身處其中的人卻無法區分，
成長起來的是成績還是泡沫，
直到它被刺破的那一刻。
低利率、貨幣寬鬆以及許多國家的大規模政府刺激措施引發的全球房價上漲依舊持續。
亞洲房產科技公司居外 IQI 9 月 15 日發布的 2021 年第二季度「全球房價報告」顯示，截至今年第二季度，在許多國家，特別是在歐洲、亞太、美國和加拿大，兩位數的房價上漲現在正成為常態，而 2021 年 6 月份，全球房價平均同比上漲了 7.3%，為 2006 年四季度以來出現的最大漲幅。
對世界上任何一個主權國家來說，房地產價格都是尤為重要的經濟指標，政策制定者也都努力希望房地產泡沫不要出現。
那麼，如今的房地產泡沫化了嗎？或許我們可以從近百年來的五次樓市泡沫破裂案例中得到啟示。
01 1923-1926 年
美國佛羅里達州房地產泡沫「颶風」破裂
20世紀20年代的美國經濟用一個詞來形容那就是欣欣向榮。工作機會多，待遇優厚，除了本薪外又有休假。
人人都在享受經濟發達帶來的繁榮，同時中產階級也開始買得起私家車，可以自由駕車旅行。而在這種昂揚狀態下，拜金主義、享樂主義開始流行。
1925-1927 年，由於經濟繁榮、人口增加以及城市化進程多重推動，房地產業經歷了瘋狂擴張。
這期間，房地產投資占 GDP 的比例平均達到 10.52%。與 1919 年相比，1925 年美國新房建築許可證發放量上升了 208%。
而佛羅里達州在這期間對房地產的鼓勵尤為激進。佛羅里達州政府和各地方當局都全力以赴地改善當地的交通和公共設施，甚至不惜以高息大舉借債來興建基礎設施，以吸引旅遊者和投資者。
同時當地商業銀行推出寬鬆的貸款政策鼓勵購房，一般人在購房時只需10% 的首付，其餘 90% 的房款完全來自銀行貸款。
1923－1926 年，佛羅里達的人口呈幾何數增長，而房價的漲幅更是驚人，一幢房子在一年內漲四倍的情況比比皆是，邁阿密地區的房價在 3 年內上漲了 5~6 倍。
房價不斷上漲，羊群效應使「炒房」成了一件「正確」的事。據統計，到1925 年，邁阿密市居然出現了兩千多家地產公司，當時該市僅7.5 萬人口，其中竟有 2.5 萬名地產經紀人。
誰曾想到，1926 年 9 月的一場颶風成為了引發佛羅里達州房地產泡沫破碎的導火線。
天災摧毀了 13000 座房屋，415 人喪生。1926 年底，不可避免的崩潰終於來臨了，邁阿密的房產交易量從 1925 年的 10.7 億美元急劇萎縮到了 1926 年的1.4 億美元。
許多後來投入房市的人開始付不起每個月的房貸，最終連鎖反映下，佛羅里達州房地產泡沫破滅。
02 1986-1991年
日本房地產泡沫
在上世紀六十年代到八十年代末承接發達國家產業轉移的浪潮中，日本實現了經濟的全方位崛起。
特別是昭和年代最後十年，是繼日本 50 年代到 70 年代高速增長之後又一個繁榮時期，被稱為日本戰後經濟「最輝煌的十年」。
八十年代，日本創造的 GDP 曾達到美國的 70% 。到了 1989 年底，日本土地資產總額約為 2000 萬億日元，是美國土地資產總額的整整四倍，所以有人當時稱，「賣掉東京就可以買下整個美國」、「用皇居的土地就可以買下整個加拿大」等等。
進入 1990 年，事態急轉直下，一切增長戛然而止。1990 年夏天，日本土地價格開始下降，日本進入「失去的二十年」。
資料顯示，1989 年東京銀座 5 丁目鳩居堂前，當時國土交通廳公布的土地公示價格 1 平米 1 億 1 千萬日元，折合 97 萬美元，這也是當年獲金氏世界紀錄的全球最高地價，而如今，經過三十年發展，這塊地的價格依舊沒能回到當初。
回溯往事，尋找日本房價泡沫及經濟泡沫破裂的原因，人們總是提及《廣場協議》。
這一協議的簽訂是否是日本房地產泡沫的真正根源學界尚有許多爭論，但不可否認的是，《廣場協議》後引發的一系列反應與政府的應對，是讓日本經濟走上不可挽回的衰退的直接原因。
