■文 |八哥☞「正牌」重點大學營銷碩士，「野生」房產領域投資專家
- 眼下的深圳樓市，用一個字形容的話，就是熱，兩個字形容的話，就是大熱！
- 深圳樓市，正在經歷著一波眨眼之間就是幾十萬漲幅的心驚肉跳行情。
- 為了深圳的長遠發展，是時候好好思考如何看待並解決深圳的房價問題了。
眾所周知，我國地大物博，幅員遼闊，是全世介面積第三大的國家，東西相隔遠，南北跨度大。南北相距5500千米，緯度相差50度。
由於中國地處北半球，南方更靠近赤道，因此溫度普遍比北方高。每年陽曆二三月，當京津冀的人民還在圍著暖氣片取暖的時候，珠三角的人民已經普遍感受到暖風拂面了。
而當京津冀在四五月終於入春的時候，珠三角差不多已經正式入夏，熱得有點受不了了。
南北方在天氣上差異如此，在樓市上，依然如斯。
【01】
進入四月，北京樓市因為疫情凍結了兩個月之後，慢慢有了小陽春的味道。鏈家數據顯示，清明節三天時間，中介帶看二手房達到7.6萬人次，草簽合同約700套，日均230套，基本恢復到了疫情之前的水平。
目前雖然價格還沒有出現明顯的上漲，但北京的樓市，確實嗅到了久違的春天的味道。
不過，和北京樓市姍姍來遲的「晚春」相比，遠在南國的深圳，此時此刻，已經不能用小陽春來形容了。眼下的深圳樓市，用一個字形容的話，就是熱，兩個字形容的話，就是大熱！
從成交量來看，3月深圳二手房成交量達到近兩年來的新高，第一次超過8千套，達到8008套，環比大漲3.8倍。
從成交均價來看，目前深圳二手房均價已經上漲到7.5萬元/㎡，和北京的價差進一步拉開，已經比上海貴了差不多2萬元/㎡，是隔壁廣州的兩倍。
而且，深圳多個均價7萬的片區，開始陸續出現掛牌價超過10萬+每平米的房源。比如寶安區碧海片區的玉湖灣小區，89平米的戶型掛牌價已經摸高到10.7萬一平米；西鄉片區的中熙香緹灣小區，89平米的四方戶型，最高掛牌價更是衝到12.3萬元一平米，而這兩個小區，並不是豪宅小區。
在成交套數環比大漲，成交均價持續上揚的同時，是總價3000萬以上的豪宅頻現日光，以及一套房百萬「茶水費」的重現江湖。
熟悉樓市的人都知道，量在價前，成交量的持續上漲，必然帶動價格的上揚。而熟悉深圳樓市的人也都知道，從過去十年歷史看，單月成交超過8000套，是深圳樓市牛熊的「分水嶺」。8000這個數字意味著什麼，大家心裡都很清楚。
成交量站上8000套高位，10萬+樓盤遍地開花，以及3000萬+豪宅日光和百萬茶水費的火上澆油……
用一句話概括眼下的深圳樓市就是：再次坐在了即將噴發的火山口。
【02】
深圳樓市的上漲，其實從去年9月「豪宅稅」新政之後就開始了，因為疫情原因，今年1~2月這波上漲被中斷，3月疫情結束之後，深圳房價再次上漲。
從去年9月到現在，龍頭寶安區大漲了40%左右，個別片區漲幅超過50%；南山區、光明區在幾塊新土地拍賣的帶動下，普漲了30%，個別片區上漲40%，新拍賣的地價已經接近周邊二手房價。
過去半年，在北京上海房價基本紋絲不動的時候，深圳樓市走出了一波特立獨行的單邊上漲行情。尤其是進入四月以來，很多二手房一天一個價，房東頻頻提價、跳單、違約、失蹤，甚至在簽字落筆的前一刻臨時加價30萬、50萬的現象也屢見不鮮。
有網友用一首打油詩形容深圳樓市這一波行情就是：
「
昨日還能買神灣，今日只能買寶安；
上月還嫌南山貴，此時紅山也奔潰；
去年西部不買房，今年東部淚兩行；
龍中全款變首付，布吉首付變車庫；
沙井猶豫四五天，回頭少個衛生間。
」
深圳樓市，正在經歷著一波眨眼之間就是幾十萬漲幅的心驚肉跳行情。
稍微有點經濟學常識的人都知道，商品的價格，本質都是由其本身的價值和市場的供求關係來決定的。
2009年到2018年，深圳樓市從2萬上漲到6萬，我們認為是由於經濟的飛速發展，使得深圳城市基本面不斷向好帶來的，這種上漲，是有實實在在的價值支撐的。
