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用戶聚焦
央行在行動！房價上漲「註定」？3大信號，開發商睡不著了
進入5月份，樓市表現出了不一樣的形態，很多人認為，隨著市場恢復，樓市即將「重燃」，房價上漲或許是「註定」的，3大信號。
一、房地產銷售回升。
在4月份，TOP100房企全口徑銷售額達到9002.3億元，比3月環比提高17.2%，比去年4月同比基本持平。從一季度開始，市場銷售就逐步回升。
房地產對經濟的貢獻高達15%，地位在短期內依然不容小覷，不少地方城市為樓市紓困，政策層出不窮，在一定程度上為樓市注入了強有力的發展信心和預期。
另外，金融信號也明顯走強，這也給了買房人更大的上漲預期。經濟學家任澤平認為，房價短期看金融。在2020年2月份至4月份，LPR水平屢屢下滑，人民日報也給出了「LPR預期下降40-50個點」的說法，所以說，進入5月份以來，市場買房人增多，也可能受到了這個方面的影響。
二、拿地積極性回來了。
4月份，300城土地出讓總金額環比漲幅超過100%，同比也漲幅達到25%。僅僅從字面意思就可以看出土拍市場市場火熱程度。
開發商4月份至5月份拿地興趣很高，證明他們不差錢了，資金來源於兩個方面，①銀行貸款；②銷售回款。前者是主要資金來源，正所謂「高槓桿」就是源於這裡；後者是生命源泉，失去了回款，前者也無以為繼，或許連土地出讓金都繳納不上。不管是哪個方面帶進來的資金，房企們願意拿地，說明市場預期很強。
三、多城連續開放落戶政策。
隨著城市化推進，越來越多的農村人進城，務工掙錢是主要動力，買房是緊隨其後的事情。在二元戶籍政策下，買房落戶、買房上學依然是重要的選擇，這一點在短期內還沒有完全改變。
社科院環境研究所原所長牛鳳瑞認為，我國還處於一個城市化快速時期，在未來農村人口依然會大量向城市聚集，這是在今後的一段時期內不會改變的大趨勢，而住房是保障市民化的物質基礎，不管是舊房改造、城中村改造還是新房供應，都需要跟得上才行，一方面農村人進程增加了市場需求，另一方面利好房地產發展。
從以上3個消息，可以得出一個結論，樓市王者歸來，銷售、拿地、落戶三方加碼之下，下一波新的房價上漲似乎即將成為現實？這還得看調控層面如何定義的。
央行在行動，宣布1件大事，5月開始行動了，開發商睡不著了。
5月10日，央行發布了《2020年第1季度中國貨幣政策執行報告》。對於房地產而言，央行第一次「刪除」因城施策四個字。報告中指出「持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性」。
可以說，刪除因城施策，也就意味著今後所有的城市策略要保持一致性了，特別是要求金融貨幣政策的一致性。在降息降準的大趨勢下，一方面是市場的資金越來越多，另一方面調控全國一盤棋，多個城市調控收回就足以說明這一點。雖然市場上錢越來越多，但是都被一一聲明：不允許流向房地產市場。
最後，藉此機會說幾點建議：
1、今後的房價雖然說大漲的可能性不大，但是並不意味著房價會跌，兩種極端想法都是不對的。
2、對於買房問題：
①剛需買房也需要考慮城市區位問題，正如王石所言，現在是一個流動性的社會，工作地、住宅地不可能一成不變，隨著生活的變動，住宅也需要不斷替換，所以不能到轉手的時候才發現房子貶值了。
②如果你是一位投資者，炒房的大環境不存在了，所以不建議炒房，特別是隨著房地產稅、空置稅聲音越來越近。
來源：樓市指聞i
熱點追蹤
豪宅熱、剛需冷？上海新房因供應結構致均價上漲