《廣場協議》簽訂之後，美、日、德、法、英五國開始在外匯市場拋售美元，美元貶值，其他四國貨幣相應升值，其中，日元兌美元匯率三年間升值了一倍，從 240：1 飆升至120：1。
日本開始降低國有利率，採取了寬鬆的貨幣政策。連續 5 次下調利率，從1985 年的 5% 降至 1987 年的 2.5% ，貨幣供應量連續四年超過兩位數增長，造成國內市場流動性大量過剩。
03 1991-1997 年
東南亞房地產泡沫與亞洲金融風暴
不知道有多少人還記得「亞洲奇蹟」、「亞洲四小龍」這兩個略顯古早的詞彙。
20 世紀 80 代末至 90 年代初，國際上風波不斷。波斯灣戰爭、第三次石油危機、日本經濟泡沫破裂、蘇聯解體……在一系列事件的影響下，美國經濟進入一個低潮期，美元指數走弱。
與此同時，泰國、馬來西亞、印度尼西亞、新加坡等國憑藉製造業優勢，經濟在此期間則實現了 10% 左右的高速增長，吸引了大量國際資本流入南亞地區，外債規模大幅上升。
但這些地區債務期限嚴重錯配，大量中短期外債進入房地產投資領域。泰國等國房地產投機盛行，資產泡沫不斷膨脹。
在匯率政策方面，泰國等國在擴大金融自由化、取消資本管制的同時，仍然維持固定匯率制，給國際投機資本提供了條件。
1986 至 1994 年，各國流向股市和房地產的銀行貸款比例越來越大，其中新加坡 33%、馬來西亞 30%、印尼 20%、泰國 50%、菲律賓 11%。
東南亞國家的房地產價格急劇上漲，其中印尼在 1988-1991 年內房地產價格上漲了約 4 倍，馬來西亞、菲律賓和泰國在 1988-1992 年內都上漲了3倍左右。
90年代中期，美國經濟開始強勁復甦，格林斯潘領導下的美聯儲提高聯邦基金利率以應對可能的通脹風險。
採取固定匯率制的南亞國家貨幣被迫升值，出口競爭力削弱。
1997 年泰銖、菲律賓比索、印尼盾、馬來西亞令吉、韓元等先後成為國際投機資本的攻擊對象，資本大量流出，固定匯率制被迫放棄，貨幣大幅貶值。
隨後股市受到重創，房地產泡沫破裂，銀行呆壞帳劇增，金融機構和企業大規模破產。
04 2001-2008 年
美國房地產泡沫與次貸危機。
2001 年，美國發生了兩件大事。一是網際網路泡沫破滅、二是 911。
為了防止引發經濟衰退，2001 年起，美聯儲不斷下調聯邦基金利率，將聯邦基金利率從 2001 年 1 月的 5.98% 降至 2003 年 7 月的 1.01% ，美國進入了負實際利率時代。
在擴張性貨幣政策作用下，房地產信貸機構不斷放鬆住房貸款條件，銀行開始大量發放次級貸款。
刺激貸款針對的客戶為信用記錄較差、收入較低、無法從正常渠道借貸的借款人，在美國按揭歷史上存在三十多年，1995 年次貸規模總共 600 多億美元，2003 年達到 4000 億美元，2006 年劇增至 1.5 萬億美元。
次級貸款在房屋抵押貸款中的比重從 1999 年的 2% 左右增至 2006 年的近 15% 。次級貸款市場推動了美國住房需求的膨脹，房地產泡沫不斷形成與膨脹。
而更「刺激」的是次級債券。在次級貸款的基礎上，把房貸打包為標準化的債券發售。
此事的風險在於，只要房價持續上漲，債券就在某種程度上是安全的，反之，房價下跌帶來了就是一系列連鎖反應。
然而，次級債券的發行規模已然難以控制。據悉，僅房利美和房地美兩家公司發行的以房地產為抵押品的抵押貸款支持證券總額就高達數萬億美元。
2006 年一季度美國房價漲幅開始回落，此後跌幅超過 30%。次貸延期還款率和止贖率大幅度提高，次級抵押貸款證券市場首先爆發危機，並迅速傳導至次級債券產品，向投資銀行、銀行、保險等金融領域蔓延，引發了美國自 1930 年以來的最大金融危機。
從二十世紀初到二十一世紀初，發生過「泡沫破滅」事件的行業不止房地產。而理順其背後的起源，不外乎過度寬鬆的信貸、過熱的市場投機情緒、對外部國際形勢過於樂觀的判斷等。
泡沫之所以破裂，是因為「有泡沫」。而泡沫形成的時候，身處其中的人卻無法區分，成長起來的是成績還是泡沫，直到它被刺破的那一刻。