作者| 貓哥
來源| 大貓財經
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前幾天，央行發布了2020年一季度的《貨幣政策執行報告》，這個報告每個季度都發，基本就是回顧下錢的流向、數額變化，並且明確接下來的思路和主要政策。
每次這個報告都有關於房地產的描述。
我們的房地產調控有兩大主線：住建部門管「房」，金融部門管「錢」，相互配合決定著調控的鬆緊程度，每一次房價大漲之前，政策都有些端倪，有些聰明錢很會研究這些，掙了不少錢。
今年一季度的這個報告，關於房地產是這麼說的：
「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位和「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」要求，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性」。
● 1、房主不炒。這個大家都聽膩了。
● 2、不將房地產作為短期刺激經濟的手段。也就是說，指望重新啟動房地產救經濟，現在還不考慮。
● 3、保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性」。
這指的就是「限購、限貸、現售」政策的連續，是底線，無論是積極財政還是寬鬆貨幣，都不是為房地產準備的。
一句話奠定了2020年的政策基調，好像跟之前沒什麼差別啊？
差別還是有的。對比去年的幾份報告：
少了「因城施策」幾個字。這個影響大嗎？
02
「分類調控、因城施策」是2016年提出來的，那個時候房價暴漲，這個政策是出來滅火的，調控的主體逐漸從中央下放到地方，為的是更加精準，也更好追責，此後也成為市場調控的一個基本原則。
2019年，因城施策發展到了「一城一策」，並開始在一些城市開展試點，權責進一步細化。
但是，無論是房價暴漲的2016年、逐漸平穩的2019年，還是下行壓力巨大的現在，人們對於因城施策一直有一個擔憂：
當房價漲幅變慢的時候，當經濟遇到困難的時候，「因城施策」會不會變成「因城放鬆」？
說實話，現在有些地方政府比地產商更希望鬆綁房地產。
因為政府開支壓力大，而財政收入跌的厲害，有的地方甚至說正常開工資的錢都堅持不了多久了，所以地方政府還是希望能夠用房地產來拉動經濟的，畢竟這個方法來錢最快，技術含量不高。
很多地方最近都在使勁賣地，地產商手頭也緊啊，買了地蓋了房子要出售啊，免不了跟政府訴訴苦，得促進房地產消費啊，所以你看從1月到現在，很多地方都在充分利用「因城施策」這個授權「闖關」！
這麼搞的，不僅有縣級的海寧、地級的駐馬店、寶雞、荊州、赤峰，還有副省級的濟南、廣州、青島。
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這些政策無一不是「一日游」，當天發次日撤，無一倖免。
降首付、公積金提額、購房補貼等，任何試圖在「錢」上做文章的，結果也都是「no」。
貓哥之前講過，房地產「親兒子」的地位開始邊緣化了，地方不是老想用「一城一策」這個授權來突破嗎？那乾脆不提了。
所以那些還幻想著「房價永遠漲」的人真的醒醒吧，十年十倍早都是過去時了，現在的宏觀大政策完全不允許，即便是因為疫情搞得很多行業愁雲慘霧，也別幻想重啟房價暴漲模式了。
「只有房地產才能救經濟」，好像現在還不在政策考慮的範圍里。
有覺悟的地產公司早就在行動了。
最近有件事兒就挺有意思，萬科在全國發出了關於養豬的招聘，萬科居然要養豬了。
王石的語錄有很多，其中就有關於多元化的，怎麼說呢？
王石說，「就算我死了，你們搞多元化，我還是會從骨灰盒裡伸出一隻手來干擾你。」
現在為啥就出爾反爾了呢？
其實背後不僅僅是對利潤的羨慕，而是對房地產未來的焦慮，他們率先感受到了房價的不可持續。
高房價自然可以支撐公司高速發展，但要是房價每年只漲3%，甚至不漲反跌，那地產公司怎麼會有高增長的未來？
