據媒體報導，近日，杭州再現「搶房潮」。杭州的遠洋西溪公館樓盤被推上「熱搜」，959套房竟然引來超5萬競爭者報名參與搖號，中籤率不到2%。實際上，在全國一些省會城市，「萬人搖號購房」現象近兩年屢見不鮮。有人問，大家都抱怨房價高、買不起房，可為何有些新樓盤一開盤就迅速被搶光？背後原因何在？有關這一問題，幸福錦囊邀請了專家來幫你分析分析！

問：新樓盤「開盤即售空」、「萬人搖號購房」背後的原因是什麼？

回答：@勇談房產壹貳叄：

房價高是全民皆知的問題，但是現實生活中卻不乏不少新樓盤出現「開盤即售空」的例子。這樣的情況如果放在5年前或許還是真實的，如今除非是樓盤性價比極高，否則基本沒有可能出現這樣的情況，畢竟2018年後全國房產都處於供過於求的狀況。藉此機會簡單談談我的觀察。

購房者抱怨房價太高這個是事實，20多年來房價多數情況下處於只漲不跌的情況

• 20多年的房地產發展史，其實就是房價不斷上漲史

圖上所示是近20年來我國商品房銷售價格走勢圖，可以看到一個基本事實「除去個別年份2007/2008年和2013年外，其餘年份的房價上漲基本都保持了高速上漲」。哪怕是經歷了2017年後「房住不炒」的嚴格調控後，房價持續大漲的趨勢也沒有改變。

• 相比於房價的持續高速上漲，大家的收入水平增長卻很有限，這才是大家的「痛點」

圖上所示是2014-2019年居民可支配收入及增長率走勢圖，可以看到一個基本事實——「2015年後居民可支配收入及增長幅度就在持續減弱，多數年份收入增長幅度低於房價上漲幅度。」房價本身基數就大，增長率又高，自然大家就會覺得房價太高。

5年前如果說有新開樓盤「秒光」可信度還是比較高的，如今這樣的情況基本不存在，房產供不應求的情況已經不存在了

• 根據國家統計局的數據來看， 其實從2018年開始全國已經出現了明顯房產整體供求過剩的情況

圖上所示是2010-2018年我國房企住宅銷售套數走勢圖，可以看到一個基本的事實「2016年後商品房銷售套數增長就極其有限，甚至2018年出現了環比減少6萬多套的情況。」2016-2018年全國不少三四線（包括一些新一線和二線）城市都出現了房價規模上漲、大漲的情況。

面對房價大漲的情況，我國商品房銷售套數卻沒有實質增長，為何會如此？答案很簡單，當調控擠出了一大部分「偽需求」後，真正的購房者根本不足以消化目前的房產供應，換句話說「房產供過於求已經是事實」。這點也可以通過官方公布的人均住房面積達到30多平米可以得到佐證。

• 既然房產整體已經供過於求自然就不存在「秒光碟」，很多網友也學會了如何區別真假

房地產始終是一個需要「演技」的行業，無論的從房企、房地產協會還是房產銷售人員其實都充斥著這樣的習慣或者思維慣性。哪怕是放到5年前房產供不應求的情況下，也存在房產銷售人員製造「哄搶現象」來促進購房者買單的情況。

如今在房產銷售不暢的今天，這樣的局面更加正常。如果說你在大城市的大街上走過的時候，往往會看到這樣的一種場景「大媽們拿著禮品甚至給你20元錢，讓你去看房（當托）」，出錢來製造大量人看房的假象其實在房地產行業已經司空見慣。

購房者抱怨房價太高買不起是事實，有的新樓盤開盤卻被迅速搶光卻未必是事實

• 目前來看除去一線城市出現了性價比比較高的樓盤外，其餘城市出現「秒光碟」的機率很小

一線城市的房產目前還是處於不足的情況，畢竟每年還有大量畢業生和人口流入，這點也是因為這些城市的資源過於聚集導致的，畢竟說到底「房價還是資源聚集度的體現」。跟其他城市相比，北京、上海等城市的戶口如今還是香餑餑，為了落戶、就業、未來子女的教育等，假如有一個性價比比較高的樓盤出現，被哄搶的機率還是很大的。

圖上所示是2006-2018年北京、上海的房企銷售套數走勢圖，可以看到一個基本事實——「這些年北京、上海的房產銷售套數在不斷減少」。大家需要知道的是北京、上海還是多數畢業生畢業後的首選地，每年還是有不少人口流入的，起碼還是存在不少真正的剛需。

• 如何辨別「秒光碟」的真假？其實就是等開盤後一段時間再去問問就知道了

前段時間回答過一個網友的類似問題：「為何剛開盤去買房的時候總是剩下不好的戶型和樓層？」其實多數情況下都是一種虛假現象，目的也是為了逼迫現有的客戶加快成交，畢竟一旦簽訂購房合同繳納首付款後後期想要退款、退房的周期就會長很多。那麼對於購房者來說如何區分到底是真是假？很簡單，只需要開盤後一段時間再去詢盤即可。

綜上，購房者抱怨房價太高買不起是事實情況，但是如今所謂的「秒光碟」多數情況下是房企們「自導自演」的遊戲。作為購房者來說要想區分就必須學會理性看待，認準一條「無需求不購房」。