《2020城市商業魅力排行榜》發布，城市級別劃分，歷來是兵家必爭之地，哪些城市發展值得看好？各城市「搶人大戰」正酣，什麼樣的人才新政才靠譜？全面放開落戶頻出，您購房者需要提前做哪些準備？購房者選擇置業城市有何新思路？
本期我們將探討：人口遷移與房價變動。
豪仕房產集團董事長、總經理，「合房聯」創始人黃朝軍對此有以下五大核心觀點。
核心觀點1：東部城市群表現強勁，潛力巨大值得看好
第一財經·新一線城市研究所於2020年5月29日發布了《2020城市商業魅力排行榜》，連續第五年按商業資源集聚度、城市樞紐性、城市人活躍度、生活方式多樣性和未來可塑性五大維度為中國內地337個地級及以上城市的商業魅力指數排名。此次合肥和佛山取代昆明和寧波第一次進入新一線城市的名單。
細觀這五年城市商業魅力指數排名的動態變化，我們能夠感受到新一線城市內部的結構及其張力——15個新一線城市大致可以形成三個梯隊，每個梯隊都有五個城市。今年的第一梯隊是成都、杭州、重慶、武漢和西安。它們的綜合實力強勁，並在一到兩個一級維度上表現尤其突出：成都的生活方式多樣性極高，杭州依靠創新氛圍領銜未來可塑性，西安今年首次成為了城市樞紐性最高的新一線城市。
第二梯隊的城市包括了蘇州、天津、南京、長沙和鄭州。它們都是重要的商業城市和區域中心城市，底子厚，也沒有明顯的短板，在某些維度上還有先天優勢——比如交通樞紐性之於長沙與鄭州，優質本土企業數量之於天津。
從連續五年的數據看，第一梯隊與第二梯隊的新一線城市名單一向穩定，今年的變化也僅限於梯隊內部的上下1名的變動。而與之形成明顯對比的是，新一線城市第三梯隊的激烈競爭。今年新晉的新一線城市是合肥與佛山。它們的出現也讓寧波和去年展露頭角的昆明被擠到二線城市。而在之前，無錫、大連和廈門都曾經出現在新一線城市的名單中，但沒有站穩。
城市級別劃分，向來飽受關注也飽受爭議。而縱觀15座城市的整體房價水平，我們可以看到東部城市群表現都很強勁，合肥、南京、杭州、蘇州，長三角城市群和以上海為中心的都市圈構建出的「朋友圈」，毫無疑問是中國當下很具發展潛力的城市群落之一，我個人比較看好這幾個城市未來的發展。
核心觀點2：人才購房政策層出不窮，與產業政策掛鈎是關鍵
近幾年各行各業的發展似乎都陷入了發展瓶頸，市場競爭日趨白熱化，各地政府在穩定發展房地產經濟、發展培育其他支柱產業的同時，也更加意識到人才對於城市未來發展的重要性。畢竟房地產的穩健發展是大勢所趨，長遠來看城市的發展還需要提高支柱產業競爭力，如果一個城市沒有自己的核心支柱產業，未來城市地位的下降就不可避免。這些都是需要各種各樣的人才來支撐的。
疫情下，各地的人才購房政策絲毫沒有減少，層出不窮。有本科學歷直接落戶的，有先落戶後就業的，有放鬆人才購房社保時限的，有可申請人才公寓的，還有直接現金獎補的，甚至還有零門檻的。人才標準繼續降低，很大程度已經開始變成了勞動力之爭。
值得關注的是，對於城市需要的人才，不應該簡單的推入房地產市場，人才更多應該與產業政策掛鈎。從未來發展看，目前全國大部分城市的人才政策，均只考慮到了用降低門檻吸引人來，但大部分城市都沒有留住人才的切實有效措施。吸引人才不應該是簡單的吸引人才購房，城市應該為人才提供居住條件之外，還要提供更為細緻的服務，發揮產業集聚優勢，形成城市核心競爭力。對於這些人才購房者而言，他們不僅僅是為了在這個城市買了一套房，真正讓他們在這個市場安了一個家並紮根下來才是比較實在靠譜的。
核心觀點3：落戶「零門檻」，樓市迎利好，購房人越早出手越好
一旦全面放開落戶，就會加速人口的流動，人口流動越頻繁的城市，受影響越大。對於大量本地人口外流的城市，全面放開落戶，就會有大量人口落戶別的城市，導致大量人口流失。這部分城市以缺乏城市競爭力的三四線城市為代表。對於大量外來常住人口的城市，放開落戶，很多外來人口就能獲得本地戶口，不再被限購，可以在本地購房，本地購房需求大增，推高樓市。這部分城市以一線、強二線城市為代表。
由於這些原因，個人認為全面放開落戶限制可能性不大，「因城施策」，逐步放開，讓一些人從有嚴重「大城市病」的一線城市逐步回流到三四線城市，提升三四線城市競爭力。所以，會有相當多的城市人才落戶「零門檻」，甚至全面放開落戶。對於購房者而言，如果他們所在的城市全面放開落戶，無疑是樓市的一個利好信號，有條件的情況下，能早出手就早出手。
核心觀點4：房價低的一線城市調控嚴苛，人口的增加房價未必反彈
以長沙為例，長沙市是湖南省省會城市，論城市發展屬於一二線城市中游。長沙的政治、經濟地位僅次於相鄰的湖北省省會武漢市，然而長沙的房價卻較低。2020年疫情結束後的五月，頭一個星期長沙房價驚人的下跌至不足10000元每平方米。
有句話說，長沙是對炒房客最狠的城市，無論你是溫州炒房團，還是潮汕大土豪，來到長沙，通通別想把房價炒高。其實長沙的房價不怎麼漲的原因，還是在於政府嚴厲的調控，限價同時限購。還有一些政策真的是異常嚴苛，比如人才落戶也要滿一年才有購房資格，本地人二套房要麼賣一套，要麼就等第一套的產權證滿4年才能買二套。2年拿房，4年限售，把炒房客逼沒了。4.22停止執行對二套的契稅優惠，各大城市都在搶人，長沙再一次加大力度調控。
從2016年至今，長沙市因為房價低帶來更多的幸福感，人口增加了超過百萬。未來像這些城市會因為人口的增加導致房價的反彈嗎？個人認為未必。決定房價的因素是多方面的，除了人口的增加，還有當地的房產銷售政策、市場供應、城市吸引力等很多方面，不能一概而論。
核心觀點5：購房者需要能紮根的「家」而不只是有資格買一套「房」
據住建部統計，我國城區人口300萬至500萬的城市共有59座城市。這些城市中，不少已經開始了「搶人大戰」，如向高校畢業生等重點人群拋出了「橄欖枝」，出台了從對大學生畢業後可直接落戶，到給予住房補貼，再到買房、租房給予折扣等政策，降低落戶門檻。城市之間的」搶人大戰「不斷升級，各地利好政策頻出，吸引了越來越多的人口。
對於購房者而言，未來想要居住與發展的城市，應該是被城市的整體生存生活環境所吸引而不僅僅是有資格購買一套房。城市功能需不斷完善，城市應為居民提供基本的、比較便利的公共服務設施，比如交通、教育、醫療、養老等等。總體而言，購房者需要的是一個能夠「紮根」的家！
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