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以下開始「但是」部分。
如果你看完上面說的宏觀面，就判斷房價一定普跌，那可就錯的離譜了，這麼想的人不少，央行做了個調查，有50%的人預測疫情後房價大跌，這裡面很多人將錯過一個好機會。
原因挺簡單的，如果不是買房的人太多，房價大漲的苗頭大增，政府會費那麼大勁來調控房地產嗎？
就以剛剛過去的4月為例，住戶存款減少7996億元，都幹嗎去了？主要用處是買房和理財，同一個月，住戶貸款增加了6669億元。
實際感受也是這樣的，很多地方搶房子的遊戲又開始了，北京西城在狂搶學區房，花1000多萬買80年代建的、三四十平米的老破小，深圳喝茶費又冒出來了，那你知道這個全中國房價最高的城市過去一年房價漲了多少嗎？
15.8%。
考慮到房屋本身就是大資產，這個漲幅又讓很多人的買房夢基本破滅了。同期，全國還有6個地方的房價漲幅超過了20%：
在「中國房價行情」網站監控的321個城市裡，過去12個月有244個城市房價上漲，有77個城市房價下跌，漲價的還是多數，所以政策不會停。
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但對這些數據的理解大家各不相同，很多人看到有的城市房價下跌了，尤其是北京、青島、濟南這些地方的房價都降了，那就希望再跌跌，甚至很多人希望房價腰斬才好。
這都想多了，融創的孫宏斌說過，「如果房價降30%，那地產商基本都破產了」。其實很多話他沒說，真到那時候，房地產商破產真不算大事了，銀行能獨善其身嗎？買房的人能幹嗎？什麼結果都可能出現。
所以高層希望的房價就是「箱體震盪」，可以漲也可以跌，都別太猛。這都是未來，那現在怎麼操作呢？
1、任澤平說過分析房價的框架，短期看政策、中期看土地、長期看人口，還是非常靠譜的，土地、人口政府都會公告，生活在當地自己也一定有感知，那些沒什麼前景的城市，自住就好了，如果投資的話就別考慮了，坑太多。
2、但是一二線城市、強三線城市，包括一些有獨特資源的地方（比如海南的很多小城市）房子絕對是固化財富、抗通脹的最好手段。
這件事在中國已經被證明了20多年，即便是在美國，資產配置中房地產也占比不低，平均下來每年3%左右的漲幅，絕對是家庭資產壓艙石，這也是我們調控的一個方向，指望像之前一樣買房暴富很難，但固化資產沒問題。
3、所以對於剛需、剛改人群來說，疫情之後是一個買房的窗口期，而對於那些拿著一筆不小的現金，又苦於沒有投資渠道的人來說，買房也是一個可選項。
4、為什麼這麼說呢？
因為現在便宜了！
克而瑞會發布地產行業的各種數據排行，各個公司的銷售額啊，銷售面積之類的，簡單算下就知道了。
比如碧桂園：
去年1-4月銷售額2251.9億，銷售面積2389萬平米，均價9426元。
今年1-4月銷售額1353.8億，銷售面積1556.1萬平米，均價8700元。
單價下降了7.7%。
再比如去年因為老董事長猥褻幼女案聲名狼藉的新城控股：
去年1-4月銷售額583.7億，銷售面積502.4萬平米，均價11618元；
今年1-4月銷售額252.6億，銷售面積241.2萬平米，均價10472元。
單價下降了9.8%。
這都是排名前十的大公司，至於中小公司降價更厲害，原因大家都知道，錢太緊，又是償債高峰年，都得回籠現金，那只能降價刺激了。
所以對於真有需求的人，趕緊行動才是正事，等人家緩過勁來，哪有這好事。
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最後也要提個醒：
1、小心爛房子。這幾年房地產行業變化不斷，有些公司就動起了歪腦筋，降低房屋質量，最近重慶中糧祥雲業主就在集體維權，因為這房子跟當初的宣傳差的有點遠，碰到這樣的事，業主太糟心。
2、小心地產商的風險。除了價格，買之前也要好好做做地產商的功課，否則您買個期房它破產了可咋整？以前這種事小機率，今年可不好說了，像以建豪宅院子著稱的某地產商，業內就紛紛傳言撐不過夏天，您就真沒必要拿自己的錢去賭了。