「五一」小長假後，上海新房市場活躍度再度提升，成交量大幅上升的同時，成交均價也環比增長三成。
在這種情況下，市場傳出「上海房價瘋漲」「市場火爆」的聲音。對此，中原地產資深分析師盧文曦指出，受到疫情後豪宅放量入市的影響，上海新房房價均價呈現結構性的上漲，隨著剛需盤等多種產品的後續入市，成交均價會恢復常規水平。
新房集中放量，豪宅入市推高成交均價
據監控數據顯示，2020年5月4日至5月10日，全市共成交新建商品房1554套，環比增長92%，成交金額137億元，環比增長160%。成交均價67468元/平方米，環比增長30%，套均總價882萬元，環比增長36%。
不僅僅是5月，在剛剛過去的4月，上海樓市就已呈現快速復甦的態勢。監控數據顯示，4月份全市共成交新建商品房4055套，環比增長29%，同比下降30%；成交金額281億，環比增長35%，同比下降25%；套均總價693萬元/套，環比增長5%，同比增長7%；成交均價53132元/平方米，環比增長3%，同比增長6%。
樓市行情恢復的同時，也再度引發了「上海房價會不會報復性上漲」的市場猜測。盧文曦表示，「上海樓市目前尚在恢復當中，從新房市場來看，成交價格處於穩定當中，只是均價會受到產品供應類型的影響而在短期內呈現波動態勢。」
豪宅市場分化，「熱捧」與「遇冷」並存
事實上，隨著疫情高峰期過去，進入4月份，上海樓市的回暖先是表現在高端樓盤的火爆。
4月26日當天，上海推出的三個千萬級別的豪宅項目，認籌率都超過200%。其中，位於浦東三林板塊的東方惠禮售價均價為92000元/平方米，認籌率達到555.72%；位於普陀的中海匯德里項目開盤均價102000元/平方米，認籌率311.94%，位於浦東的碧雲尊邸開盤均價為111983元/平方米，認籌率為280%。
對於豪宅市場率先走熱，盧文曦分析稱：「這些豪宅項目可能去年就計劃入市，但當時價格方面開發商不一定能接受，或者是還在排隊。今年企業壓力大，抓緊預售證申請，地方政府也考慮到特殊性，所以供應量有集中的釋放。」
但是，也並非所有的豪宅項目都受到熱捧。例如，曾經的備受關注的高價地塊中興路一號在5月13日入市，首批推出229套房源，戶型面積從50平方米至210平方米，銷售均價約12.98萬元/平方米，認籌金為50萬元。但是從五一假期的認籌情況來看，中興路一號並沒有迎來想像中的熱銷，不少媒體都報導了該項目「認籌遇冷」。
值得關注的是，中興路一號所在地塊正是2016年的全國單價最高地塊，2016年，融信擊敗萬科、融創、龍湖等17家房企，以110.1億元競得該地塊，溢價率達139%，樓面價高達10.03萬元/平方米，一舉打破全國最貴單價紀錄。
在摘得這塊地不久後，融信引來萬科入局，萬科以53.95億元持股49%，此後便由萬科操盤。該盤從去年一直放出要入市的消息，也是因為申報價格等因素，最近才得以入市。而從目前入市價格來說，相比於「麵粉貴於麵包」的樓面價，中興路一號也不得不面臨著盈利困境。
「豪宅也需要看產品和地段，目前比較熱銷的項目都是性價比較高的豪宅項目，比如區域內稀缺的產品，或者是地段非常優越的，抑或是產品適配的。」盧文曦表示。
來源：新京報
樓市觀點
天量政策性住房突然入市，這幾個中心城市房產會不會徹底涼了？
這幾年，政策性租賃住房的新聞不斷。從全國到地方的人大會議，每年的政府工作報告多少都會提提政策性租賃住房，另外加上時不時提出的「租售同權」等指導政策，政策性租賃住房已經成為了國家房地產調控不可或缺的一部分。然而，政策性租賃住房，總給人一種打醬油的感覺。
