文｜豹子哥
風水我沒有什麼研究。不過我覺得，它的街區設計會有給武漢人帶來驚喜和意外的一天。
所以每到一個新的節點，我都會問他們「下一步會怎麼走」。
整體規劃沒打開之前，這顯然不是一個好回答的問題。
4月底，武漢市規劃局公示了「武漢漢江新世紀投資有限公司漢江村城中村K3地塊及擴大地塊的規劃方案」。
是時候公布答案了。
這塊地最早為「漢江新世紀」手上的漢江村改造地塊。
2016年初，武漢萬科以45億元收購新世紀，開始對項目全面優化並操盤，更名為萬科新世紀翡翠濱江。
K3地塊，就是翡翠濱江的三期。
當我看到它的項目排布和設計全景圖，並和萬科的人聊到它的時候，我找到了那種意料之中的意外。
在房圈裡時間長了，天天都能聽到尊重土地、讀懂城市之類的豪言，有些最後淪為一句善意的口號。
萬科這個作品沒有就事論事，而是確有思考。
01.
從龍王廟江段匯入長江之前，漢江在上游8公里處拐了一個彎。
漢陽一側的地塊在此北向凸起，歷年持續沖刷，給了漢陽一大片難得的城市濕地。
濕地一側的知音橋（江漢二橋），是武漢二環線過江漢的要道。
濕地另一側，江漢七橋在建。
雙橋之下就是完整的濕地。即修建中的漢水公園。
這裡坐擁通連全城的陸路快速交通網。
不論是經琴台大道/漢陽大道往東、經長江大橋後直達武昌腹地，還是通過二環線過知音橋後西向進入古田，或東向插入航空路、CBD等鬧市，都能做到便捷可達。
向南、向西的道路也多是龍陽大道等城市級幹道，可快速接入其它環線。
可以說，城市腹地十餘個主要繁華區，和這裡都能互相接駁。
項目所在的二環線漢陽橋頭堡地段，不論是交通還是未來的商業、人氣布局，都有門戶級潛質。
聽起來相當不錯。
不過，當年萬科進場時，很多同行的第一反應是，要讓這裡變得「很萬科」，難度相當大。
因為用樓盤開發前慣用的價值點對標，這地方的先天條件不算上佳。
1、看了琴台大道在項目周邊的城市品相，客戶容易產生抗性。
2、地鐵也有點尷尬，離王家灣站、玉龍路站直線距離都有約1.1千米。
起到這樣一手牌，相信多數開發商破題的方式，應該是接地氣、做性價比，中規中矩地賣出去。
以萬科的品牌溢價，肯定能賺錢。
但也就僅此而已。
萬科當然不想做那種「多數」。
它從一開始就看到了這裡的價值，而且沒給自己留下搖擺的可能。
02.
他們去了二子玉川。
東京最年輕的街區之一。
位於日本東京世田谷地區。但在旅遊地圖上並不常見。
它的出名主要不是因為旅遊，而是宜居。
在東京「2019年家族最想居住的街區排行榜「中，它位列第三。「一個很適合育兒，有自然和河流，面向家庭的設施豐富又很有時尚感的地方」。
流經都市的河流邊上保有大片的公園綠地。秋日的午後，大家坐在草地上聊天；早晚還能欣賞到美麗的日出日落。
不遠處，就是繁盛的都市場景。片區住戶中，有兒童的年輕家庭占比較高。主婦們喜歡在那些與河川相鄰的商業街區坐下，購物親子一條龍。
日本的工業化和城市化比我們早。
二子玉川曾是一個采沙場。1982年，東京開始計劃實施二子玉川RISE綜合開發項目，在這個看起來很LOW的地方，融合公園、商業、住宅、寫字樓等功能。
現代與傳統和諧，繁華與恬靜同在。
翡翠濱江與二子玉川所在的板塊，實在太神似了。有些方面前者甚至占優。
除了陸路交通條件相似，就連地貌和城市區位也相仿。
翡翠濱江北側與漢江之間，是武漢二環唯一的大面積濱江濕地，據守漢江最美一公里。
武漢已將其規劃為60萬方的城市濕地公園（已建成約10萬方），比中山公園、解放公園都大。
二子玉川和翡翠濱江都處在人口密集的超大城市，城市起步時板塊的人居價值被忽視，都面臨舊城「翻新」的課題。
周邊現有開發密度相對較小，外部環境有可塑性。且適合規模開發。
設計團隊最終從二子玉川找到了靈感和模本，進而形成了自己的規劃思路：
1、打通翡翠濱江住區、商業與自然濕地及公園的邊界，營造出生態區域裡獨特的城市美，並讓其與城市各板塊便利、友好對接。
2、用豐富的交通流線特別是步行系統，串起各板塊的體驗式商業街區。讓這裡成為市民「最想逛的住區、最想住的街區」。
03.
