熊貓貝貝專欄內容：地產話題第一百八十四期（NO.184）

專欄內容：最常見的收入，房租，房價背後，藏著不為人知的經濟學真相。

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導讀：

（正文約4000字，完成閱讀約需要5分鐘。）

在房產和樓市中，99%的矛盾，都是來源於房價和購買力的矛盾。

這世界上最普遍的煩惱，就是「因愛生恨，求而不得」。

很多人對於房價、收入的不對等關係，充滿了疑惑和不解。

這篇文章，熊貓貝貝為你說事實、擺數據：通過房價、收入、租金的關係，闡述背後的經濟學規律和秘密。

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房價、收入，租金之間關係的經濟模型：

著名政經雜誌《經濟學人》的智庫有一個經濟模型：

「房價與該地區市民的可支配收入、房價與該地區租房價格之間的關係可以用來評估房價是否合理。

如果該地區的房價上漲幅度，比另外二者的長期平均水平要高，則說明房價高估，或者租金和收入即將上漲」。

房價與該地區市民的可支配收入、房價與該地區租房價格之間的關係可以用來評估房價是否合理。

為了具有明顯的參考意義和對比效果，本文把房價，收入，租金，三個內容，分開來說。

在文章的最後，通過三者的關係，得出關係背後的經濟學規律。

第一：房價的真相，其實由固定成本之上的利潤決定的。

中國的房價，先不說爭議和趨勢，至少組成結構，和其他商品相比，就自帶神秘色彩。

作為房地產行業的終端產品銷售轉化的成交價格，其實沒有市場和置業群體想像中的那麼複雜。

從成本結構上來看，任何商品的價格，必然包含固定成本。

這個成本對於房價來說，就是土地費用（買地的錢）和建安成本（蓋房子的錢），這兩項是主要固定成本，隨著近年來土地成交價格的逐步規範，公開透明成為常態，建安成本相對固定，房地產行業的成本邏輯越來越被市場和購房群體所了解。

所以現在大部分城市和地區的房價，非常透明，透明到就算是普通大眾，只要稍微有成本理念都能算出開發商利潤來。

當然整天居心叵測，滿心戾氣，唱衰樓市，叫囂跌價的群體，我們不做討論。

商品的價格存在的意義，就是成本+利潤的終極表現。

就這麼簡單。

既然要說房價，我們需要先把房價的門道和本質給弄清楚。

那這個房價有什麼門道呢？

1、地價的差別，決定了房價的差距：

決定房價的差別，主要核心就是地價，再直白一些，就是房產所在城市的能級。

城市等級（一線、新一線、2線，3-4線……），城市屬性（人口流入OR人口輸出），收入水平和就業機遇（多VS少）三大核心屬性決定地價。

最直觀的就是北京和環京圈河北縣城的房價，只要在北京行政範圍內的，價格有地價支撐，一旦出了這個範圍，就是泡沫價值了，同樣的情況在廣州深圳上海也存在。

房子值不值錢，主要看房子下面的地值不值錢，這是核心邏輯。

2、房價不怕限購，不怕限外，只怕限價：

限購限外限貸，其實只能控制成交節奏和效率，房價最怕的，是限制銷售價格。

因為一旦限制價格，就屬於行政干預市場，特別在一些城市房價上漲快速的時期和區域，就會出現新樓盤和二手房價格倒掛的情況，引發哄搶效應。

3、房價帶來的利潤率，只要高於普遍行業的平均利潤，就會吸引其他低利潤率的行業資金。

因為房地產行業沒有技術壁壘和核心壟斷障礙，從資本角度上來看屬於「易入行業」，其實晶片，醫藥，精密製造加工等等行業的利潤率是遠遠高於房地產行業的，但是有技術壁壘，資本厭惡風險和障礙。

所以房價所帶來的利潤率，只能碾壓低端製造業和加工產業，這是一種必然的經濟規律。

房價的本質，其實也屬於商品的市場價格，而這個價格，對於不同購置群體的「成交門檻」是完全不一樣的：

對於剛需和首套房的自住群體，這個門檻是總房價的20-40%的區間，也就是說總房價的40%以內，就能實現成交，成交成本只是價格的4折。

而對於投資群體來說，這個門檻往往是50%以上，甚至是全額成交。

最後，就是房價漲跌的核心準則：房價上漲可能有多方面的利益驅動，但是只要是商品價格，就一定會有下跌的可能，但是任何商品的價格下跌，都必然遵循「盈虧平衡點」的鐵律，只要跌破盈虧平衡點，開發商寧願停止開發，也不可能虧損出售，這個在經濟學上已經得到了驗證（大蕭條時期牛奶農產品等等跌破成本，農民寧願倒掉也不會拿出去送人）。