但是從2019年開始到現在的這一波上漲，深圳的房價從6萬上漲到7.5萬，這一波漲幅，其實並沒有多少價值支撐。
回顧過去的一年半，除了帶上一頂「先行示範區」的帽子之外，對於深圳而言，幾乎都是利空。比如，由於持續的貿易摩擦和全球疫情的大爆發，外貿受損、企業裁員、成本上漲……外向型經濟為主的深圳首當其中遭到巨大衝擊。
尤其是2019年，深圳GDP增速只有6.7%，在歷史性地首次滑落到7以內的同時，也被隔壁的廣州反超。如果不是去年6月集中在光明等幾個區拍了幾塊地，2019年深圳的GDP增速可能更難看。
伴隨著深圳經濟增速放緩的，是大量製造業企業因為高昂的成本壓力不得不外遷到深圳周邊的東莞、惠州等地的事實。
如果說深圳房價從2萬/㎡漲到6萬/㎡是城市價值的回歸的話，那麼最近一年來，深圳房價從6萬/㎡漲到7.5萬/㎡，基本就屬於沒有經濟基本面支撐的「虛胖」了。或者更直接地說，就是炒作了。
【03】
深圳的房價，是如何衝到全國第一，在四大一線城市中力壓帝都北京，碾壓魔都上海，吊打花都廣州的呢？這其中，主要原因還是在於三個方面。
第一是供需的失衡。這其實是一個老生常談的話題了。深圳土地面積小，只有1997平方公里，而且由於深圳整個城市多山多湖，因此，整體可開發的土地面積在1997平方公里的基礎上還要折半。經過近40年的開發，目前深圳城市開發強度已經逼近50%，遠超國際公認的30%警戒線。
2018年，王石曾在一次房地產會議上說，深圳目前可開發的凈地，不到20平方公里，每年新增用地面積，不到2平方公里，這其中還包括工業用地。因此，最近幾年，深圳新上市的土地，基本都是通過舊城改造置換出來的，不僅拆遷成本高昂，而且規模也非常小。
2019年，深圳供應土地面積只有241萬平米，大約可提供住房2.3萬套；2018年，深圳供應土地面積更少，只有64萬平方米，大約可以提供住房7000套。7000套是個什麼概念呢？也就是說，按照今年三月二手房成交數據來看，7000套，都不夠一個月的消耗。
土地稀缺、住房供應不足的同時，是深圳人口的快速增長。過去十年，深圳平均每年人口增加超過50萬，2019年雖然有所減緩，但仍然增加了40萬。目前，深圳人口已經達到1350萬。（實際人口數可能被低估，普遍認為深圳常駐人口在2000萬左右）
1350萬的人口，1997平方公里的土地面積，這個人口密度，是北京的5倍，廣州的3倍，上海的1.7倍，甚至超過了對岸的香港，排在全國第一。
因此，從供求關係來看，供需嚴重失衡，必然造成價格上漲的強烈預期。這是最基本的經濟學常識。
第二是政策的寬鬆。在四大一線城市中，深圳的落戶政策是最寬鬆的。如果說落戶北京上海，難度就像考上北大清華一樣的話，那麼落戶深圳，基本就相當於「九年義務教育」了，一個年輕人，只要你不是「四體不勤五穀不分」，然後自己願意，基本都能通過相應的渠道落戶深圳。而寬鬆的落戶政策，也是當初深圳喊出「來了就是深圳人」的底氣和理由。
在購房資格上，深圳目前的政策是落戶就可以購房。因此，與北京上海戶口鎖死和五年社保才能購房的政策相比，深圳的門檻，真的是低到抬抬腳就能輕鬆跨過去的地步了。
第三是貨幣的增發。當下，由於疫情等多重因素的影響，全球經濟發展受阻，各國央行都在大放水，零利率乃至負利率大行其道，雖然中國抗住了基準利率基本不降，但是在大環境影響之下，也不得不採取定向降息降準的方式加以應對。畢竟，別人都在降息，就中國不降息，那麼肯定吃虧的是中國自己。
雖然政策希望把資金向實體經濟引，但是再嚴防死守，也終究難免有部分資金通過各種渠道流入樓市，尤其是在北上等城市房地產嚴控的時候，唯一敞開口子的深圳，自然就成了資金最理想的去處。
而且，如果關注宏觀經濟的話，你會注意到一個數字，10.1。這個10.1是什麼意思呢？就是三月M2（廣義貨幣供應增速）達到了10.1%。