但5月9日，中國建設銀行與廣州、杭州等6個城市市政府共同簽訂《發展政策性租賃住房戰略合作協議》，將為這些城市提供政策性貸款不少於1900億元。並利用這批貸款，合計籌集約80萬套（間）政策性租賃住房，解決上百萬名新市民的安居問題。
為什麼，在這樣一個時間段，政策性住房突然又受到了重視？
這個原因，很簡單——大投資拉動大基建，大基建保障大民生和就業。在今年疫情影響下，中國2020年第一季度的經濟增長，出現了負數。在這種情況下，一切拉動經濟的手段，尤其是基礎設施的投資必須立刻上馬。而新建政策性租賃住房，既可以體現就業拉動，又可以保障民生，所以馬上必須上馬。
不過，需要仔細琢磨的是，為什麼國家會選擇這六個城市？
這六個城市分別是——廣州、杭州、濟南、鄭州、福州、蘇州，算是國家政策性租賃住房重點支持的城市。
如果，你仔細研究就會發現，對於中國城鎮化，實際上已經跨過了第一階段——農民進城鎮。而進入了中國城鎮化的第二階段——鼓勵中小城市居民進入大型城市。
但是，一個很現實的問題就是中小城市居民落戶進入這些大城市，就必須有收入，有收入就必須有就業。要提供大量的就業崗位，這個城市必須就是製造業為主的城市，而不能像上海，北京統統金融化，因為這樣無法容納更多的年輕人口。
可以看出來，廣州、杭州、濟南、鄭州、福州、蘇州，都是屬於製造業較強，人口吸附能力較強的中心城市。最典型的就是廣州，杭州，產業能力強，產業吸引大量人口，國家當然會拿出真金白銀支持它。即使是蘇州，不屬於典型政治中心城市，但是製造業超強，也可以吸引大量的中小城市人口，國家也會有一定的支持力度。
總之，這六個城市或者已經屬於「產業+人口」的雙強城市（廣州、杭州、蘇州），或者國家希望它成為「產業+人口」的雙強城市（鄭州、福州、濟南）。因為，這有在這種雙強城市中，人口才能聚的來，留的住。
所以，這六個城市應該是國家支持的產業集中+人口集中的城市。然而，對於每一個進入這些城市的人口，除了就業，還都要面臨一個問題——如何落腳，如何安居。
2017年之前，這個問題一般是由個人解決的，也就是通過商品住房的方式解決。然而，如果由於產業的集中，造成人口的集中，人口的集中造成住房的緊張，往往會造成整個城市房價的快速上漲。深圳這十年房價的變化，就是活生生的例子。國家這回對於政策性租房的猛然提速，可能就是想打開這個死結。
讓城市加大力度發展製造業，通過製造業聚集大量年輕人口，通過國家支持下的政策性租房解決年輕人口在城市第一落腳點的問題。從而，讓新進的年輕人在大城市，有錢賺，能住下，呆的住，這既是一個人才善政，又是一個產業善政。
拋開產業因素，最後我們來談談，國家這80萬套租賃住房，將對這六個城市的樓市產生怎樣的影響？
首先，我們來看一下，80萬套政策性租賃住房，意味著什麼。
以鄭州為例， 2019年商品住宅供應1137萬㎡，成交1000萬㎡。以100平一套計算，大約成交在10-12萬套上下。如果，政策性租賃住房80萬套，三年分給鄭州12萬套，平均一年要供應4萬套。
如果這樣計算的情況下，大約有小一半的客戶需求會被政策性租賃住房吃掉，所以從2020之後，鄭州樓市會慢慢發生改變。這種改變一個月，兩個月不明顯，甚至一年、兩年也都不明顯。但是，一旦政策完全落地，一定會慢慢的改變人的心理和習慣。道理很簡單，因為很大一部分新鄭州人、新杭州人、新蘇州人會選擇政策性租賃住房。
所以，剛需性產品，銷售會變得很難。所以，租賃型項目，銷售會變得很難。畢竟，「前浪」走過的城市化之路，「後浪」絕不會簡單的重複。
來源：米宅