小結一下：房價其實不複雜，就是一種商品的市場價格而已。本質就是成本+利潤的表現。

信息高度發達透明的今天，這個利潤都是能看見能算的出來的。

第二：收入的變化，其實所有貨幣現象最末端，最滯後的表現。

我們要談論的收入，並不是所謂的勞動收入或者經營收入，而是刨除所有生活必須以後，可以完全由收入獲得者自行支配的額度。

有個專業名詞：可支配收入。

在滿足了最基本的衣食住行生存基礎支出之外的收入，才能算真正的「收入」。

其實不管在全世界的哪一個國家和地區來說，人均收入跟不上經濟效率都是普遍現象。

最常見的，就是收入增加跟不上物價漲幅，跟不上房價漲幅，甚至還跟不上GDP的增長。

這是因為，收入，是社會財富的最後一個環節。

我們從貨幣發行的鏈條就能簡單看出這個流程：

1、首先是政府增發貨幣，但是這個貨幣是不可能直接進入市場的。

2、所以貨幣就會到達第一個金融節點：銀行

3、銀行通過各種類型的貸款，將貨幣轉入各個產業，優先級是二產＞三產（理論）

4、隨著貨幣的支持下沉到各個產業，產能提升，貨品流通效率提升，社會經濟和消費需求被激活，當然出口也是很重要的一個部分。

5、各個產業的下屬行業通過市場交易實現盈利，進而行業從業者的收入增加。

看到這裡大家就明白了，根據這樣的經濟規律，必然收入是最後漲起來的。

回到房價和收入的平行對比上，就一目了然了：房價肯定漲的比收入快，因為房價是產業價格，優先級比收入高了好幾層。

所以，收入變化，其實就是所有貨幣現象最末端的體現。

房價漲，居民收入一定會漲，但是會滯後。

只要一個國家和地區的經濟持續發展，收入必然增加，但是也是最後才會增加的。

這裡就要說一下，90年代的雪糕5毛錢一個，房價2000，現在的雪糕5元一個，房價20000，其實就是貨幣現象，和收入密切相關，90年代收入人均才幾百元一個月，而現在基本上人均都幾千了。

2020年上海人均收入：6378元/月

那1990年上海人均收入是多少呢？大家看看這張老報紙：168元/月

如果房價真的下跌了，那先別說能不能解決房價矛盾，收入下降是肯定跑不掉了。

因為收入是經濟環節最後一環，物價的暴跌出現以前，就是各個行業對員工的擔負能力下降，薪酬縮減導致失業。

這個因果關係就是收入和房價的關係：房價先漲，收入跟著漲。想要房價跌，先考慮一下收入縮水。

第三：租金，或許是房地產市場上，最真實的價格。

為什麼都說「網際網路沒有真數據，房地產沒有真價格」呢？

因為新房售價的定製和漲幅，有太多層面的利益驅動和價值包裝了，這種現象隨著城市的能級降級會非常明顯，具體表現就是類似於縣城級別的18線城市，新房價格高過二手房價格幾倍都有可能，筆者曾經調研過很多縣級城市，不約而同的發現這樣城市都有「新房偏好」，二手房市場無人問津，中介沒有生存和發展的空間，以河南許昌為例，新房價格11000司空見慣，二手房6000更是多如牛毛，但是本地人的意識裡面，都把新房價格當做當地房價來認知。

而在一線城市和發達城市，二手房的價格就很重要了。

所以房價從全國來看，非常的不真實，在很多地方因為地域特徵導致認知和實際的偏差非常之大。

再說收入，中國三大收入模式：經營收入，勞動收入和體制收入。

在買房這件事情上面，完全沒有對比性，體制收入中的公積金碾壓其他所有收入類型。

而且收入也是非常敏感的個人信息，大家的差距和收入渠道都是秘密。

所以收入，因人而異，因收入模式而異，或許你覺得的，和現實的情況，出入非常大。

但是，租金，是非常真實的市場價格！想造假炒作都難！

因為租金不是交易價格，而是滿足「住」的真實收入支出。

衣食住行，是最基礎的收入支出項目，這個租金，就是衡量收入的重要標準。

對於房價和收入來說，房價可能高不可攀，價格波動可能難以預測，收入也因為模式不同差異很大。

但是對於任何城市和地區來說，租金是相對穩定和持續的。也是房地產行業中，最真實的一個數據。

三者關係背後的經濟學原理。

前面我們把房價、收入、租金都說清楚了，那麼它們之間有哪些關係？又有哪些經濟學原理呢？

第一個關係：收入和租金。

關鍵詞：30%

這個30%，指的是為解決住的問題所要支付的租金占個人或者家庭的總收入的比例。

舉個栗子：月收入3000的個人，租房的費用（全包），不能超過900元。

租金占收入的比例一旦超過30%，必然會影響個人生活的其他必需支出，導致租房群體尋找成本更低的居住空間和產生擠壓效應。

第二個關係：收入和房價

關鍵詞：50%

這個50%，是個人和家庭月度總收入和銀行按揭貸款的比例關係，按揭貸款不得超過收入的50%。

舉個栗子：家庭收入10000元，月供就不得超過5000。

第三個關係：房價和租金

關鍵詞：回報率的合理區間。

租金是房產作為資產的經營回報表現，但是在中國的一線城市中，這個回報其實已經完全脫離合理資產回報了，能在北廣上深租房子生活工作的群體，其實要感謝這些一線城市房價的增長，如果這些城市房價一旦不增長，必然帶來的經濟學回報規律，就是房租跟著上漲。

一旦房價固化，房產的資產增值就停滯了，那作為資產持有者實現資產回報的渠道，只有租金的時候，必然會以提高租金的模式進行資產價值保障。

關係結論：

房價增幅＞租金增幅，房價高估，房產被資本驅動。

房價增幅＞收入增幅，正常經濟規律。

租金增幅＞收入增幅，房產高位泡沫。

最後還有一種特殊的情況，就是租金增幅＞房價增幅，這是典型衰退型人口外流城市的特徵。

寫在最後：

這篇文章的出發點，是想通過對房價，收入和租金的關係研究和分析，來解讀當下中國房產和樓市的價值規律。

筆者一直倡導對於房產和市場的認知和解讀，需要理智客觀和科學理性。

希望通過本文的關係邏輯，能讓更多人，在面對撲朔迷離的房產市場，能有更為透徹的理解和認知。

謹以此文，與各位關注房產的朋友們，共勉。

關於這個話題，大家如果還有什麼問題和意見，歡迎在下面留言區留下您的想法和看法。

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