這是2017年4月之後，M2第一次達到兩位數。對中國經濟比較熟悉的人都知道，M2達到兩位數意味著什麼，我們只列幾個數據來看看，大家就能直觀感受到了：
2015年，我國M2是13.9%，2016年M2是12.1%，然後我們看到，這兩年北上廣深的房價，漲成了什麼樣子；
2017年，M2相較於2015年幾乎腰斬，直接降到7.7%，然後我們看到北京上海廣州深圳的房價在這一年終於被摁住；
2018和2019年，M2繼續低位運行，分別是9.0%和8.5%，而北京上海的房價，都出現了實質性的下跌。
因此，M2增速達到兩位數，可以說是最近幾年貨幣供應量的一個「臨界點」。所以，在今年3月M2來到10.1%的時候，我們看到不僅深圳的樓市出現了明顯的量價同時上漲，北京、上海的樓市，也逐漸熱了起來。當然，這種熱，現階段還主要體現在量上，但是如果持續，量起來之後，必定是價的跟漲。
第四是投資的盛行。作為經濟特區，深圳的民營經濟極具活力，深圳人民投資意識相較於全國其他地區也強很多，反映到房產上就是，部分人投資乃至投機意識也比較突出。
以居民槓桿為例，目前深圳居民資金槓桿率是144%，僅次於廈門，在全國主要城市中排第二。而全國平均數是50%，深圳居民資金的槓桿，差不多是全國的三倍了。
比如大家熟悉的首付分期、首付貸、零首付、一刀流、一壓、二壓，等等幾乎所有的新名詞，都是深圳「發明」的。
而且，由於過去十幾年深圳房價的只漲不跌，幾乎所有投資房產的深圳人都賺了錢，還是賺了大錢，少則三五百萬，多則三五千萬，甚至靠投資房產賺的億萬身家的，也不在少數。
因此，在這種風向的帶動下，目前絕大部分深圳人都有著非常強烈的投資房產大賺一筆的思潮，可謂是全民投資房產。
【04】
從歷次房價的漲跌來看，深圳一直扮演著全國房價領漲城市的角色。始於2017年的調控，讓我們看到了控制房價的希望，為了不讓調控功虧一簣，為了守住來之不易的調控成果，面對目前深圳樓市的過熱，是時候及時出手控制這個苗頭了。
從短期來看，政府部門需要及時的、強硬的表態，就像對青島的「雙限」突破一樣，及時叫停。因為調控的態度，對於短期內跟風投機，具有很好的急剎車作用。畢竟，這時候不發聲，就相當於默許，默許就可能助長這種風氣。
比如，最近深圳信貸政策十分寬鬆，很多金融機構對於個人剛成立的小公司，也能很輕鬆讓其通過住房抵押獲得貸款，而這種剛成立的小公司，其抵押出來的資金流向哪裡？可能彼此都心知肚明。因此，監管機構應當加大力度，防止資金通過這種「曲線救國」的方式流向房地產行業。
從長期來看，還是應該從增加供應來解決。深圳樓市最大的一個問題就是供需失衡。作為中國經濟最具活力的城市之一，深圳是無數人的嚮往之地，人口流入是大勢所趨，因此，控制人口流入，不現實、也不科學，更不符合深圳這座城市的長遠發展利益。行之有效的方法，應該還是適當考慮給深圳擴容。
畢竟，1997平方公里的土地，刨去差不多一半不可開發的山和湖泊，這點小面積，顯然承載不了深圳的大夢想。
而擴容了，有土地了，才能增加供應。不然，再厲害的巧婦，也難為無米之炊啊。
【05】
目前，深圳的房價已經和紐約、倫敦差不多在一個水平線上了，深圳灣等部分板塊已經直奔20萬/㎡，甚至超過紐約倫敦，直追對面的香港。
但是從深圳的城市基本面來看，無論是經濟、科技、金融等硬實力，還是文化、醫療、知名度等軟實力，深圳和紐約、倫敦這樣的國際頂尖城市，都還有著很大的差距。
因此，為了不過早透支房價，為了深圳的長遠發展，是時候好好思考如何看待並解決深圳的房價問題了。
畢竟，作為先行示範區，我們希望看到的是一個產業結構優化、科技實力強勁、社會開放包容下的百花齊放的深圳，而不是一個投機炒作盛行、房價高不可攀、地產一榮百業枯的深圳。