作者：余勝良
來源：e公司官微 ID：lianhuacaijing
5月5日，鄭永彬在13名報名者中脫穎而出，阿里拍賣平台上拍得了「深圳市龍崗區布吉鎮上李朗村私宅房產」，成交價為20343447.34元。
該房產建築面積為1406.63平方米，算下來單價並不高，只要1.44萬元/平方米，但是這處房產的性質比較特殊，是村民自建私宅，普通人口中的小產權房。
這處小產權2002年建成，建在一處公廁之上，村集體稱該房產私占集體土地，不過種種隱患，也沒讓買房人有所顧忌。
隱患
家住深圳市福田區國城花園的吳子凡，借了香港居民楊岸明一筆款，這屬於民間借貸，後來吳子凡還不起錢，2014年，深圳福田區法院以調解書的形式，要求吳子明償付552萬元，被執行人一直沒有還錢。
福田區法院查封了吳子凡名下位於深圳市龍崗區布吉鎮上李朗村私宅房產，2019年開始強制執行，並最終有了5月5日的拍賣。
拍賣信息顯示，該住宅為村民住宅登記，土地所有權來源為集體所有，屬於私人建房，根據《深圳經濟特區處理歷史遺留違法私宅若干規定》處理結果進行登記，未經檢驗、消防驗收。也就是說該處房產是歷史遺留違法私宅。
上李朗村位於龍崗區布吉鎮，由於住宅密集，規劃較差，是深圳房價價格窪地，近年來深圳大力推進舊改，住宅價格持續上漲，讓村中住宅也變得前景誘人，一旦和開發商談攏舊改，就可實現身價騰飛。該處房產有不動產權證證號，房產評估價為790萬元，摺合5618元/平米。起拍價也是790萬元，最終成交價格漲了157%。
在該房產拍賣信息公示後，該私宅所在地的深圳市上李朗村股份合作公司向福田區人民法院反饋，公開拍賣的上李朗村私宅，前身為村中公廁，共有兩層，約100平米，使用的是村集體土地。業主在沒有和上李朗村公司協商一致的情況下，就拆毀村公廁，2002年建成該建築物。
上李朗村認為，這部分私宅產權存在爭議，福田區法院在沒有履行告知公眾產權爭議前提下公開拍賣，容易造成產權爭議更加複雜化。
不過上李朗村股份公司沒有阻止拍賣，拍賣還是如期完成。
除了被拆毀的公廁占地存在糾紛，上李朗村股份公司還稱，私宅建築占地面積約220平方米，超出原村公廁面積約120平方米，超出部分為村集體土地，超出用地部分未向上李朗村公司繳納補償費用，或者返還實際建築物。
上李朗村稱將保留對該私宅建築超面積部分返還或補償的追索權利。
私宅拍賣
證券時報·e公司記者致電上李朗村，負責接洽的凌女士稱，在該村建私宅的吳子凡並不是本村村民，至於吳子凡為何扒掉公廁建了住宅，並占了集體土地，並有了產權證，她稱這是歷史遺留問題，具體情況並不清楚，村裡正在商議怎麼捍衛自己的利益。
一般而言，村集體土地只能分給本村使用，也有一些村外人買地建房並最終被承認的案例，但這種情況一般都要去的村集體或關鍵人物同意，像上李朗村所述，村外人在沒有協商一致的情況下拆毀公廁並占用村集體土地建起一棟樓的情況非常罕見，畢竟房子建在村中，村集體很有維護自己權利的優勢。
根據《深圳經濟特區處理歷史遺留違法私宅若干規定》第九條規定，占用集體所有土地興建的違法私房在補辦征地手續時，必須與村集體經濟組織簽訂征地協議。
福田區法院負責接洽的法官並沒有解釋為何在有糾紛的情況下，拍賣還繼續舉行。記者詢問村集體上的私宅是否可以拍賣，對方稱深圳寶安、龍崗區法院已有多次私宅拍賣。
記者的確查詢到有村集體土地上的私人住宅被拍賣，有拍賣公告提示，拍賣成交後，拍賣標的不能進行產權轉移登記，只能在不動產登記中心做司法裁定過戶備註。
廣東不少地方規定，村集體上建的私人住宅只能由本村人競得，而且要符合一戶一宅原則，就是一戶人家不能超過一處住宅。不過在深圳拍賣公告中並沒有相關規定。
法院拍賣一般會將風險全部列出，以撇清責任。比如上李朗村私宅拍賣列出，過戶應當以買受人符合房產限購政策為前提。如買受人不符合限購政策導致不能過戶的風險，由買受人自行承擔。
涉及違法、違章部分，由買受人自行接受行政主管部門依照有關行政法規的處理。
這些是一般商品房拍賣公告也會列出的常規條款，法院會習慣性的將所有糾紛隱患列出，並一一撇清責任，要求報名人自己去核實，遇到糾紛自行解決。儘管法院才是最有便利條件將責權利釐清的機構。
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