大家好，我是勇談。房價到底是漲還是跌？似乎是近10幾年來大家爭論不休的話題，不過從實際例子來看似乎」看漲「的人更加占優勢，畢竟20多年的房地產發展過程中都是伴隨著房價持續上漲而來的。那麼到底該什麼時候買房？怎麼樣買房才能划算？其實跳出「投資房產」這個慣性思維，根據需求導向來選擇什麼時候買房？買什麼房？這樣就完全可以兼顧到。藉此機會簡單談談我的觀察。
從2008年後房產市場始終就充斥著大量的「投資風」，近些年提出「房住不炒」調控其實也是為了解決這個問題
- 2008年後越來越多的人意識到「房產可投資」，甚至在2015年後陷入「全民投資」房價過快上漲跟房產大量被投資有很大關係
圖上所示是2006-2018年房企住宅竣工及銷售套數走勢圖，可以從圖中看到幾個基本信息：
- 2009年房產銷售套數比2008年高出了247多萬套；
- 2013年房產銷售套數比2012年多出了159萬多套；
- 2016年比2015年房產銷售套數增加了224萬多套；
那麼這些年到底遇到了什麼事情？國家出台了哪些房產措施？相信看過我文章的朋友應該知道個大概。不過有幾點是可以肯定的：
- 房產銷售套數徒增幾百套，肯定不全是剛需釋放，投資房產肯定占有一定比例；
- 期房銷售占比越來越重，從2014年後住宅竣工套數在持續走低，房企高周轉、高負債已經是主流。這也是為何2018年房企負債率就已經高達79.1%的原因，說白了房企沒有足夠的資金來維持足夠的住宅竣工。
- 僅僅依靠大家的需求是很難推動房價高速上漲的，這點跟股市有些類似
上面我們分析到2009、2013和2016年房產銷售套數都有明顯上漲，伴隨著的結果是房價大漲（如上圖所示）。可以看到2009年房價同比上漲23.2%，2016-2018年基本同比保持10%左右的增速。基本上大家可以得出一個結論：房價高速上漲跟一定的房產投資有關係。
- 那麼誰最能知曉房價到底會漲還是跌？其實房企心裡很清楚，這點從投資額增幅就能看出來
哪個行業對於房價上漲還是下跌最敏感？其實就是房地產行業，這點從房地產開發投資額走勢圖可以看出來。圖上是2007-2019年房地產開發投資額走勢圖，可以看到從2009-2014年房地產投資額都保持了20-30%的高速增長（房價也基本維持10%以上增速）；在2014年的短暫「休息」後，2015-2018年則維持了7-10%中高速增長；而房價的漲幅基本也跟房地產投資增幅保持一致。因此從這點來說，包括房企自身都認為未來房價會繼續保持上漲，畢竟每年7-10%的投資增幅還是在這裡，只不過過去一年20%以上的房價上漲基本不會存在了。
房價不可能跌？起碼不可能規模下跌的理由在哪？
- 房企的總資產已經高到任何人都不能忽視的地步，房地產行業出現問題那麼就不是簡單經濟危機的問題了
圖上所示是2007-2018年國內房企總資產及負債率走勢圖，可以看到近20年來房企負債率最低的時期竟然是2008年經濟危機的時候。之後房企資產增加伴隨著負債率急劇攀升，到2018年房企的總資產已經高達852720.54億元，負債率也高達79.1%；大家需要明白的是2018年國內GDP總值不過90多萬億！！這麼大的資產？這麼高的負債？誰敢動？把房地產行業用一句話「富可敵國」不為過。
那麼到底該不該買房？該如何做出選擇？其實國家已經給出了答案
- 「房住不炒」不僅僅是調控目標，更是購房指南，簡單來說只要是有住房需求就可以買房
房產占據了國內絕大多數家庭70%以上的資產總額，國家不可能坐視全民資產縮水，起碼保值還是問題不大的。這也是為何說「穩定發展」的原因，雖然誰都知道房地產有泡沫，但無疑國家選擇了用時間來解決問題。最佳的調控目標就是房價維持穩定上漲（略低於GDP增速和居民收入增長），讓時間來解決過去10多年房價過快上漲的問題。包括對於很多購房者來說並不是非要房價上漲才高興，其實不少人已經有心理預期「房價不跌就行」。包括如今很多購房者維權的原因還是因為房價下降，因為都不希望「既得利益」受損。
- 「有需求就買房，反之就不買」，這是我在2018年就跟大家分享的觀點
這裡的需求大家需要搞清楚就行，自用、婚房、子女教育、改善等都算是需求，但是有一點「投資房產就需要謹慎了」。畢竟二手房的收益和增值效果不佳已經是近幾年的普遍現象，尤其是2020年此次疫情後一波「經濟寒冬」即將到來，現金為王顯得尤其重要。
綜上，房價是漲是跌？因為大家看問題的角度不一樣自然結果不同，不過從房地產企業投資額來看房企還是看好未來房價上漲的。不過無論怎麼樣，大家牢記「無需求不購房」這條即可。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。