後面的各種細節和過往，就是按這個走向。
如果拿這一片區的地貌做「範本」，從一開始的整體規划上來看就很符合萬科的喜好：
邊界模糊後空間便關聯起來了，並整體更有功能性和張力。
除了建築/景觀等常規維度，思考務必延伸到片區、進而延伸到城市。
他們找來了國際三大巨頭之一----RTKL商業設計顧問公司。
設計方實地調研後提出，社區商業不需要太過龐大的體量，但要懂得如何與居民共生共榮。
設計團隊的眼光沒有僅限於這個百萬方項目的住戶和商戶。而是考慮了半徑1公里範圍內恆富苑等數十個老社區10多萬潛在客群需求，以及周邊眾多中小學校的親子教育及娛樂需求釋放。
萬科覺得，只要能把這些區域潛力引導並激發出來，既可以自成一體形成「人-社區-商業」的良性生態，進而提升片區和城市的影響。
翡翠濱江的商業，最終要比周邊「盒子」似的綜合性購物中心親切便利，也要比那些臨街老舊街鋪時尚舒適。
無論是商業建築形態，還是業態服務功能都能夠與城市其他區域形成錯位互補。
從而給市民提供不同的選項。
實現的方式，萬科和二子玉川一樣，都用了類似魚類「洄遊」的內外動線邏輯。
注入的第一個元素就是便利曲折的天橋或連廊。
從K2地塊開始，每一層街區都有連廊連結，一直連通至建築體量比K1+K2更大的K3板塊。
互相孤立的個體，因為這個天橋有機串聯。所有的單體樓宇不再孤立。
用戶肉眼可以感知的第一個變化是：
社區內外，到處都不單調。除了便利通達，還很有層次感。
地面架空層、連廊內、商業體外側，因為純人行的交通動線，讓整體的步行場景有了更多可能。
這都是規劃給到居住氛圍的力量。
「玉帶環腰」是老天所賜，「街區風水」是自己營造的。
04.
從三期開始我們才能完整地看到，整個建築排布因為萬科規劃邏輯的注入，活了起來。
這就是為什麼三期的規劃公示後，萬科才願意對外講，它為了強調住戶與周圍的互動，會在翡翠濱江的建築空間注入大量交互式元素。
其實，在已呈現的K2地塊就有了規模實踐，只不過更多在社區內部可感。
比如，利用架空層形成的社區慢道體系，對空間功能多樣性的構思其實是一體的。
核心規劃都不是房子，而是人的便利和需要。
這次疫情對全球的影響是全面而深刻的。
其中之一是，居民對社區商業的依賴和認可度會提升，社區商業會被他們作為除家裡、住宅公區之外的「第三客廳」。消費黏性會越來越強。
社區商業的價值一定會由此得到拔高。
這不是全部。
萬科翡翠濱江獨攬漢江一公里。前面說過，上天賜給漢陽那900畝城市濕地，在日益注重城市生態多樣性的時代，不會永遠是現在這個樣子。就像二子玉川不可能永遠是個采沙場一樣。
所以，萬科在教育配套、景觀融入感、建築朝向、交通連接上，都打了一些提前量。
如果萬科只是站在賣完房子就OK的角度來考慮問題，那麼隨著未來周邊的規劃兌現，如道路、濕地公園日益完善，承接起來的便利性和時效性都會差很多。有的甚至很難實現。
位於大型濕地邊上的情境式商業街區，在繁榮和自然之間嵌入了便利的通達接口後，未來住戶在這裡最大的體驗可能是，比他們印象中的同類片區要「豐富」太多。
萬科的底氣在於，很多開發商沒做過的東西，在它的體系內都有應用範本。只是因為它有習慣性創新，你看到的都是在地化的解決方案。
05.
這就是萬科希望給我們的意外。
在一個乍看起來普通的建築群落，用自己的思考，完成對城市功能的提升。
翡翠濱江約25萬方商辦樓宇、約68萬方住宅，在這片濕地旁邊會形成一個巨大的生活片場。
場景和道具給了你，你是未來生活的導演。
你一定想問，這些「生活樣本」未來真會全部落地麼？
和你說一個聽起來很虛的詞，叫萬科精神。
十多年前，萬科輸出過情景TOWNHOUSE、輸出過紅郡。
行內不僅第一次看到了南加州風格、看到了花園洋房，也看到了什麼叫對外開放，對內寧靜優雅的社區構架。
後來萬科輸出第五園，又是新中式產品的探路者。
順著這種思路去想，邏輯很容易通。
一間房子本身難以有持久的記憶度。無外乎戶型、裝修、外立面等，在時間的沖刷下，留下的行業記憶其實不多。
房地產開發能留下什麼？
是標誌性的產品，是能夠一點點影響行業未來的思考和實踐。
這些產品不一定都勁爆和顛覆，有時甚至只是微創新，但只要讓它在體系內高頻地發生，每處項目都會有它的綻放。
就像翡翠濱江、二子玉川這類地方，首先要有人發現它的價值底色。
然後，再用時間一步步去實現。
06.【後記】
時常碰到剛需和剛改同學詢問。
說手上已有七八處目標備選，感覺各有千秋，很糾結。
我的答案往往是，你選不了項目的話，就選房企，選那些「長期主義者」的產品。
長期主義者的魅力大概就在於，時間的流逝會讓一些事顯出它的意義。
僅他們的內部自驅力，就決定了必然全力以赴，而且輸出非常穩定。
在市面上，我們常常能聽到很多聲音，但卻極少有聽到吐槽萬科這不好那不好。
這就是長期主義的效應。
期待翡翠濱江這個大盤，一步步成為典型的「萬科造」。
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