心動。假房源數量銳減，老百姓的購房體驗大幅提升。找房的效率高了，也不再擔心是否是假信息而心中失落，多了一層安全保障，少了一些顧慮。從劣幣驅逐良幣，再到良幣驅逐劣幣，這個過程我們整整用了1000多年。
1000多年，從野蠻到文明，從貪婪到恪守，從虛偽到真誠。地產江湖終於學會了敬畏市場，而市場的本質真的很簡單，只是撥通電話後的那聲回覆：
「你好，房子還在。」
來源：子木聊房